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李宇嘉:楼市销售降速源于开发商不积极申请预售?

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(原标题:李宇嘉:楼市销售降速源于开发商不积极申请预售?)

李宇嘉

刚刚过去的5月,龙头开发商销售增速普遍放缓。CRIC数据统计,40家已公布销售业绩的房企,5月份合计销售3844亿元,环比下调10%,这也是今年以来销售最差的月份。其中,本年度目标销售额平均增幅超50%的龙头三甲——碧桂园、万科和恒大,在3月和4月份取得异常靓丽的业绩后,5月碧桂园和万科销售金额分别下降了25.1%和34%,恒大则勉强持平。处于第二梯队,本年度销售目标增长20%~30%的富力、绿城、新城等,5月销售也下滑15%~30%。

龙头开发商销售降速,这是营销策略使然,还是调控打压的滞后影响?笔者认为,开发商主动降速的可能性很低,一方面,龙头开发商纷纷上调年度销售目标,平均上调幅度近40%,“冲千亿”的开发商一大批。除碧桂园以外,截至5月,没有一家企业完成目标销售额的50%,不存在主动调低销售的动力;另一方面,新一轮以“五限”(限购、限贷、限售、限价、限证)为内容的大范围调控,冻结需求和流动性的滞后影响越来越明显,开发商加速跑量是一致选择。

此外,2016年楼市成交面积和金额均创历史之最,上市公司净利润平均增长30.4%。在高基数的情况下,必须实现更大的销售规模,才能兑现业绩要求。同时,楼市新房开发空间越来越逼仄,排位竞争白热化,导致拿地、开发、设计、销售的门槛越来越高,加速“做大做强”,才能抢占一席地位。今年1~5月份,全国土地出让最多的50大城市合计土地出让金达10103亿元,同比2016年前5个月上涨33%。1~5月,前10大开发商拿地金额占销售金额的近40%。

同时,资金面全面紧缩。今年一季度,房地产开发贷款余额同比下降了21.5%,自2016年二季度,开发贷款已连续4个季度负增长。同时,交易所全面收紧公司债,2016年房企公司债融资高达1.14万亿元,同比增长130%,但今年1~4月,房企私募债、公司债、中期票据等融资合计仅1113.1亿元,比去年同期(5068亿元)下降78%。今年以来,上市房企通过定增再融资较去年同期也下降70%。2017年4月,销售回款占开发商资金来源的51.2%,环比和同比分别上升1.1个百分点、4.2个百分点,开发商对销售回款的依赖达到近年来之最。

笔者判断,各大房企都想抓住宝贵的空间和机会,加速资产周转率,以大规模销售滚动大规模拿地,以增厚资产撬动社会融资,腾挪楼市调控和资金紧缩,抢占“收割市场”的最佳排位。

那么,是不是因为密集调控的滞后影响开始显现,从而导致开发商销售额度下降了呢?笔者认为,调控确实导致楼市需求冻结或观望,但不可忽略的是,近期价格管控导致预售证发放难度加大,开发商入市积极性降低,而获准入市的项目,价格必须下调,导致销售量回落。

尽管调控政策在春节后全面布下,但2016年以来,多数未受调控打压的三四线楼市和都市圈楼市火热,并顺延至2017年。同时,本轮调控前市场热度高,开发商入市项目多,从而推动前4个月开发商销售规模取得了同比80%的增长。但是,随着前期推售的项目逐渐进入尾盘或清盘,而三四线楼市销售环比增长从今年一季度的40%左右下滑至5月份的5%,加上3~4月份热点区域(包括部分三四线城市)相继启动限购限贷,调控的冲击开始显现。

但是,目前新房市场热度还在,如上海、南京、天津、长沙等地启动新盘摇号卖房,豪宅明显走热,开发商抢购限售地块,逃避限购的“类住宅”火爆,显示需求仍旺盛。财经评论员叶檀实地调研发现,苏南、苏北、山东淄博、合肥等地出现抢房现象。事实上,开发商销售下降与供应下降有关,而供应之所以下降,很大程度上是调控全面“落地”后,各地启动新房限价、预售证管制来实现调控目标,导致开发商申请预售的积极性下降,获准入市的项目价格走低。

根据CRIC的统计,5月份29个重点城市新房供应环比和同比分别下降13%和22%。其中,一线城市新房批售面积环比和同比分别下降53%和61%,二、三线楼市新房整体供应环比和同比分别下降8%和16%。值得注意的是,越是热点的城市,新房供应下滑越明显,比如,武汉、南京、合肥、海口、厦门、苏州等城市。

目前,供应下滑的城市,库存也在下降。CRIC统计的29个城市中,5月份库存同比下降的有25个,平均下降幅度为33.8%。5月份,29个城市新房在售库存平均消化周期为8.1个月,库存正在逼近“过低”的警戒线。客观讲,库存走低,供应不该下滑,但预售管制导致高价盘无法入市,或开发商不申请预售。以5月20日出台限购的长沙为例,据安信证券调研,目前长沙有的新项目要比周边二手房的价格低2000~3000元,造成抢购和配额摇号,需求被迫转向二手房。

目前,尽管热点楼市成交量下滑,但需求潜力仍在。城镇化已进入“大城市化”,人口向热点城市迁徙的步伐在加快。例如,长沙2016年人口净流入23万。近年来,人口大省且为单中心的省份,如湖南、湖北、安徽、河南,省会城市长沙、武汉、合肥、郑州等,对本省人口的吸附能力快速上升,2016年度净流入人口均在20万左右。

因此,包括一线城市在内的热点城市,需求潜力仍在,只不过被各种限制性措施压制。

在楼市回调,需求暂时观望的喘息之机,须要增加新房和土地供应。4月初,住建部和国土部联合发文,要求增加住房和土地供应。目前看,住房供应未明显增加,供地计划完成也不理想,这或许埋下了未来再度反弹的种子。

(作者为深圳市房地产研究中心研究员)

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