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楼市面临流动性收缩 机构预测全年销售或下滑

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在流动性收紧、调控深化、下行周期到来的背景下,房地产市场不断趋冷,几乎成为业界的共识。

近日,中银国际、招商证券、东莞证券等机构发布下半年房地产业投资策略报告,尽管对部分指标的判断有所分歧,但对“市场下行”整体判断颇为一致。

上述机构认为,随着房贷按揭业务收缩,最终引发需求购买力的大幅下降。与此同时,融资受限的现实,将使得房企的资金状况进一步承压。

综合多重因素判断,今年全年,房地产投资、拿地、房企资金来源等指标的增速都将出现下降,房地产销售规模和房价甚至有可能出现负增长。

美国加息的传导效应

对于资金密集型的房地产业来说,流动性的松紧成为影响市场变化的重要因素。

今年年初,政府下调全年M2目标增速1个百分点至12%,体现出“降杠杆、去泡沫”的基调;截至2017年5月,M2同比增速仅为9.6%,同比下降2.2个百分点,创历史新低。

另一方面,自2017年3月以来,银监会接连发布多道监管令,规范商业银行表外理财和委外业务。表外融资规模的收缩,被认为将进一步推动社会融资总量的回落。

但按照中银国际的观点,下半年的流动性压力更多来自外部市场:美联储退出量化宽松的节奏逐步加快,分别于3月和6月两次宣布加息25个基点,年内再度加息概率较大。由于美联储缩表预期加强,未来或进一步引发国内货币供应量的收缩。

由于资金成本的全面上行,全市场一年期理财产品预期收益率为4.56%,国有银行一年期同业存单的到期收益率上升至4.74%。相比之下,商业房贷对标的5年期以上贷款基准利率仅为4.9%。各来源资金成本加权平均后,银行负债利率迅速上升,房贷业务的息差收益大幅下降。

中银国际表示,预计未来负债端的压力将倒逼银行调整资产端的结构,主动收缩住房按揭业务,最终引发需求购买力的大幅下降。

对此,东莞证券持有类似的观点。该机构指出,美国进入加息周期带来的连锁反应,对于流动性及资金成本敏感的房地产行业会产生负面影响。这甚至是短期内困扰行业的主要因素。

值得注意的是,监管层在房地产调控中推出的限购、限售等手段,以及信贷层面的加杠杆,已经导致按揭贷款规模大幅收缩。

根据央行的数据,2017年5月,新增居民中长期贷款0.43万亿,占当月新增人民币贷款总量的39%,同比大幅下降18%。多数分析人士认为,鉴于央行对于住房贷款占比目标设定在30%,因此未来按揭贷款规模还将进一步收缩。

年底房价或同比微跌

随着信贷环境的收紧,未来的市场销售也将不可避免地受到影响。中银国际预计,今年全年全国房地产销售额同比增长6.1%,销售面积同比增长5%。

而根据国家统计局发布的数据,今年1-5月,上述两个指标的增速分别为18.6%和14.3%。其中,除东部地区增速低于均值外,中部、西部和东北地区均高于全国平均水平。

东莞证券的观点较为悲观。该机构认为,今年全年整体销售同比下降将是大概率事件,但仍将维持在9万亿规模的历史较高水平,相比去年全年11万亿的销售额,并不会出现“断崖式下降”的风险。

招商证券也认为,销售指标增速将在今年下半年转为负值,但全年降幅为个位数。

除限购限贷等政策压力外,招商证券指出,当前三四线市场的向好,乃属于热点扩散效应的尾部,很难持续。棚改的作用属于托底,但难以改变整体趋势。与此同时,随着去年同期基数的不断抬高,销售增速下滑的幅度可能进一步加快。

对于全年投资增速的预测,中银国际认为将维持在5.8%的水平,招商证券则将全年名义投资增速设定为5%左右。比今年前5月的8.8%仍有一定的下滑。

与销售数据不同,投资数据的下滑幅度相对平缓。按照招商证券的观点,房地产开发投资主要由拿地和建安费用构成。一方面,地价上涨(拿地再次聚焦核心城市及溢价率仍处于相对高位)叠加土地购置面积大幅回升推高拿地费用;另一方面,固定资产投资价格指数(尤其建安部分)上涨推升建安费用。

该机构还认为,由于自筹资金和销售回款的增速回落,今年全年,房地产企业资金来源将维持个位数增长。而随着资金链的持续收紧,到今年年底,70大中城市的房价(同比)可能出现微跌。

招商证券还重申了其“周期论”,认为当前正处于一轮小周期的末段,本轮周期始于2014年的“9·30新政”及随后的连续降息,销售量在去年4月达到高点。按照该机构的预测,本轮销售量的底部,将在2018年的一季度出现。由于预期经济基本面不会发生显著变化,预计在本轮小周期调整结束后,将开启下一轮的行情。

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