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圆桌论坛:城市更新的机会在哪些区域?

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在新型城镇化、城市群的发展趋势下,资本、开发商、运营商之间各自承担的角色是什么?

网易房产讯 在新型城镇化、城市群的发展趋势下,城市群中的独立城市之间及城市内部的协同、分工、合作变得尤为重要。资本、开发商、运营商之间各自承担的角色是什么?各方之间如何写作才能做好城市更新的命题。

在7月22日的博鳌论坛上,住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌、柒壹资本集团创始合伙人、董事长张春华、 途家斯维登集团总裁丁小亮、蓝润集团副总裁、蓝人地产集团总裁杨晓初、协信控股集团有限公司常务副总裁曹志东、金地集团产业地产公司副总严其发、嘉丰达资产管理有限公司执行董事汪浩、链家研究院院长杨现领就此发表了各自的观点。

博鳌高峰对话:城市的发展与房地产业的挑战

张春华认为,越是经济发达的城市或区域,产业也越发达,城市更新和城市运营的机会也最大。京津冀、珠三角、长三角则是其中最重要的区域,“比如开放的上海带动了江苏和浙江,还有深圳和广州是有很强的外向型发展的。”

在汪浩看来,城市更新中其主导作用的是产业升级,核心问题是存量和资产。如何用轻资产的方式运作重资产?有多大的资产和多长的时间能够承载这个资产?你有什么招商的团队能够做好线上和线下?这是城市更新需要解决的三个问题。

“在城市生长的过程中,一定要顺势而为。”杨晓初认为城市更新要结合城市发展进程来发展。城市运营得当对城市价值起到非常大的作用,据介绍,基于此,蓝润集团转到了运营商的角色,通过运营和管理,为城市添光增彩。

丁小亮就租赁发表了对于城市更新的理解。在中国互联网上可销售的短租房不到100万套,但一年的流水是80个亿。而高端酒店房间数是民宿的3倍左右,但营业额超过了2千亿。租赁还有很大发展空间和挑战。

同时他还提出,一个发达的城市是由无数个优秀的运营企业和政府企业来共同构建,合作才能共赢。

地产业在GDP当中的份额,西方发达国家超过10%,据统计局数据,我国只有6.5%。这是否意味着我国地产行业存在缺少运营、服务、管理和消费等问题?开发商转型运营商、开发商及运营商如何更好发展城市更新?

顾云昌表示,房地产的概念有住宅地产和产业地产两个概念。那怎么发展?第一,围绕人的居住,为了房地产人的载体更好的生活来发展,以人为本。第二,为了城市经济的活力不断增强,必须围绕产业地产来进行。而产业和人都需要更好的服务,所以开发商在新的条件下,更应该是城市再开发中开发商、运营商和服务商。

张春华用一句话总结了城市、地产及产业的关系,城市是空间,房地产是空间,产业是内容,从该角度定位,房地产的发展是相互嫁接。

合作才能共赢,丁小亮和杨晓初都表达了类似观点。“过去的五六年当中,和所有的开发商都有非常好的合作。共享住宿行业的前景广阔,多方合作才能够共赢。”丁小亮称。

曹志东从人的角度补充了自己观点,做好城市的运营商,要史无前例的关注人。人有两个维度,一个维度是史无前例的重视你的直接客户和终端用户。

“招商跟运营是最关键的一个环节。谁能够把最优质的企业聚合在一起,在这个市场上才能走得相对更好。”严其发认为,在产业方面,运营和招商的作用不容忽视。对于近几年,产业地产关注度逐渐走高,他说,“这是一个好事情,但希望是一种理性的繁荣。”

汪浩:从投资角度来说,最近的三家企业去收购和合并你会发现,3个公司的股票全在涨。为什么呢?是万达被低估了吗?大家把资产包拆开了,专注的做自己的专业,投资人发现这个价值被放大了。所以,房地产已经进入到了传统的住宅行业、酒店、商业,非常成熟的金融。它的价值其实是被低估了,横向的价值可以发现,这是趋势。

反过来,城市更新,是没有天花板的行业,这个行业的存量是非常的大。所以我非常含好城市更新的比例。而且城市更新里面,无论是做公寓,还是做联合办公,还是做商业,还是做产业地产,都非常有前途,这个本身是没有天花板的一个细分的市场。那么在这里面,我们非常看中产业地产。城市的更新,首先是产业和人的更新。产业和人的更新到位以后,对居住和商业配套的升级服务,自然而然会提升起来。

杨现领认为认知框架是一切,运营和开发是平行的世界。用开发的态度来做运营及打着运营的旗号做开发都没戏。我们需要踏踏实实认清现实。

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