再不关注宝坻，就来不及了！

为进一步推动京津冀协同发展国家战略，天津率先实现对北京、河北的社保同城认定，成建制落户天津的京冀企业可以直接为员工申请天津户口。7月21日，天津市公安局举行了落户新政咨询会，并发放了新政下的第一批准迁证。

该政策一出，引发了房地产业内的热烈讨论，天津房地产又将迎来一轮波动了！

联想前几日久未露面的“房地产老炮”任志强出境接受了一个采访，他坦言道：虽然现在楼市调控压力不减，但很有可能，过了一年半以后，房地产的一些限制就会收回去，起码部分限制会放宽！这意味着，明年到后年初，楼市可能面临报复性反弹的压力。任志强的言论总是这么锋芒毕露，但房价走势总会验证，差不多每次他都是对的。

京津冀一体化利好政策不断、天津331限购、任志强言论，那么接下来的房价应该怎么走呢？任志强的这次发言，是不是“疯言疯语”呢？

一、 长远看，每一次调控后，房价均会迎来一轮“报复性反弹”

备注：数据来源于好房子网

2016年3月，深圳上海限购政策同时加码。深圳将外地购房者社保要求由1年改成3年，二套房首付提高到4成；上海则将外地购房者社保要求由3年改成5年，二套房首付最低提高到5成。

限购政策加码之后，深圳上海房价应声而落了吗？显然没有，两地房价非但没有下降，反而一路高涨，成交量也是节节高升。深圳新房均价从5万向6万攀升，2016年6月，深圳新房成交均价高达61756元/平方米，创造历史新高。

备注：数据来源于CRIC网站

在北上广深一线城市中，深圳十年房价就上涨了583%，北京上涨414%。各一线城市十年房价上涨幅度基本上都在200%以上，其中天津上涨279%。房价越限越涨已成事实。

就短期来看，限购限贷的出台，确实会让成交下跌，房价走势平稳甚至下跌。然而长远来看，每一轮调控后，需求被挤压，房价均会迎来一轮“报复性反弹”。

二、为什么越限越涨

1、供需决定价格——土地供给量不断减少，购房需求不断增加

· 供给

纵观暴涨的城市，它们都拥有一个共同特征:土地供给连年下降。自从税务改革以来，地方政府一直走的是土地财政路线，在土地有限的情况下，土地供给量不断减少则是大势所趋。

备注：数据来源于CRIC网站

以天津为例。从图表中可以看出来，天津市土地供应从2011年开始逐年下降，从2011年的160块土地公告，到2016年的40块土地公告，下降幅度高达75%。

· 需求

根据国家统计局公布的2016年数据，我国城镇化率为57.35%（常住人口的城镇化率），比2012年末提高4.8个百分点。若以完全能够享受市民待遇人口计算，我国城镇化率在42%左右。

目前我国的城镇化仍属于加速发展期的前半段。按照国际经验来看要经过差不多30个点的上升空间，到70%以后才能到低平发展阶段。

城镇化率的不断提升，必然带动大量人口不断涌入城市。未来，教育需求、医疗需求、公共需求以及居住需求都会增加，这些需求的增加，最终还是会落到买房上，带来买房需求的增加。

· 小结

从经济规律上看，不断增加的需求与不断减少的供应，供不应求，带来的必将是价格的上涨，加上限购政策对需求的压抑，一旦政策松绑，被压抑的市场需求必将快速释放，多种因素叠加，房地产市场，必将再次迎来再次的“量价齐升”。

2、成本影响价格——土地成交价格不断提升

在土地供给连年下降的情况下，土地竞争越来越激烈，成交价格连年攀升。

备注：数据来源于CRIC网站

以天津为例，2010—2015年土地成交楼板价还在2000元左右，到了2016年则飙升至9741元，2017年更是到了11093元！成交楼板价不断提升的情况下，土地溢价率也在不断提升，要获取土地则需付出更多的金钱。从2010年的土地溢价率10%左右，到2016年的溢价率117%，土地市场火爆之至！

土地与房价的关系，就相当于面粉和面包。面粉不断减少的情况，还一个劲儿地涨价，开发商拿地土地成本不断增加，加之建安成本、公司运营所需的销售成本、管理成本、财务成本等。面粉贵了，面包肯定水涨船高。

3、市场预期——限购成为房价上涨助推剂

限购的本意是遏制需求，但限购恰恰给人以相反的印象：只有楼市旺盛，才会存在限购；没有哪个库存高企的城市，敢轻易恢复限购。所以，在这种反向预期之下，楼市限购反而成了房价上涨的助推剂。

2017年，环京区域相继出台限购政策。在这种情况下，大部分购房者选择观望。但危机与机遇总是相互转化的，抓住了就是机遇。智者总是善于在危机中寻找机遇，当大多数人犹豫不决的时候，你反而应该在清晰的判断后，决定下一步仍如何选择。

三、环京区域机会在哪里？

要说近几年来的热点区域，非京津冀莫属。自2014年2月26日，习近平总书记提出京津冀协同发展战略。京津冀一直处于霸屏状态，其发展也取得了不斐的成绩。

高铁月票制、公交一卡通、一体化交通体系初步建立、跨省异地医保结算、京津冀三地间取消手机长途、漫游费、京津冀社保同城认定等……

随着京津冀一体化的发展、北京非首都功能的疏解，放眼环北京区域，谁又将是下一个置业热点区域，高性价比的置业首选呢？

1、 土地市场——宝坻后来居上

数据来源：CRIC网站

从土地成交数量与土地成交价格来看，宝坻大有后来居上气势。

住宅土地成交数量上，固安成交量最高，北三县其次，在30宗左右，而宝坻与北三县大体相当，也在30宗左右。土地的成交带来大量的新增建设面积，这些区域发展动力显著。另一方面，从土地成交价格来看，宝坻与廊坊遥遥领先，在2500元/㎡左右，且宝坻稍高于廊坊。综合来看，宝坻区域大有后来居上气势。

