北京自住房升级为 共有产权住房 或可写入长效机制

本报记者 张敏 北京报道

在推行了3年多后，北京的自住型商品房将被共有产权住房全面取代，这一步的意义被认为十分重大。

8月3日晚间，北京市住建委、发改委、财政局、国土规划委等多部门联合起草《北京市共有产权住房管理暂行办法》（以下简称《办法》），向社会公开征求意见。

该文件是对原自住型商品房（即“自住房”）政策的进一步调整和升级。自住房这种曾风靡一时的保障房品种将不再出现在北京市场，但它的土地出让方式、规划建设、分配规则等都将移植到共有产权住房政策中，并做出完善。

北京也成为继安徽淮安、上海之后，国内第三个出台共有产权住房的专门文件的城市，而国外更是早有类似的尝试。北京市房协秘书长陈志认为，共有产权住房制度兼顾了属地和职住平衡（就业-居住平衡）的原则，对于未来北京的房地产市场将产生积极的影响。同时，共有产权住房也应该是长效机制的重要组成部分之一。

注重保障属性

根据《办法》规定，共有产权住房是指政府提供政策支持，由建设单位开发建设，销售价格低于同地段、同品质商品住房价格水平，并限定使用和处分权利，实行政府与购房人按份共有产权的政策性商品住房。

与自住房类似，这类房屋主要满足无房家庭住房，即“夹心层”的需求。

按照规定，单身家庭申请购买的，申请人应当年满30周岁。一个家庭只能购买一套共有产权住房。已签订住房购买合同、征收（拆迁）安置房补偿协议、有住房转出记录等情况的申请家庭不得购买共有产权住房。

为促进职住平衡、精准分配，共有产权住房优先配售给项目所在区工作无房家庭，其中30%的份额配给非北京户籍的“新北京人”。

按照规定，已购共有产权住房用于出租的，购房人按照所占房屋产权份额获得租金收益的相应部分。用于出售的共有产权住房需购买满5年，同样按市场价格转让所购房屋产权份额。

和自住房类似，北京的共有产权住房建设用地可采取“限房价、竞地价”，“综合招标”等多种出让方式。在选址上优先安排在交通便利、公共服务设施和市政基础设施等配套较为齐全的区域。

这并非全国首份关于共有产权住房的文件，北京也非首个试点城市。

2014年4月，住建部发布《关于做好2014年住房保障工作的通知》，确定北京、上海、深圳、成都、淮安、黄石为共有产权住房试点城市。

早在2007年，淮安在国内首推共有产权房政策。这也是全国6个试点城市中首份细则实施方案。上海则在2010年做出共有产权住房的试点，并在2015年出台《上海市共有产权保障住房管理办法（草案）》。

深圳、成都、黄石也曾做出类似的尝试，虽然政策上有细微差别，但其对共有产权住房基本定义和属性界定颇为一致，更偏重保障属性。据21世纪经济报道了解，这些城市的试点情况会定期上报至住建部，作为制定相关政策的参考。

相比之下，北京此前并未明确提出过“共有产权住房”的概念，而是从2013年起推出自住型商品房制度。北京的自住房价格比周边商品住房低30%左右，且“五年后上市收益的30%上交财政”的做法，已经明确带有“共有产权”的性质。

有进一步推广的可能性

综合北京自住房的历史供应情况和供地计划来看，不难测算出共有产权住房对市场的影响。

中原地产的统计显示，2017年以来，北京供应土地中，自住房规划建筑面积为153.33万平方米，占新供应住宅面积的30.2%。这将成为未来市场的一股重要供应力量。

该机构统计还显示，过去5年来，北京合计出让了80宗自住房住宅土地，合计供应了自住房面积达到了703万平米，大约能够建设成为8万套自住房／共有产权住房。

中原地产首席分析师张大伟向21世纪经济报道表示，随着政策的出台，预计未来北京供应共有产权住房的比重会不断增加，并将对稳定房价预期起到积极作用。

链家研究院院长杨现领认为，这一政策通过“职住平衡”和“不转让无需补差价”的规定鼓励永久居住，让房屋回归居住属性。他表示，过去北京自住型商品房存在明显滞销，一方面是受整体市场行情影响，另一方面也是供应项目位置较为偏远，“职住平衡”还有利于解决这一问题。

杨现领认为，在供应结构上，共有产权住房的作用不可忽视。未来北京市场将形成商品住房、共有产权住房、租赁住房三类供应主体。

北京共有产权政策的推出，还可能有着政策层面的风向标意义。

“北京向来是政策高地，很多新政策都曾进行全国推广。”某房企人士表示，“虽然北京是首次提出‘共有产权住房’的概念，但可能预示着新的政策方向。”

陈志从制度的层面阐述这一制度的意义。他表示，共有产权住房制度兼顾了属地原则，兼顾了职住平衡的原则，而且特别强调了对“新北京人”的同权意义。对于完善住房保障体系、完善住房制度，支持中端购房，抑制投机，促进公平，有着重大意义。

据悉，国外早有共有产权住房的相关实践。从类型上看，主要分为市场化共有产权住房和保障性共有产权住房两种，前者是在购房者之间进行产权分割，后者是在政府部门和被保障者之间进行产权分割。

国内各城市试点的共有产权住房，与上述保障性共有产权住房更为类似。在很多国家，这类房屋已经作为住房保障体系的一部分，形成了成熟的制度。

多数受访者认为，从国内现有的实践来看，共有产权住房的主要保障对象在于“夹心层”和中低收入群体，因此更适合在大城市推广。若北京的试点成熟，该制度有进一步推广的可能性。

陈志也指出：“共有产权住房应该是长效机制的重要组成部分之一。”

但这一制度的具体试行情况如何，尚需进一步观察。上述房企人士认为，由于自住房项目多为配建，从财务核算的角度看，很多项目存在盈利难题，并导致企业的积极性不高。新制度能否对房企真正带来激励，将是决定成败的重要因素。