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中国人赴美买房65%全款支付 专家:警惕波动风险

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(原标题:中国人赴美买房65%选择全款支付 美专家提醒:警惕房价波动风险)

50万美元,联排别墅,朋友介绍的经纪人……来自四川省成都市的吴女士未多加思索,便当即拍板,在美国加利福尼亚州帕萨迪纳(Pasadena)市全款购置了一套房产。

事实上,跟吴女士一样赴美购房的中国人越来越多。次贷危机后这几年,中国人在美国房产海外买家的占比已从2007年的9%增长至如今的14%。美国房地产经纪人协会(NAR)发布的《2017年美国住宅型房产国际交易调查报告》显示,2016年4月至2017年3月的这一年间,中国人再次成为美国房产头号海外买家,一年花掉317亿美元,其中65%的买家选择全款支付。

房产调研机构CoreLogic的美国房价指数(HPI)预测显示,2017年5月至2018年5月这一年时间内,美国房价还将上涨5.3%。CoreLogic首席经济学家弗兰克·诺斯福(Frank Nothaft)在接受《每日经济新闻》记者采访时提醒中国购房者,投资美国房产当警惕房产价值波动。

中国买家购房年花317亿美元

根据NAR的报告,2016年4月至2017年3月期间,中国买家在美国的购房成交总额达到317亿美元,超过了来自加拿大、英国、墨西哥和印度的买家,成交金额连续四年蝉联冠军,创下新高。同期,中国买家购入40572套房产,购房数量连续三年荣登美国海外住房买家榜第一名。

中国买家的购房实力不仅仅体现在数量上。美国最大的房地产数据平台Zillow集团的首席经济学家亚伦·特拉萨斯(Aaron Terrazas)在接受《每日经济新闻》记者采访时表示:“与其他海外买家相比,中国买家更中意价格偏贵的沿海地区。Zillow统计数据显示,三分之一的中国买家主要关注的城市有六个,分别是圣何塞、旧金山、西雅图、洛杉矶、圣地亚哥和波士顿。这些地区价格都不便宜,因此中国购房者的目标价中位数就非常高,2017年第一季度达到了53万美元,相比之下,美国当地购房者的目标价中位数仅为25.8万美元。不仅如此,中国买家还喜欢相对较新的独立式住宅。”

为什么越来越多的中国人热衷于购买美国房产呢?特拉萨斯表示,这其中的原因各不相同。“就业和子女教育是中国人赴美购房的主要驱动因素之一。从中国人的社区搜索记录来看,他们倾向于劳动力市场强劲的地区,尤其是技术人才就业良好的地区。除此之外,中国人还喜欢有实力雄厚的学校配套的社区。”他同时指出,“投资也是中国买家赴美购房的主要原因之一。”

在美购房的吴女士就是一个典型的例子。她向《每日经济新闻》记者透露,她与丈夫共同经营着一家公司,儿子在美国宾夕法尼亚大学就读硕士,在美国买房一方面是为了自家人的居住所需,另一方面也是以投资为目的配置海外资产。

美国房地产经纪公司RE/MAX Champions加州地区房产经纪人Linda Ing告诉《每日经济新闻》记者,她的客人几乎百分之百是以投资为目的,因此他们并不是买最好或最贵的房子,而是选择投资回报率最高的地方。有些客人是听朋友说某一地区投资回报率较高,就和朋友一起购买了房产。

26%中国买家申请美国贷款

美国抵押贷款银行家协会(MBA)近期发布的一份报告显示,今年7月,美国的可获信贷指数上涨了0.3%至179.0。这说明美国的信贷政策在一定程度上有所放松。

尽管如此,中国买家要想在美国申请到房贷也是非常困难的事,因为美国的贷款筛查机制非常严格,而且大多数抵押贷款机构,包括一些大型银行,认为放贷给国外买家风险太高。

据汇丰银行网站信息,国外买家在美申请抵押贷款有以下几个程序:贷款预批及申请、信用核实、提交信贷记录、银行对账单和收入证明等相关资料,以及完成房产交易。除了复杂的手续,国外买家的首付比例也比较高,甚至达到40%以上,利率也比当地居民更高。

