本世纪初的前十几年，是人民币一直单边升值的时期，也是中国房地产飞速发展的黄金十年。“11年、12年国内市场非常好，在市场好的时候还是要有前瞻性分析，我们团队判断到未来可能人民币会出现贬值趋势，因此决定做风险对冲，着手布局海外市场。”
李晓东将第一步迈向了受金融危机比较大，影响比较深的南欧市场，“主要集中在葡萄牙和西班牙两个市场，当年是资产价格跌的最厉害的时候，我们在哪里选择投资，更能从容挑选，买到最便宜的资产，但是那个时候对做产品的挑战也是非常大。”拿着第一笔只有3000万欧元的基金，他以低价直接收购国外银行的不良资产，对城市核心地段的老建筑进行彻底翻新改造，尝试性投资取得巨大成功，“每个项目我们都很谨慎，因为海外的坑远多于国内，你看万达在西班牙马德里的投资效果就不好，他在国内的经验太多，太自信了。”李晓东告诉网易房产，“我们投资的楼就在万达买的楼旁边，从收购、改造到这个月底试营业，我们用18个月就做完，并且开业了。”
迦南资本的逻辑是，寻找海外当地小型开发服务机构的帮助，“当地团队对市场、法律、税务、政治、环境有更深的了解，我们聘请他帮忙收购和管理，一期合作很好，因此在二期合作时，我们就把这家公司收购了。”公司改名为“迦南欧洲公司”，其中迦南资本占股60%，与最早涉足海外的事业部团队近一步结合，开始承接更多试图进入欧洲的中国项目，为其提供管理服务。
谈及目前公司经营情况，李晓东表示，“我们投资期限几乎都在五年以上，多数业绩还在投资期，2012年投的欧洲一期基金到了回报期，目前为止，投资人拿到年化的回报接近30%。”据李晓东介绍，迦南资本与国内地产基金不同的是，他们在海外的地产基金全部都是权益类的，没有固定的回报给投资人。迦南资本按照最后实际收益，以利润分成和每年固定收取年费的形式盈利。“这样把我们和投资人的利益完全锁定，目前除了欧洲，澳大利亚和美国也是重点投资区域。”
李晓东一直记得幼时教他国际象棋的老师说过的话“先谋己之不可胜，以待敌之可胜”。在他看来，“谋”是主动，“待”是看准市场机会。从事金融出身的他更看重对风险的把控。面对国内大型开发商投资非欧美的海外市场的现状，李晓东坦言自己胆子比较小。“我学金融出身，只要心里想想不利因素出现后我该怎么办，有应对措施吗，能保底撤出吗？如果我想不到办法，哪怕这个项目再挣钱，我都不会入场。”
胆子大小是要相对而言的。2012年在欧洲市场最谷底时，他去募欧洲一期基金；2015年法国遭遇恐怖袭击时，他来到巴黎进行募集路演。
“大家都在离开市场时，我们才应该进去。不能迎合投资人的偏好。为什么要去投欧洲，这个时候买是最便宜的时候，我们不是炒股票的基金，当一个项目投进去之后，可能要3-5年才能退出来，买的时候市场繁荣，不意味着退出时也是。”李晓东的这套逻辑得到了很多投资人的认同。
2016年底，政府收紧对外投资，层层堵住资本外溢的漏洞。乱世用重典，面对复杂的审批程序，李晓东开始做另类资产配置，“比如酒庄和农业项目，在允许的范围内做考察，我们也逐渐尝试在香港、海外直接募集外地基金。”在李晓东看来，今年开始每个月外汇储备是在增加的，人民币对美元汇率没有持续贬值是积极信号的所在。他认为，“海外配置对大开发商没有很大帮助，国外很难找到动辄千亩的大盘。用联合投资、参股或者控股形式，国内中小开发商比千亿级别的大开发商更适合去海外做投资。”
本文来源：网易房产
作者：田晏林、梁爽
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