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北京楼市步入下行趋势 西城房价"领跌"全市

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随着楼市调控组合拳政策效应的持续发酵,越来越多的迹象表明,北京楼市已逐渐步入下行趋势。根据社科院12日发布的报告,受一系列调控政策因素的影响,北京月度房价环比出现首降,5月份整体下跌4.09%。

6月12日,社科院财经战略研究院和社科院城市与竞争力研究中心《中国住房发展报告》项目组发布5月《住房市场发展月度分析报告》(下称“《报告》”)。《报告》发现,在热点地区严厉的政策调控下,2017年5月热点城市房价涨速整体回落。其中,其中廊坊、北京、天津、深圳、苏州、合肥、郑州等城市,房价环比稳定或下跌。

受认房又认贷、多校划片政策试行、环京各城市联合出台重磅调控政策等因素的影响,北京房价环比出现首降,5月份整体下跌4.09%,其中,西城区下跌8.43%、海淀下跌7.45%,领跌于全市各区县板块。西城、海淀两区是北京市中小学教育资源富集区和房价高地。由于北京入学政策出现重大调整,强调实际居住及试行多校划片等,学区房预期发生了相应松动,对这两个地区前期价格上涨过快、虚高的“学区房”价格形成冲击。

这与此前媒体报道的情形颇为一致。据报道,西城陶然亭地区曾有学区房今年3月初价格飙涨百万元,但近三个月调控过后,很多房源价格开始跳水,甚至有房源报价骤降百万元。

同时,数据还显示,5月份,通州区在北京各区县板块中,表现最为抗跌,仅环比下跌0.01%。报告认为,这主要源于通州区实行双重限购政策,板块泡沫相对较低。

此前,据其他机构统计,北京二手房5月份已经挺不住,成交迎来“量价齐跌”。5月北京二手住宅成交量降至1.08万套左右,创27个月新低。同时,5月北京二手房均价环比4月同期下滑2.4%;二手房业主也由3月份80%的涨价逆转为目前超过80%的降价,业主预期已发生较大变化。

新房方面,北京新房成交量虽仍保持一定热度,但价格涨幅已连续回落。据机构统计,5月北京全市新建商品住宅(不含保障房)共网签2912套,环比4月上涨5.4%,同比2016年5月下降38%,但仍继续保持自去年930新政出台后新房市场的低迷水平。另据国家统计局数据显示,4月份北京新建商品住宅价格环比上涨0.2%,涨幅比3月份回落0.2个百分点;同比价格方面,4月份北京新建商品住宅价格同比上涨17.4%,涨幅比上月回落3.2个百分点,基本延续今年年初以来持续回落态势。

《报告》执笔人、社科院财经战略研究院研究员邹琳华等分析指出,5月北京等热点城市房价的相对稳定,主要源于政府对住房投资需求的严厉管控。从宏观环境看,货币供应持续偏紧,无风险货币基金年化利率突破4%,部分银行房贷利率大幅大浮;从房地产政策看,各热点城市既有组合拳,还有集体行动。例如,北京不仅要求“认房认贷认商认离”,调整了入学政策,对学区房炒作精准打击,环京各城市也联合出台了要求三年以上当地社保的需求管控政策,购房政策及货币环境全面收紧,对短期市场构成显著的利空。

从供给方面看,受土地供应和环境承载能力限制,各大城市扩大住房供给的潜力普遍不足,长期供求矛盾仍然存在。据此预计,随着资金面的收紧,以及地方政府对住房投资需求特别是跨区域住房投资的联合管控,多数城市房价短期涨势将得到抑制,前期房价上涨过快、泡沫较大的城市如北京等短期仍将继续下跌,但房价上涨的压力仍然存在。

因此,为进一步稳定房价,短期热点城市应紧持限购、限贷等需求调控政策。长期应通过城市群的发展,逐步缓解大城市住房供求矛盾。

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