2、 时间换房价——宝坻，你选对了吗

数据来源：中原视点、百度地点

由于北京房价过高，使得人口外溢，特别是京津冀一体化的机遇，交通不断优化，环北京生活圈持续扩大。不少人早已处在环境生活北京工作的环境中，每天以自驾、拼车、商务大巴等形式往返。可是，时间换房价，你真的选对地方了吗？

我们选取了具有代表性的环京1小时生活圈内的区域，通过计算时间成本下的住宅均价（每公里房价=该区域销售价格/该区域与北京的距离），可以看出，燕郊等区域，每公里房价已达到450元，上涨空间有限；而宝坻区域每公里房价仅123元，且随着京津冀一体化交通体系的完善，目前来看价格仍有上涨空间。

3、 宜居生活指标对比——宝坻完胜

环顾环京区域，让我们从生活便捷程度对比下各区域情况。

· 交通：为打通京津冀三地交通，政府规划了多条交通路线。俗话说铁路一响、黄金万两。在规划的8条环北京城际铁路中，有4条均经过宝坻区域，京滨、京唐、津承、蓟港铁路。其他区域多为1-3条经过。目前京滨、京唐铁路已经在施工中，均在宝坻设站。望着这些铁路线路，仿佛看到了一个巨大的价值洼地。

· 户籍：天津户籍完胜。随着社会的发展，房子目前不只是居住属性了，同时还具有金融属性、教育属性、甚至户籍属性。环顾环京区域，天津作为直辖市，随着北京户籍的收紧，天津户籍不失为一个好选择。相较于北京户籍，天津户籍更易取得；相较于河北户籍，天津户籍含金量明显更高。

· 教育：从985、211数量上来看，天津区域有三所，远高于其他区域。且天津在本地985、211高校录取率上更是名列前茅，甚至远超北京。

· 医疗：廊坊具有4家三甲医院，宝坻及涿州均为1家      。

· 环境：宝坻素有北京后花园之称，在环境方面也远优于其他区域。1500米水域宽度的潮白河、两河环抱的青龙湾，万亩湿地生态森林公园、区域负氧离子丰富，PM2.5常年保持在100以下。对比环京其他区域的市政公园，真是资源禀赋，环境优美。怪不得被公认为休闲养生度假胜地、环渤海天然氧吧。

· 价格：目前北京房价已达5万元/㎡，天津环城四区房价已达3万元/㎡，北三县房价2万元/㎡，宝坻房价仅在10000-12000元/㎡。

综上可以看出，除医疗条件外，宝坻在其他方面远优于其他区域，户籍、交通、环境等

多重加持，不仅是北京的后花园，更是环京区域的置业首选。

京津冀一体化是国家战略，环京作为政策利好区域，仍需要理性看待。不管是投资还是居住，都应从实际工作生活的角度，理性出发。通过以上分析，宝坻跃然纸上。一直默默无闻、敢当绿叶的宝坻，怎么忽然就脱颖而出了？看下宝坻近两年的成交数据，你是多久没关注宝坻了？

从土地市场的火热，到商品住宅的量价齐升。你对宝坻的印象，是时候改变了！

四、 宝坻里的“宝地”

在前一段时间的天津土地竞拍中，有两块土地吸引了旭辉、鸿坤、万科、中海、首创、

等十余家房企激烈角逐，就是位于宝坻朝霞路与南三路的两宗土地。更意外的是，宝坻土地的自持首秀就这样无难度的取得了开门红，更更意外的是，自持面积占比还超过了50%……宝坻就这样又一次跳入大家的眼中。

房企永远拥有最灵敏的嗅觉，开发商的行动就是楼市最好的方向标。嗅觉灵敏的开发商又岂会错过宝坻这个好机会。闻风而动，集体出击，珠江、鸿坤、恒大、实地等房企相继进入该区域。

珠江地产，从1993年成立至今，作为中国大陆业绩表现最佳、开发规模最大、业主数量最庞大的房地产开发商之一，一直秉承着“好生活在珠江”的理念，在每个城市深耕细作，其所开发的住宅、商业等项目也都成为了当地的标志性楼盘。珠江地产此次在宝坻区域打造的京津国际城项目，也力求满足现代人对生态健康、绿色环境的追求。

项目周边现已建成玉佛宫、帝景温泉度假村、凯悦酒店、帝景体育俱乐部、27洞国际标准高尔夫球场、大学城、宝坻一中，在建的大觉禅寺及首钢温泉水世界、民俗文化村等，都将成为你以后生活中不可多得的生活、休闲娱乐场所。

这样一个具备教育、医疗、商业、交通、环境配套的小区，无论是投资价值还是居住价值，都是很高的。更何况，在经历高铁月票制、京津冀社保同城认定、落户新政后，宝坻的京津冀一体化将会更精彩。

珠江京津国际城项目位于津蓟高速九园出口东行2公里，项目以简约的北欧风格为特色，通过科学合理的建筑规划、舒适健康的园林规划，实现人居与运动、休闲、养生的有机融合，整体建设以体现建筑艺术化、景观园林化、环境公园化为宗旨，为在京津国际贸港居住、工作、生活的人们，提供一个健康舒适兼具休闲娱乐于功能的公园化生态和谐社区。

珠江京津国际城项目一期已于3月25日推售，目前95-97㎡阳光两居火热销售中。