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石家庄土拍“限房价竞地价,限地价竞房价”还十年限售

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(原标题:石家庄土拍“双竞双限+十年限售”: 降收益预期锁流动性)

楼市限售政策再落地一座城市。

6月28日,石家庄正定新区3宗净地公开出让,首次推出“双限双竞”规则,并明确此三宗住宅地块在购房者取得房产证10年内不能买卖。换言之,目前石家庄出台的房地产调控政策中,已包含“限购、限贷、限价、限售”等内容。

当天金辉地产一举拿下其中两宗地,金科地产拿下1宗。3宗地面积共108964.8平方米,最高限价共为13.92亿元,建筑高度均在18层以下。

当天参与的房企有正塬、润江、金科、金辉、北京城建等,记者留意到,此次参与竞拍的大房企寥寥无几,进入房地产销售排行榜前十的房企只有保利。

土拍“双竞双限”

6月27日,就在此次正定新区土拍前一天,原定出让的6宗地中有三宗地因故终止拍卖。剩下三宗地土拍规则由原来的“限地价、竞配建人才安置房”方式修改为“限房价竞地价,限地价竞房价”的“双限双竞”出让方式。即在同时限定土地最高出让价格和房屋最高销售平均价格的前提下,先竞土地价格,未超过土地最高限制价格(含土地最高限价)按报价最高者得的原则确定竞得人;超过土地最高限价的,以接受土地最高限价为基础,以房屋最高销售平均价格为基准,向下竞房屋销售平均价格,按出价最低者得的原则确定竞得人。当房屋销售平均价格低于房屋销售平均价格下限时,则停止竞拍,该宗地流拍。

三宗地最高限价分别为4.73亿元、3.01亿元、6.18亿元,房屋销售平均价格上限为1.39万元/平方米,下限密封保存,由主持人现场开启。

同时,本次竞得土地的竞买人,在房屋销售时须告知该宗地房屋的购买者,在取得不动产权证之日起10年内不得买卖。

值得一提的是,“双限双竞”+10年禁卖的土拍新规并非石家庄独家定制。上海、广州、深圳等城市早有尝试;今年5月保定挂牌的2017-30号地块就采用“双限双竞”模式拍卖,并要求竞得人在建设完工后,不得自持开发的房产,必须全部销售。

“双限双竞”政策最早是由2006年5月《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》(国办发[2006]37号)文件确定的。源自于该政策第六条的规定,即:“保证中低价位、中小套型普通商品住房土地供应”;“土地的供应应在限套型、限房价的基础上,采取竞地价、竞房价的办法,以招标方式确定开发建设单位。”

封锁投资投机

业内人士赵猛认为,“双限双竞+10年限售”,只是针对热点板块正定新区新供地块的特殊规则,并不具有普遍性,主要是为了稳定市场预期,表明抑制投机的态度,下一步市场观望情绪会加重。

石家庄当地房企人士也指出,土拍新政足以把投资客拒之门外。从石家庄的供地层面来看,新四区今年土地市场活跃度较高。除了补证项目外,新地块放量的区域非正定新区莫属。在大房企扎堆进驻、本地房企手中缺粮的背景下,正定新区成为各家房企角力的热点区域。

对于本次土拍地块,“这属于安全边界很高的地块了,还是有利润空间。”上述房企人士补充解释道,这些地块目前规划中所有配套都齐备;最关键的是,石家庄属于京津冀一体化热点城市。

“一方面是房企土地储备之必需;一方面房企也要降低收益预期。”赵猛指出,这3宗地的上市销售,是检验新区投资还是自住属性多一些的标准。从10年以上的交易周期来看,投资客将彻底离场。“限售的目的就是抑制投资投机需求,防止加杠杆炒房,更重要的是锁定流动性。”

石家庄国土局方面指出,此次“十年限售”地块,仅针对于正定新区此次出让的3宗地块。这和很多城市出台的住房限售政策完全不同。

截至目前,全国已有超36城出台了住房限售政策,其核心内容是要求新购住房在取得不动产证满2-3年后方可上市交易,而并非在土地出让时就设置交易门槛。分析认为,就整个石家庄市其他区域而言,仍然存在出台住房限售政策的可能,但并不会延长至10年。

上述业内人士指出,本轮调控实质是以冻结流动性为目的,对高房价进行锁定,避免房价大幅下跌引发系统性风险。通过以时间换空间,逐步消化资产泡沫。

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