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迦南资本李晓东:中小开发商更适合投资海外地产

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7月23日,在第17届博鳌房地产论坛现场,网易房产独家对话迦南资本创始合伙人李晓东,探讨投资海外地产的平衡术。

本世纪初的前十几年,是人民币一直单边升值的时期,也是中国房地产飞速发展的黄金十年。“11年、12年国内市场非常好,在市场好的时候还是要有前瞻性分析,我们团队判断到未来可能人民币会出现贬值趋势,因此决定做风险对冲,着手布局海外市场。”

迦南资本李晓东:投资海外地产,比王健林做得好

李晓东将第一步迈向了受金融危机比较大,影响比较深的南欧市场,“主要集中在葡萄牙和西班牙两个市场,当年是资产价格跌的最厉害的时候,我们在哪里选择投资,更能从容挑选,买到最便宜的资产,但是那个时候对做产品的挑战也是非常大。”拿着第一笔只有3000万欧元的基金,他以低价直接收购国外银行的不良资产,对城市核心地段的老建筑进行彻底翻新改造,尝试性投资取得巨大成功,“每个项目我们都很谨慎,因为海外的坑远多于国内,你看万达在西班牙马德里的投资效果就不好,他在国内的经验太多,太自信了。”李晓东告诉网易房产,“我们投资的楼就在万达买的楼旁边,从收购、改造到这个月底试营业,我们用18个月就做完,并且开业了。”

迦南资本的逻辑是,寻找海外当地小型开发服务机构的帮助,“当地团队对市场、法律、税务、政治、环境有更深的了解,我们聘请他帮忙收购和管理,一期合作很好,因此在二期合作时,我们就把这家公司收购了。”公司改名为“迦南欧洲公司”,其中迦南资本占股60%,与最早涉足海外的事业部团队近一步结合,开始承接更多试图进入欧洲的中国项目,为其提供管理服务。

谈及目前公司经营情况,李晓东表示,“我们投资期限几乎都在五年以上,多数业绩还在投资期,2012年投的欧洲一期基金到了回报期,目前为止,投资人拿到年化的回报接近30%。”据李晓东介绍,迦南资本与国内地产基金不同的是,他们在海外的地产基金全部都是权益类的,没有固定的回报给投资人。迦南资本按照最后实际收益,以利润分成和每年固定收取年费的形式盈利。“这样把我们和投资人的利益完全锁定,目前除了欧洲,澳大利亚和美国也是重点投资区域。”

李晓东一直记得幼时教他国际象棋的老师说过的话“先谋己之不可胜,以待敌之可胜”。在他看来,“谋”是主动,“待”是看准市场机会。从事金融出身的他更看重对风险的把控。面对国内大型开发商投资非欧美的海外市场的现状,李晓东坦言自己胆子比较小。“我学金融出身,只要心里想想不利因素出现后我该怎么办,有应对措施吗,能保底撤出吗?如果我想不到办法,哪怕这个项目再挣钱,我都不会入场。”

胆子大小是要相对而言的。2012年在欧洲市场最谷底时,他去募欧洲一期基金;2015年法国遭遇恐怖袭击时,他来到巴黎进行募集路演。

“大家都在离开市场时,我们才应该进去。不能迎合投资人的偏好。为什么要去投欧洲,这个时候买是最便宜的时候,我们不是炒股票的基金,当一个项目投进去之后,可能要3-5年才能退出来,买的时候市场繁荣,不意味着退出时也是。”李晓东的这套逻辑得到了很多投资人的认同。

2016年底,政府收紧对外投资,层层堵住资本外溢的漏洞。乱世用重典,面对复杂的审批程序,李晓东开始做另类资产配置,“比如酒庄和农业项目,在允许的范围内做考察,我们也逐渐尝试在香港、海外直接募集外地基金。”在李晓东看来,今年开始每个月外汇储备是在增加的,人民币对美元汇率没有持续贬值是积极信号的所在。他认为,“海外配置对大开发商没有很大帮助,国外很难找到动辄千亩的大盘。用联合投资、参股或者控股形式,国内中小开发商比千亿级别的大开发商更适合去海外做投资。”

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