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1000个特色小镇的诱惑:房企探索寻找新增长点

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(原标题:1000个特色小镇的诱惑:房企探索寻找新增长点)

1000个特色小镇的诱惑:房企探索寻找新增长点

每经实习记者 舒曼曼 每经编辑 曾健辉

“采菊东篱下,悠然见南山”,这句流传千年的名言,道出了一种最闲适的生活意境。如今,对身处钢筋丛林的人们而言,这样的生活或许将不再遥远。以3A景区级的环境为起点、产城融合的1000个左右特色小镇将遍布祖国大江南北,居住其中的人们可以在生活和工作间寻求平衡,体会到陶渊明的闲适。

房企如何帮助人们实现上述梦想?在特色小镇建设中,房企到底扮演着什么样的角色?如何在政策红线下成功打造特色小镇模式?这都将是房企面临的挑战。

“去地产化”并非“去地产”

2016年7月,国家住建部、发改委和财政部曾联合发布通知,提出在2020年前,培育1000个特色小镇。随后,浙江省、河北省等地方政府相继出台资金支持政策。

2017年1月的“千企千镇工程”启动仪式上,国家发改委副主任胡祖才明确指出“特色小镇要坚决防止变相搞房地产开发”。

不久后,5月26日,住建部发布关于第二批特色小镇推荐的通知中,明确规定不得推荐“存在以房地产为单一产业,镇规划未达到有关要求、脱离实际,盲目立项、盲目建设,政府大包大揽或过度举债,打着特色小镇名义搞圈地开发,项目或设施建设规模过大导致资源浪费等问题的建制镇”。

同时,各地出台了特色小镇的相关政策,以北京为例,发改委联合多部门于5月4日发布通知,突出强调“严禁打着特色小城镇名义违法违规搞圈地开发,严禁搞大规模的商品住宅开发”。

虽然特色小镇数量不断增加,但业界对特色小镇还存在许多理解误区,特色小镇并不是简单的圈地盖房子,扭转小镇建设思路,“去地产化”迫在眉睫。

国家城市和小城镇改革发展中心理事长、首席经济学家李铁曾表示,特色小镇的发展一旦引入房地产,就会拉高土地成本,特色产业难以发展,最后会演变为房地产独大,并带来大量的小镇库存。

全国房地产经理人联合会执行主席杨乐渝也表达了他的担心:“产业是特色小镇的魂,小镇发展的核心不在于开发,而在于产业运营。很多开发商缺乏产业内容与运营能力,如果不转变制造业的开发模式,只能把小镇变成新一轮的房地产开发。”

全国工商联房地产商会副会长钟彬对此抱有不同看法,他认为,特色小镇的商业模式一般涉及一级开发、二级开发、项目运营等各个环节,是一套完整的体系,从开发的角度来讲,特色小镇的开发需要房地产企业。

中国发展研究基金会副理事长、国务院发展研究中心原副主任刘世锦在接受《每日经济新闻》记者采访时表示,特色小镇不是一个纯粹的居住用地,其核心需要有产业支撑,但目前也不排除存在“睡城”,所以,小镇只有注入产业,才能长期生存下去。

房企难寻突破口

随着行业利润普遍下降,房企不断探索多业态转型发展的道路,寻找新的增长点,养老地产、长租公寓都曾立于风口之上,而当下特色小镇正在成为房企布局的一个“兴奋点”。

对于房企布局特色小镇的现象,钟彬分析指出,房企之所以积极参与,关键是因为一二线热点城市拿地成本高企,特色小镇模式可以以较为低廉的价格获取土地。此外,传统的房产商开发远郊大盘或产业园区,包装成小镇就能受到政府和客户的追捧。加之货币政策趋于收紧,房企融资难度进一步增加,而信贷政策对特色小镇项目有所倾斜,对于房企来说,政策红利将是一块诱人的大蛋糕。

“政策红线我们不敢碰,也不能去碰,我们现在都处于摸索阶段。传统的房地产开发已经走到了一个转折点,怎么去转折,如何转变都是我们思考的问题。”雅居乐集团北京区域一位高管向《每日经济新闻》记者表示,目前房地产企业都更多的是注重长远打算,而未来发展的真正价值在于IP、内容和运营能力的打造。

中梁地产集团助理总裁许焕升表示,目前地产领域主要有三种生意模式,也就是做资金的生意、做土地的生意和做人的生意,在特色小镇领域,比较好的地方在于中梁地产是做人的生意。他透露,目前中梁已落地一个特色小镇项目作为试点,整体依然处于观察阶段。

迷茫的地产商们都在寻找一条合适途径突破特色小镇建设,“前期,我们还是希望与运营能力比较强的专门公司进行合作的模式推进。”雅居乐前述高管表示。

然而,市场早已出现一批先行者,以绿地为例,充分利用大城市溢出效应,全面实施特色小镇大盘战略,并已签约宁波杭州湾、南昌赣江新区和成都都江堰等9个特色小镇项目。

华夏幸福 去年11月就宣布未来三年在环北京区域、沿长江经济带以及珠三角区域等大城市、核心城市的内部以及周边布局百座特色小镇。仅2017年1月,公司就与河北昌黎县政府签订4个产业小镇合作备忘录,后续足球小镇、健康小镇和葡萄小镇根据公司公告也将陆续推出。

近日,融创中国与河南巩义市政府签署合作框架协议,将在青龙山慈云寺景区打造融创慈云小镇、融创产业新城,总投资达450亿元。

同样, 西安旅游 与浙江蓝城合作共同在西安合作开发集文化、旅游、颐养等于一体的服务产业特色小镇项目,共同开发户县奥莱小镇项目、渭水园生态颐养小镇项目。从西安旅游发布的公告可以看出,蓝城集团拥有浙江蓝城66.5%的股权。

对于已开发多个小镇项目的蓝城集团来说,云栖小镇、乌镇雅园均是成功案例,其子公司蓝城梧泉建设管理有限公司总裁张克俭表示,目前蓝城集团特色小镇农业小镇、文旅小镇和生活小镇三种模式。特色小镇强调产城融合,其 中房地产 商的优势就在于“城”部分的开发和运营,现在,越来越多的开发商正转为运营商。

但特色小镇呈现投入大、周期长、融资难和运营能力难等特点,对于房地产企业来说,特色小镇之路将是一场持久的攻坚战。

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