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房企并购加速规模扩张 3年 涉资1.2万亿元

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(原标题:房企并购加速规模扩张 3年涉资1.2万亿元)

2017年至今,房地产行业并购案宗数为154宗,涉资2177亿元

■本报记者 王丽新

“并购”,不再仅仅是中小房企甩卖资产求生的手段,行业整合已经进入龙头房企密集推动大规模并购重组的时代。在房地产行业每年10万亿元左右的增量规模中,抢夺市场份额是一场战争,大型房企正在利用并购手段储备“粮草”,以图划定其“势力范围”。

《证券日报》记者根据Wind资讯数据统计获悉,2017年至今,房地产行业并购案宗数为154宗,涉资2177亿元。其中,7月份才过去24天,并购案则达27宗,涉资约908亿元。或许,看似今年境内房企并购案才猛增,但从行业裂变的进程来看,最近三年以来,境内房企并购案一直处在“高发”阶段。

根据Wind资讯统计数据发现,2014年7月份至今的三年时间内,境内房地产企业并购案发生972宗,涉及并购金额高达11679.95亿元,接近1.2万亿元。

上海易居房地产研究院研究员严跃进昨日向本报记者表示,在招拍挂市场上的拿地成本较高或者说资金审核较为严厉的情况下,通过买股权获得土地储备的方式,一般成本较低,有利于房企扩张。

标杆房企加速并购

Wind资讯数据统计显示,2017年至今,房地产行业并购案宗数为154宗,涉资2177亿元;2016年,房地产行业并购案宗数为217宗,涉及金额为4012.5亿元,同比上升44%;2015年并购案宗数为341宗,涉及并购标的价值为2853亿元,同比增长12%。

《证券日报》记者也注意到,在上述并购交易中,标的方所属行业虽然房地产行业居多,却也并不局限于此,银行、医疗保健技术、电子元件、互联网软件与服务、电影与娱乐等行业都在标的所属行业之列。

此外,在过去两年中,大额并购交易多是涉及地产企业之间的并购重组,包括中信地产、中海地产、华润置地、保利地产等央企地产并购重组交易。但相对来说,标杆房企收购中小房企项目股权的并购案较多。

值得注意的是,今年以来,龙头房企之间的并购动作开始加剧。例如,融创中国和富力地产分别收购了万达13个文旅城91%股权和77家酒店的资产包,总价涉资638亿元;万科以551亿元竞得广信房产资产包,以168亿元参与普洛斯私有化。

除了融创中国之外,另一个中型房企并购代表是阳光城。作为闽系房企的代表之一,阳光城可谓销售规模500亿元阵营中有实力最早踏进千亿元俱乐部的上市房企之一,而在地价水涨船高的市场环境下,并购是阳光城迅速上位的利器。有分析师统计,2015年-2017年5月份,阳光城通过公开市场和并购拿地金额667亿元,规划建筑面积1771万平方米。其中,并购金额389亿元,占比58%;并购项目建筑面积1324万平方米,占比75%。

无疑,地产大并购时代是标杆房企扩张的好时机,而且加快了大型房企迈入转型过渡期的脚步。

并购催生债务高企

然而,大举并购的背后,是负债高企的资金压力,尤其是现金流可能面临危机。

据2016年财报显示,融创中国总负债2577.72亿元,净负债率从2015年底的75.9%上升至2016年末的121.5%,如果把去年发行的100亿元永续债归在债务项下,融创的净负债率将超过200%。

鉴于此,融创中国一路大举并购后,市场最担忧的是其负债情况和现金流危机。对此,融创中国董事局主席孙宏斌反复在公开场合表示,融创可以控制好负债率。

7月23日,孙宏斌在微博上表示,“朋友们不用过度担心融创。一是我们因现金流失败过,知道现金流的重要性,重视现金流,把公司安全放在首位;二是我们知进退,在放弃上没有人比我们更决绝,比如10月份以后不在公开市场买地,等待并购机会,比如放弃绿城、佳兆业和雨润;三是我们有战略更有执行,我和团队一直在一线,听得见炮声,敢拼刺刀。”

而对于接盘万达77家酒店的富力地产,虽是六折购入这笔资产,但市场对其该笔收购依然有负面评价。昨日,国际信用评级机构惠誉表示,这一资产收购计划将会推高富力地产的总体债务水平,并使其净债务与调整后库存之比接近60%的惠誉门槛水平,进行资产收购将减缓公司的降杠杆进程。

另一个被冠以“并购王”之称的阳光城,据2016年年报显示,阳光城净负债率高达256.82%,同比上升了86.18%;有息负债总额为674.9亿元,同比增加了81.21%。据同策咨询研究部总监张宏伟表示,今年一季度末,阳光城净负债率更是进一步走高,达到316.5%。

他表示,虽然去年相对宽松的融资环境给了企业长债换短债、优化债务结构的机会,但隐形的债务压力,以及布局区域受政策影响而导致去化不利的风险,都给阳光城这类似大规模并购且负债过高的房企蒙上一层隐忧。

更重要的是,大举并购虽然带来了大量的土地储备,但从明年开始,房企将进入还贷高峰期。

原华远房地产董事长任志强表示,2015年—2016年新增有息债务8520亿元,2010年—2014年5年内的新增有息债务8200亿元。房产企业明年大概有3300多亿元债务要还,后年有4000多亿元债务到期,未来三年,房企到期债务约达万亿元。任志强坦言,接下来的时间,有些房企的现金流可能会因为收紧的调控出现危机,并且还贷高峰的来临也会影响到一些企业未来的变化。

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