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本报记者 张敏 北京报道
土地供应嬗变的 蝴蝶效应
今年上半年，土地市场相对平稳，高价地对市场预期的影响有所减弱。但业内人士认为，若要全面评价出让规则调整带来的影响，则需着眼长远。考虑到土地实际成本的提升，在下一个市场上升周期到来时，这些规则对房价的影响，可能会进一步体现出来。
7月4日，上海挂出位于浦东新区和嘉定区的两宗住宅用地。这两宗地块体量不大，底价也不高，但其中一项出让条款却引人注意：竞得人必须在出让年限内，100%自持物业。这也意味着，该地块所建项目只得出租，不能出售。
这并非首宗“完全限售”的住宅用地，此前北京、佛山也出现由房企全自持拿下的地块。
作为房地产调控的一部分，去年以来，土地出让规则出现了明显调整。上述案例中的“限售”即是新特点之一。如保定、珠海在部分土地出让中，就祭出了“十年限售”的条款。
另一个特点是“限价”，配合已经广泛使用的配建制度，在限制土地出让总价的基础上，竞标配建部分（通常是保障房）的面积，已成为热点城市土地出让中的“标配”。
本月初，石家庄新推出的三宗土地，则同时对土地价格和商品房价格实施“限价”，并与“限售”结合。此前保定已推出这一制度，且随着三四线城市地价的攀升，这类规则正呈蔓延之势。
今年上半年，土地市场相对平稳，高价地出现频率明显下降，高价地对市场预期的影响有所减弱，似乎说明规则的调整颇有成效。但业内人士认为，若要全面评价出让规则调整带来的影响，则需着眼长远。考虑到土地实际成本的提升，在下一个市场上升周期到来时，这些规则对房价的影响，可能会进一步体现出来。
“拉高”与“做低”
7月初，石家庄正定新区推出三宗住宅用地，并提出“双限双竞”规则。具体而言，在同时限定土地最高出让价格和房屋最高销售平均价格的情况下，先竞土地价格，未超过土地最高限价的，按报价最高者得的原则确定竞得人；超过土地最高限价的，在该最高限价基础上，向下竞房屋销售平均价格，按出价最低者得原则确定竞得人。当房屋销售平均价格低于下限时，则停止竞拍，该宗地流拍。
不仅如此，这三宗土地还被锁定了十年限售期，即竞买人在房屋销售时须告知购买者，在取得不动产权证之日起10年内不得买卖。
对此，北京某房企相关负责人向21世纪经济报道记者表示，每家企业对土地成本的核算不太一样，但由于配建部分的成本相对固定，企业往往最看重商品房部分的预期售价，据此来核算盈利空间，并确定拿地成本。
他表示，按照上述地块的规则，商品房售价被限制，相当于项目的货值被固定下来。土地价格被限制，相当于土地成本被固定下来。项目要想盈利，就只能压缩开发成本。“但开发成本往往跟质量成正比，如果开发成本不高，容易造成户型差、配套不足、容积率被拉高等。”
当前土地出让中盛行的“限售”要求，被认为与此有着类似的逻辑。该人士表示，“限售”相当于变相压低项目的预期售价，由于盈利空间受限，开发商只得在成本上做文章。
住建部住房改革专家委员会副主任委员顾云昌向21世纪经济报道记者表示，这类规则虽然能将房价控制在一定水平，但可能会造成“降质减配”的情况，影响居住体验。
另一类较为流行的出让规则为“限价+配建”，即限定土地最高价格，竞拍配建的保障房或其他房屋面积。
这类规则最早始于北京，如今已成为各大热点城市的“标配”。7月5日，佛山禅城区一宗土地拍卖中，甚至深化为“限价+竞人才住房+竞自持面积”。
上述规则显然可以有效限制高价地，但在降低土地成本方面，恐怕收效甚微。
以7月5日福州市闽侯县两宗宅地出让为例，最终两块地未扣除配建部分的成交楼面价均不超过1万元/平方米。但由于配建比例均超过一半，当地业内人士分析，分摊到商品房部分的土地成本将达到2万元/平方米。如果继续竞拍，这部分成本还会进一步提高。
有分析人士如此解读这种逻辑：在土地成本固定的前提下，配建部分越大，纯商品房地块承担的成本就越高。
对于这种情况，企业的惯用应对手段为“拉高”和“做低”。具体做法为，在保证配建规模的前提下，尽量提高配建部分的容积率。相应地，商品房的部分容积率则被有意压低，使之变成低密度、高售价的住宅。表现在项目布局上，配建部分显得“又高又密”，商品房则表现为“低而稀疏”。
“也可以反过来理解：拉高商品房部分的价格，做低配建部分的成本。”上述房企人士表示，商品房价格并未被有效控制，配建部分（通常是保障房）的居住体验还被牺牲了。
成本压力仍大
“限价”与“限售”的做法，起源于一线城市，从去年下半年开始，已在各热点城市大行其道。按照业界的主流观点，随着三四线城市地价攀高，这类做法正在向这些城市蔓延。
今年6月28日和7月6日，浙江湖州在两次土地拍卖中，就采取了“限房价、限车位价、限装修价、竞地价”的规则；7月5日，安徽芜湖一宗土地出让采取的规则为“限地价、竞市场调控房”。
上海易居研究院智库中心总监严跃进认为，这类出让方式的推广，有其正面效果。如有助于减少高价地的出现，并减少高价地对市场预期带来的刺激。
今年以来，市场上的高价地已明显减少。根据中国指数研究院统计，今年上半年，全国300个主要城市中，一线城市土地交易的平均溢价率为22%，同比下降40个百分点；二线城市的平均溢价率为32%，下降17个百分点；土地出让规则调整较少的三线城市，溢价率为57%，上升32个百分点。
严跃进还向21世纪经济报道记者表示，配建制度的存在，有助于实现商品房市场和非商品房市场的共同发展。
与此同时，“限售”规则的推出，可遏制短期炒房行为，并在一定程度上增加租赁住房供应，分摊销售市场的压力。对于“租售并举”供应体系的构建有所裨益。
但他同时也表示，配建制度导致的成本分摊，会造成商品房地块的实际成本高企。从长远来看，仍将对房价产生一定支撑。按照顾云昌的说法，“‘假地价’很容易计算出来，分摊到商品房部分的‘真地价’是多少，外界并不知道。”
根据房地产开发周期，这批地块将在明年入市。受访者普遍认为，按照真实的土地成本，届时的商品房销售价格可能会进一步抬升。
中原地产在此前的一份报告中也指出，按照真实的地价水平，在很多热点城市，未来房价要至少上涨50%，才可保证项目盈利。部分高价地项目，则要求房价有100%的涨幅。
上述房企人士还指出另一重逻辑：土地出让条件的苛刻，会将小型房企逐渐淘汰，并造成市场竞争的不充分。在部分区域市场，若定价权被部分大型房企把持，同样不利于价格稳定。
顾云昌认为，这些规则带有强烈的行政色彩，容易扭曲价格信号，因此不适合长期实施。
他表示，在房地产的“供给侧结构性改革”中，企业的确负有供应多类型、多层次住房的责任。但在土地出让端，也应当注意“供给侧”改革，避免规则变化带来的种种问题。具体而言，需要尽快将此纳入到房地产调控的长效机制中。
本文来源：21世纪经济报道
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