圆桌论坛：城市更新的机会在哪些区域？

网易房产讯 在新型城镇化、城市群的发展趋势下，城市群中的独立城市之间及城市内部的协同、分工、合作变得尤为重要。资本、开发商、运营商之间各自承担的角色是什么？各方之间如何写作才能做好城市更新的命题。

在7月22日的博鳌论坛上，住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌、柒壹资本集团创始合伙人、董事长张春华、 途家斯维登集团总裁丁小亮、蓝润集团副总裁、蓝人地产集团总裁杨晓初、协信控股集团有限公司常务副总裁曹志东、金地集团产业地产公司副总严其发、嘉丰达资产管理有限公司执行董事汪浩、链家研究院院长杨现领就此发表了各自的观点。

张春华认为，越是经济发达的城市或区域，产业也越发达，城市更新和城市运营的机会也最大。京津冀、珠三角、长三角则是其中最重要的区域，“比如开放的上海带动了江苏和浙江，还有深圳和广州是有很强的外向型发展的。”

在汪浩看来，城市更新中其主导作用的是产业升级，核心问题是存量和资产。如何用轻资产的方式运作重资产？有多大的资产和多长的时间能够承载这个资产？你有什么招商的团队能够做好线上和线下？这是城市更新需要解决的三个问题。

“在城市生长的过程中，一定要顺势而为。”杨晓初认为城市更新要结合城市发展进程来发展。城市运营得当对城市价值起到非常大的作用，据介绍，基于此，蓝润集团转到了运营商的角色，通过运营和管理，为城市添光增彩。

丁小亮就租赁发表了对于城市更新的理解。在中国互联网上可销售的短租房不到100万套，但一年的流水是80个亿。而高端酒店房间数是民宿的3倍左右，但营业额超过了2千亿。租赁还有很大发展空间和挑战。

同时他还提出，一个发达的城市是由无数个优秀的运营企业和政府企业来共同构建，合作才能共赢。

地产业在GDP当中的份额，西方发达国家超过10%，据统计局数据，我国只有6.5%。这是否意味着我国地产行业存在缺少运营、服务、管理和消费等问题？开发商转型运营商、开发商及运营商如何更好发展城市更新？

顾云昌表示，房地产的概念有住宅地产和产业地产两个概念。那怎么发展？第一，围绕人的居住，为了房地产人的载体更好的生活来发展，以人为本。第二，为了城市经济的活力不断增强，必须围绕产业地产来进行。而产业和人都需要更好的服务，所以开发商在新的条件下，更应该是城市再开发中开发商、运营商和服务商。

张春华用一句话总结了城市、地产及产业的关系，城市是空间，房地产是空间，产业是内容，从该角度定位，房地产的发展是相互嫁接。

合作才能共赢，丁小亮和杨晓初都表达了类似观点。“过去的五六年当中，和所有的开发商都有非常好的合作。共享住宿行业的前景广阔，多方合作才能够共赢。”丁小亮称。

曹志东从人的角度补充了自己观点，做好城市的运营商，要史无前例的关注人。人有两个维度，一个维度是史无前例的重视你的直接客户和终端用户。

“招商跟运营是最关键的一个环节。谁能够把最优质的企业聚合在一起，在这个市场上才能走得相对更好。”严其发认为，在产业方面，运营和招商的作用不容忽视。对于近几年，产业地产关注度逐渐走高，他说，“这是一个好事情，但希望是一种理性的繁荣。”

汪浩：从投资角度来说，最近的三家企业去收购和合并你会发现，3个公司的股票全在涨。为什么呢？是万达被低估了吗？大家把资产包拆开了，专注的做自己的专业，投资人发现这个价值被放大了。所以，房地产已经进入到了传统的住宅行业、酒店、商业，非常成熟的金融。它的价值其实是被低估了，横向的价值可以发现，这是趋势。

反过来，城市更新，是没有天花板的行业，这个行业的存量是非常的大。所以我非常含好城市更新的比例。而且城市更新里面，无论是做公寓，还是做联合办公，还是做商业，还是做产业地产，都非常有前途，这个本身是没有天花板的一个细分的市场。那么在这里面，我们非常看中产业地产。城市的更新，首先是产业和人的更新。产业和人的更新到位以后，对居住和商业配套的升级服务，自然而然会提升起来。

杨现领认为认知框架是一切，运营和开发是平行的世界。用开发的态度来做运营及打着运营的旗号做开发都没戏。我们需要踏踏实实认清现实。