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万达"甩卖"文旅项目:原想投资5千亿叫板迪士尼

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曾被王健林用来叫板迪士尼的万达文旅项目,为什么猝不及防的转让给了孙宏斌?这笔交易,让万达商业降低了负债率,而融创则获得了近5000万平方米的可售面积。

出品|网易清流工作室

作者|陈姿羊 编辑|赵妍

万达集团董事长王健林在各地投资的消息从未淡出公众视线。7月初,总投资达到320亿元的昆明万达城项目正式启动,王健林在该仪式上公开亮相。

但仅仅一个星期之后的7月10日,包括上述昆明万达城在内的13个文化旅游项目的绝大多数股权,连带76个酒店,被万达商业打包转让予融创中国(01918.HK),交易对价为632亿元,其中13个文旅项目的91%股权,交易对价为295.75亿元,并由融创承担项目贷款。

王健林向媒体称,“转让项目能大幅降低万达商业的负债,并进一步实现轻资产化运营。”而孙宏斌则称收购资金全部来自融创自有资金。

万达商业和融创中国就上述交易发布的联合公告,以及王健林与融创中国董事局主席孙宏斌随后的公开表态,并未能平息公众对上述交易的好奇与惊讶。

网易「清流」工作室此前的调查结果显示,交易背后,一个无法忽略的事实是万达文旅项目近年来多地“受挫”的现实,自2009年进军文旅产业以来,万达文旅项目本身的探索并不尽如人意,先后曾遭遇武汉电影乐园停业、大连文化旅游项目搁浅等情况。

不过,这并未阻碍万达在该领域“跑马圈地”,其“地产+游乐园”的商业模式——大多数万达文旅项目均搭配住宅项目销售,让万达文旅版图达到18个项目、总计投资近6800亿元的规模。而网易「清流」工作室根据公开资料统计,与融创交易的13个文旅项目,此前万达计划的投资总额达到5000亿元。

而王健林本人则一直对文旅项目给予厚望。尤其是主打产品万达城,这个被称为“万达第四代产品”的项目曾让王健林放话“要让迪士尼中国在未来10-20年都无法盈利”。

言犹在耳,万达如今将其中13个文旅项目悉数相让与融创。这一让人始料未及的交易背后,王健林和孙宏斌各自打得什么算盘?

文旅项目早期探索“坎坷”

武汉中央文化区被视为万达第一个城市文化旅游项目,是2011年万达在全国最大的一笔投资,总耗资500亿元。彼时,王健林将该项目赋予了这样的意义:“等我们武汉项目开起来,你们会看到万达这些年来的探索。”

原本,王健林的信心不无道理。占地面积1.8平方公里的武汉中央文化区,是当时万达的全新生态:一条长达1.5公里的民国风情汉街,串起一座万达广场、两座万达酒店、一个武汉万达电影乐园、一个汉秀剧场,以及四周的万达写字楼和若干住宅。这也成为2013年后陆续上马的万达文化旅游项目万达城的雏形。

但万达在文旅产业的这一开山之作,尤其是的武汉万达电影乐园,却随后便处于尴尬境地。2016年7月31日,武汉万达电影乐园宣布暂停营业,称将进行全面升级改造。这个投资约38亿元的项目,2014年12月20日才开门迎客。而目前,该项目仍处在停业升级期。

自开业便一直在武汉万达电影乐园工作的王娜此前曾告诉网易「清流」工作室,所谓停业升级,实则是乐园无法继续运营。

“电影乐园一直亏损。内部曾说按照票价,每天要保证3000-4000人游玩才能实现盈利。但除了开业第一年的春节期间有过每天6000-7000人,和做‘1元抢门票’活动初期最高峰的1.2万人外,平时很少能超过(3000-4000人)这个游客数,最少的时候200-300人也有过。”王娜说。

王健林或许对此亦颇有微词。根据公开报道,王健林曾在万达集团的年会上,对由万达文化产业集团有限公司副总裁唐军主抓的武汉电影乐园及汉秀项目,不留情面地一顿痛批。之后,唐军黯然从万达离职。

