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万达城单个注册资本仅几十亿 回款模式考验融创

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7月10日,万达商业拟将西双版纳、南昌、合肥等13个万达文旅城的91%权益卖给融创,后者须支付交易成本295.75亿元,并承担这13个文旅城的贷款。

《每日经济新闻》记者注意到,融创中国于7月11日公告称,上述13个文旅项目总建筑面积为5897万平方米,其中销售部分建筑面积高达4973万平方米,持有部分的建筑面积仅924万平方米。

同策咨询研究总监张宏伟表示,“万达出售的资产包中,庞大的土地储备才是融创最为看中的,也是最为值钱的资产。”

随着行业发生新变局,如此庞大的土地储备,融创能否将自己当前玩得转的高周转模式复制到万达文旅城开发之中?

万达城模式依赖回款

 业内所谓的“万达模式”,即销售+自持双轮驱动,其中住宅、写字楼和商铺等作为销售型物业,销售额为收入和现金流的主要来源;购物中心和酒店为自持物业,产生租金收入及物业增值收益,提升地段价值,促进物业销售,并能通过抵押贷款支持滚动开发。

上述模式曾让万达集团开疆拓土,规模急剧扩张。以广州万达城为例,其计划总投资500亿元,注册资金为20亿元,可售面积达到287万平方米。

克而瑞数据显示,从2015年至今年上半年,广州万达城的物业销售收入已经达到129亿元。凭借着室内滑雪场、秀场、主题乐园等文旅业态的吸引力,该项目住宅售价从最早的每平方米万元左右,升至如今超过2万元/平方米。

早在2015年,成都万达城投资公司总经理聂和平在接受《每日经济新闻》等媒体记者采访时曾表示,“项目开发的难点集中体现在建设周期长、规模大、开发节奏较难把握。短期看,就算是把成都万达城所有可售物业算上,550亿元的投资也不可能达到收支平衡。长期看,把今后持有物业的租金和游乐园门票收入纳进来,也至少需要15至20年。”

潜在偿债压力或增大

 张宏伟认为,融创拿下这么大规模的土地储备,虽然对其进一步扩大企业规模有积极意义,但仍不能忽视住宅市场短周期调控带来的企业运营风险。

记者梳理发现,此次交易的13个文旅项目中,有4个已经开业运营,其余9个在建或拟建项目匡算总投资超过4000亿元。

截至去年底,万达商业旗下包括成都、合肥、重庆等10个文旅项目贷款余额约225亿元,而该10个项目均在此次万达商业出售给融创的资产包中。这意味着,融创接下来顺利开发上述文旅项目将面临资金实力和开发节奏把握能力的双重考验。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,融创此次并购规模较大,但当前融资环境趋紧,融资成本逐渐走高,潜在的偿债压力会增大,在实行房地产市场调控政策的城市越来越多的大趋势下,回款节奏势必会放缓,如何把握好周转节奏,不得不引起融创的重视。

申万宏源研报显示,截至2016年底,融创净负债率从2015年底的76%大幅上升至208%,有息负债规模从2015年底的420亿元增加到1130亿元,净负债规模从2015年底的150亿元增加到430亿元,对其激进扩张表示担忧。

值得注意的是,国际信用评级机构标普已将融创中国信贷评级展望降为负面,认为其此次收购并非核心业务,财务杠杆或会恶化。尽管如此,融创中国7月11日复牌后股价一路上涨,截至收盘报收16.82港元,涨幅13.65%,创下近年来新高。

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