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租购同权成学区房价终结者?李铁:下跌可能性不大

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网易研究局NO.114

网易研究局特约稿件

作者|李铁

要点速读:

1、如果这种优质资源空间位置没有发生变化,享受优质资源的政策例如就近入学等等不发生改变,房价的下降几乎是不可能,但有可能会导致房价上涨幅度趋缓。

2、租赁住房和租购同权除了对刚性需求的人群有作用,而对于投资需求的人几乎不发生作用。如果有作用的话,很可能会刺激投资购买住房的人加大出租房屋的兴趣。

3、所谓租购同权仍然回避了农民工市民化的大前提,而仅仅是为了降房价采取的临时性措施。 

4、房租和房价之所以未能形成合理的价格比,是因为住房承担了一部分金融功能,相当于一部分居民把投资住房当作把钱投入了银行,起到保值增值至少不贬值的作用。

5、开发商也许会把卖不出去的房子转给政府作为出租房,寻求解套也不是不可能的。

6、防止炒房最大的药方不在房子,而在金融,在货币发行和人民币的稳定。

近来有关部门和一些地方政府纷纷颁布关于推进租赁住房的政策,引起了社会反响。大家普遍关注的问题是:推行租赁住房会降低房价吗?会大大遏制炒房的人群购买住房的欲望吗?租购同权是否会惠及所有在各类城镇居住和就业的外来人口,他们会与户籍居民享受同等待遇的公共服务吗?租赁住房的房租在政府的大力支持下会是什么水平?房地产商在发展租赁住房过程中会有什么新的机会等等。当然这些政策显然具有鲜明的中国特色,带有强烈的政府主导色彩。关键是市场和这些政策的对应是不是吻合,导致以上问题的因素是否会通过这些政策得到缓解?我仅就以上问题谈一下个人的看法。

租赁住房的大力推行和房价。这里存在着的问题是针对于房价高涨城市而不是房子卖不出去的地方。房价高涨的城市最大的特点就是优质资源的相对集中。而优质资源中最炙热的当属学区房。如果这种优质资源空间位置没有发生变化,享受优质资源的政策例如就近入学等等不发生改变,房价的下降几乎是不可能,但有可能会导致房价上涨幅度趋缓。另一个后果就是这里的房租价格会迅速上涨,甚至上涨到相对离谱的程度。因为支撑房价和房租上涨的是有能力在这里购买住房或者在这里租房的高收入人口。有关部门的文件特别强调了是在“人口净流入的城市”推行住房租赁政策。而人口净流入的城市最典型的特征就是经济活力带动了高速增长,并会形成高收入人群数量的增加。购买力不在外来人口,而更多的是本地高收入人口。他们不在乎住房的价格,更在乎自己的子女是否能通过交易的方式获取享受优质资源的资格,例如享受最好的教育资格。只要花钱能够买到服务,价格不是问题。因此,所谓租购同权对于优质资源特别是学区房来说,可以不用通过一次性大笔投资获取学区教育资格,但是可以通过高租金获取教育资格,市场会自动调节房租价格。学区房价值并没有下降,因此,学区房价下跌的可能性并不大,而且有可能在价格高位上形成租购比的价格对应。

投资住房的人会减少吗?其实近些年各种限购和限贷政策的实施,投机住房的人已经受到了极大的限制,从集团性的行为转向个体行为。但是投资住房的人并没有受到太大的影响。租赁住房和租购同权除了对刚性需求的人群有作用,而对于投资需求的人几乎不发生作用。如果有作用的话,很可能会刺激投资购买住房的人加大出租房屋的兴趣。投资住房不是简单的住房问题,更深层的原因是金融,货币超量发行,货币贬值,如果钱放在银行里会逐年贬值,那当然要把存量资产放在可以增值的地方。目前可以保值增值的除了低迷的股市之外,最安全的投资项目显然是购买住房。而能够确保购买住房还有足够的升值空间,当然在这些优质资源集中的特大城市及周边地区是最好的选择。也就是说,影响投资需求的因素没有发生变化,市场上的活钱需要寻找投资渠道,唯有投资住房是最安全的选择。即使颁布了大力推广租赁住房的政策,肯定影响不了继续购买住房进行投资的人群的渴望。因此政策可能发生的效果并不明显。

租购同权会加快农民工市民化进程吗?国家新型城镇化规划和有关农民工和外来人口在就业地享受基本公共服务权益的政策曾经提到,农民工和外来人口在就业地享受均等的公共服务前提条件中,稳定的就业和稳定的住所中包括租赁住宅。但是各人口流入地在制定相关政策时,对租赁住宅并没有给予更多的解释。而我们看到的如广州和无锡等地颁布的租购同权的相关政策,更是对人口条件给予了比较严苛的限制。例如户籍人口、绿卡以及积分已经达到一定条件的外来人口。无锡的政策更是明确了这些租购同权只是针对所谓人才的引进。其实租购同权只是针对房地产开发的城市住宅,而不是针对能容纳广大外来农民工的集体土地上建设的出租屋。如果对出租屋的租赁资格给予认定并享受同权待遇,那农民工市民化政策几乎可以得到全部落实。所以从现有的政策看,所谓租购同权仍然回避了农民工市民化的大前提,而仅仅是为了降房价采取的临时性措施。