事实上,作为文旅项目的早期探索,万达还曾计划在大连投资500亿元建设大连金石文化旅游地产项目。而网易「清流」工作室此前调查发现,这一项目悄然搁浅多时。

2010年8月24日,万达宣布与泛海集团、联想集团及大连一方集团共同投资500亿元,打造大连金石文化区。根据当时万达的对外宣传,这一项目包含影视产业园、主题公园、大连秀剧院、度假酒店区、滨海高尔夫、商业中心、医院和学校配套居住区共八大功能区,预计2013年建成。

大连金石文化区也被写入万达2010年、2011年和2012年的工作报告。在2012年的报告中,如此介绍该项目:“春节后(编者注:2013年春节)将全面开工,力争2016年、确保2017年建成。这个项目一旦建成,一定会在全世界引起轰动,成为全球影视产业的一大中心。”此时宣称的建成时间,已经比2010年时预计的延迟了3-4年。

耐人寻味的是,自2013年起的万达工作报告中,再未出现关于大连金石文化区的相关信息。据悉,2014年前后,万达便将旅游文化项目撤出大连金石滩,原本的项目用地也已退还政府,仅保留了商业住宅“大连金石天成”。而时至今日,万达亦未能就此给出官方解释。

一位大连金石天成的销售人员称,由于多方面原因,整个大连文化旅游项目搬去了青岛,即此后万达大力推广的青岛东方影都。

网易「清流」工作室注意到,不少购买了金石天成商品房的业主则在网上大呼上当,称“当初购买就是看中了周边的配套旅游设施”,因而要求退房。作为补偿,2014年2月,万达开始对有退房意向的购房者办理退房手续,并对不退房的住户提供1000元/平方米的补偿。

“游乐园”撬动住宅销售

自2009年探索文旅项目至今八年,除却“搁浅”的大连金石滩项目,万达已在全国布局了18个文旅项目,包括武汉中央文化区、西双版纳国际度假区、青岛东方影都,南昌、合肥、哈尔滨、广州、成都、重庆等14座城市已建和在建的万达城。加上酒店、住宅等配套设施,这18个项目总计投资近6800亿元。

而涉及此次协议的13个项目,根据公开资料统计,万达曾计划总计投资5000亿元左右。

除了早期的武汉、西双版纳项目和青岛东方影都外,万达将其他城市的文化旅游项目均命名为“万达城”。万达城被万达赋予了重要使命。

王健林曾公开表示,万达城将被快速复制到多地,到2020年前会在全国完成15-20个万达城项目。去年,王健林甚至公开叫板上海迪士尼乐园,号称要让迪士尼中国在未来10-20年都无法盈利。

“好虎架不住群狼”,王健林的战略大抵如此。而其口中的“群狼”便是指万达向“轻资产”转型的重要标杆之一万达城。从规划布局上看,最早开业的合肥万达城与南昌万达城,无不瞄准了一个中心——上海迪士尼。

万达城和迪士尼的模式是有区别的,迪士尼是专门的‘游乐’模式,万达城则是‘地产+游乐园’模式,双方本身运作模式就有很大区别。”同策咨询研究总监张宏伟此前对网易「清流」工作室表示,如果纯粹从文旅角度讲,还是迪士尼经验丰富一点。

实际上,在南昌打造万达城之初,王健林就曾介绍,400亿元总投资中约220亿元用于投资文化旅游,剩下的用于200多万平方米的房地产投资和住宅写字楼的投资。这也是正在全国范围内大肆兴修的万达城的通用模式。

这也与网易「清流」工作室查询到的信息相符。在此次涉及到的13个项目中,有西双版纳、南昌、合肥、哈尔滨、无锡11个城市的文旅项目旁搭配有万达的住宅或商住混合项目在售或者即将开售。