NAR的报告显示,2016年4月至2017年3月期间赴美购房的中国买家中有65%选择全款买房,26%申请美国贷款。

对此,特拉萨斯向《每日经济新闻》记者解释说:“通常,只有那些在中国和美国均有业务运营的银行才愿意贷款给这类买家,因为只有他们才能评估贷款人的信用风险及收入,一旦贷款人拖欠贷款不还,他们有能力回收其资产。”

今年以来,央行与国家外汇局加强了跨境人民币业务管理,使得个人购汇程序更加严格。2017年7月1日起实施的新《金融机构大额交易和可疑交易报告管理办法》已将大额现金交易的人民币报告标准由20万元调整为5万元。此外,办理购汇业务时必须填写《个人购汇申请书》,以提供真实购汇用途信息。但CoreLogic首席经济学家诺斯福对记者表示,目前尚看不出该规定对美国房屋销售的影响,尽管最近几个月,中国买家将目标价降低了约2万美元。

Ing则告诉《每日经济新闻》记者,她经手的中国买家几乎均采用全款购房,主要通过自己每年5万美元的换汇积累,以及充分利用亲戚朋友的换汇额度来筹集资金。

房价高企购房者需警惕风险

截至今年5月,美国房价已经连续6个月创下新高。CoreLogic的最新数据显示,继2011年3月跌入谷底后,CoreLogic美国房价指数(HPI)至今已经上涨了近50%。同时,CoreLogic HPI预测显示,在2017年5月至2018年5月这一年时间内,美国房价还将上涨5.3%。

诺斯福解释说:“强劲的房屋需求和有限的供应量是造成房价上涨的主要原因。经济的复苏以及抵押贷款利率的下降刺激了需求的增长。2017年7月,美国失业率小幅下跌至4.3%,这使许多家庭都有能力购房。不仅如此,美国30年固定利率贷款的抵押贷款利率如今非常之低,2017年7月的平均利率仅为3.9%。然而,新房修建数量依然保持在较低的水平,待售房产量保持在近30年的新低,供不应求使得房价稳步上升。”

摩根士丹利美国固定收益研究部主管Vishwanath Tirupattur也曾表示,受潜在购房者(尤其是千禧一代)增多、待售房屋数量接近新低、抵押贷款申请放松等因素影响,今年美国房价的年增长率将达到4%。

Ing也告诉《每日经济新闻》记者:“未来美国房价还将会继续上涨,并且最近几年内不会出现下跌现象,但涨幅并不大。”

但记者在采访中也注意到,虽然目前美国房市走势强劲,但中国购房者同样需要警惕其中的风险。以加州为例,据Ing介绍,目前加州房产的投资回报率为3%到4%,而2010年和2011年的时候,投资回报率约为12%。继2014年房价上涨后,去年到今年房价涨幅较小,投资回报率变低,但购房成本和租金并未变化,因此很多客人已开始从买房转向卖房。

诺斯福说道:“在美购置房产的风险与投资其他不动产一样,房产价值容易出现波动。CoreLogic美国房价指数在2006年4月达到最高点,2011年3月跌入最低点,期间跌幅达33%,许多当地社区价格跌幅甚至超过这一数值的两倍还多。”

对于准备或已经在美购房的非居住中国买家,他提醒说,除了按时交房产税,还必须按时缴纳房屋财产保险。

同时,特拉萨斯在接受《每日经济新闻》记者采访中,也提出了几点建议:“买家在购房时应该注意到,房价之外还有笔房产买卖手续,这是完成交易所需另外支付的费用。此外,买家还需留意的是,找一个经常与中国买家打交道、且信誉良好的经纪人。与其他国家不同,在美国,不管是买家还是卖家都有自己的经纪人。买家经纪人只对买家负责,将买家利益放在首要位置。因此,找一个值得信赖且可随时沟通的经纪人至关重要。”

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