关于推进租赁住房会对房租产生什么影响?我想还是要根据市场的行情和当地人均收入的水平来判断。房租和房价之所以未能形成合理的价格比,是因为住房承担了一部分金融功能,相当于一部分居民把投资住房当作把钱投入了银行,起到保值增值至少不贬值的作用。租金收益对于投资住房的人也仅仅相当于利息收益。对于绝大部分租房者能够承担的房租,市场上已经发挥了实际的调节作用。目前城市里大量的存量住房已经基本上进入了租赁市场,很少有闲置,价格也相对合理。政府推出的租赁住房则面临的问题很多。一是建在什么地方,如果是优质资源相对集中的地方,肯定会出现资源错配或导致资源浪费,因为高租金的租赁住房肯定不是政府建设公租房的初衷。如果建设在城市偏远的地方,这些集中建设的租赁住房势必要和其他闲置住房以及城中村出租屋进行价格竞争。如果从基础设施配套看,可能政府的租赁住房条件要好一些,但是从生活和周边的服务配套看,城中村可能更为方便一些。而相对于外来农民工和城市的白领来说,前者喜欢住在偏远价廉的城中村,后者则宁愿选择城里的闲置住房,因为离就业地较近。再推出政府建设的公租房,可能地点和配套设施以及服务的选择更应该向市场靠拢。实际上,目前城市的外来人口基本都有房可租,毕竟原有户籍人口一户多宅现象是太普遍了。投资的房屋总是得利用,不至于白白放在那里闲置,市场会自动调节。其实我们对城市住房供给的认识存在着偏差,城市的出租住房并不短缺,租户最担心的是出租市场的不稳定性。根本原因在于投资住房的人出租是短期行为,保值或者增值是根本目标,一旦有机会,就会破坏其契约将房子卖掉。而更大的租赁市场在城乡结合部的城中村,这里出租的目标长期而且稳定,但是不被政府认可,这就是矛盾所在。至于房租是否会降不取决于政府建多少出租房,因为市场供给本身就是稳定的。

房地产商在租购同权下会做出什么选择?房地产商大多是盖了房子用来卖的,而不是建了房子用来运营的,除非是商业综合体的运营商。如果城市的房子保值增值的功能还在,我想任何房地产商都会面临着选择,政策用地是否便宜?暂时建设出租用房,将来是否还可以转化为商品销售用房?目前政策限制的商住开发用地如果建了出租房,是否可以从政策限制中解套?商人肯定会考虑到自己的利益,特别是在金融政策缩紧的大环境下,也许还可以得到政策性资金的优惠。如果房子租不出去,时间长了,多向政府抱怨还可以改变出租房建设的性质,什么事情都会发生。因此他们会根据市场的行情和政府行为的多变来进行有利自己的选择。中国房地产发展面临的是冰火两重天,有的地方房价居高不下,有的地方严重库存积压。房价高的地方,开发商当然还是愿意卖房子。房价低的地方,肯定是人口流出地,房子也没有人会租。开发商也许会把卖不出去的房子转给政府作为出租房,寻求解套也不是不可能的。

其实社会上关心租购同权更多的是关注对房价的影响,对自身利益的影响。而政策制定方也是希望通过租购同权减缓房价上涨的压力,等于是开了一个药方,是否对症下药还有待观察。我想说的是,制定任何政策要尊重规律。国际经验可循的是,房子的功能是多元化的,既要满足住,也要满足经营,炒房是肯定有太大的风险。防止炒房最大的药方不在房子,而在金融,在货币发行和人民币的稳定。另一个药方就是优质资源的稀缺性问题。毕竟空间上配置不均衡一定会造成局部城市房价高涨,这是市场规律。对于住房的刚性需求肯定还在,既有投资的刚性需求,又有居住的刚性需求,要分类解决,对症下药,不能一剂药通吃。如果要想发育稳定的租赁住房市场,还可以借鉴国际经验。如果我们把土地卖给稳定的长期经营者,租赁市场就会进一步完善。如果卖给那些只想卖房子的地产商,一切政策都是短期行为。我们在国内有无数个案例说明,集体土地的出租屋最稳定,而且配套措施便宜又完善,一切通过市场来解决,我们为什么不能在这方面进行探索和突破呢?

作者介绍:

李铁:中国城市和小城镇改革发展中心首席经济学家

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