比如,最早开业的南昌万达城,目前有多区高层房源在售,均价为1.45万/平。根据公布的楼盘信息显示,开发商为南昌万达城投资有限公司,物业类型为普通住宅、别墅和商铺。

而尚未放出楼盘信息的济南和昆明两地万达城,根据土地规划,也均包含居住用地。比如,根据济南当地媒体《经济导报》报道,6月30日,万达以66.75亿元摘得济南潘田片区16宗地块,共1495亩。其中,A地块有5宗,为医疗设施、康体娱乐等用地;B地块有11宗,为居住用地。

此前王健林亦公开承认了这种模式,“我不可能买地后靠文化旅游用20年来回收成本,中国的金融模式 (指融资成本)不支持这种发展模式,在这个情况下,(资金)只能走销售(房地产)一部分、融资一部分的路子”。

万达、融创在盘算什么?

如果按照此前王健林说法,仅凭单一文旅项目在短时间或许无法回收成本,搭配的房地产、住宅写字楼投资才是快速回收成本甚至盈利的主要来源。

这也是孙宏斌所看重的。

根据融创中国7月11日公告,此次转让的13个文旅项目主要包括万达文化旅游城和配套可供销售住宅等业态的综合地产项目。总建筑面积为5897万平方米,其中自持面积约为924万平方米,可售面积约为4973万平方米。

而根据融创中国财报,截止2016年年底,融创中国所有项目预计可销售/可租售建筑面积为8428.33万平方米。照此计算,若此次转让成功,融创中国获得的可售面积将是其2016年全年预计可销售/可租售建筑面积的60%左右。

“在万达文旅项目中,真正赚钱的是周围房地产的开发。这类似华侨城的模式,地产商开发文旅项目帮助城市打造形象工程,以此为回报,政府给予地产商一个较低的土地出让价进行房地产开发。” 协纵策略管理集团联合创始人黄立冲对网易「清流」工作室分析。

黄立冲进而指出,因为存在巨量可销售建筑面积,所以孙宏斌乐于收购这13个文旅项目。相反,76家酒店则更像是“打包出售”。“中国五星级酒店入住率平均在55%~60%左右,回报率很低。"

另一方面,此前一直为万达文旅产业高调站台的王健林为何决意转让大部分旗下项目?网易「清流」工作室发现,就在7月3日,昆明万达城项目才正式宣布启动,王健林也出席了该仪式。

事实上,转让13个项目后,万达文旅项目仅剩长白山国际度假区、武汉中央文化区和还在筹集的乌鲁木齐、长沙和西安3地万达城。

对此,王健林的解释是:“转让项目能大幅降低万达商业的负债,并进一步实现轻资产化运营。”在2016年万达集团工作报告中,王健林曾详细说明其对“轻资产化”的设想:“企业经营的最高境界就是“空手道”,但这个空手道可不是骗子,是有了品牌,有了能力,别人找上门来,你一分钱不出凭品牌就能挣钱。比如说酒店管理公司,因为有品牌,你找他管理,设计你出钱,人员工资你付,不管酒店盈亏管理公司都分钱。”

在此次转让协议中,也体现出这一点。即13个文旅项目股权交割完成后,上述文旅项目维持品牌不变、规划内容不变、项目建设不变和运营管理不变。

更耐人寻味的是,融创中国此次收购所需631.7亿元中,296亿元为万达方面借出。期限为3年,利率仅为3年期贷款基准利率。

为何万达如此“诚意”?黄立冲分析,融创中国可能没有足够资金支付完整的631.7亿元。但双方都希望这个项目尽快有所结局,因此通过万达委托银行给融创贷款。这是一个确保交易完成,互相无法反悔的方式。

不过,最为直接的原因也许是,根据万达商业公司债券2016年年度报告,截止2016年底,万达商业总资产为7511亿元,负债合计为5278亿元,资产负债率为70%。而通过转让项目,万达商业负债得以大幅降低。

这对目前正在A股IPO排队的万达商业来说,也许是件不得不做的事。

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