<%@ /0080/e/0080ep_includecss_1301.vm %>
网易首页 > 网易北京房产 > 新闻 > 正文

李宇嘉:楼市销售降速源于开发商不积极申请预售?

0
分享至

(原标题:李宇嘉:楼市销售降速源于开发商不积极申请预售?)

李宇嘉

刚刚过去的5月,龙头开发商销售增速普遍放缓。CRIC数据统计,40家已公布销售业绩的房企,5月份合计销售3844亿元,环比下调10%,这也是今年以来销售最差的月份。其中,本年度目标销售额平均增幅超50%的龙头三甲——碧桂园、万科和恒大,在3月和4月份取得异常靓丽的业绩后,5月碧桂园和万科销售金额分别下降了25.1%和34%,恒大则勉强持平。处于第二梯队,本年度销售目标增长20%~30%的富力、绿城、新城等,5月销售也下滑15%~30%。

龙头开发商销售降速,这是营销策略使然,还是调控打压的滞后影响?笔者认为,开发商主动降速的可能性很低,一方面,龙头开发商纷纷上调年度销售目标,平均上调幅度近40%,“冲千亿”的开发商一大批。除碧桂园以外,截至5月,没有一家企业完成目标销售额的50%,不存在主动调低销售的动力;另一方面,新一轮以“五限”(限购、限贷、限售、限价、限证)为内容的大范围调控,冻结需求和流动性的滞后影响越来越明显,开发商加速跑量是一致选择。

此外,2016年楼市成交面积和金额均创历史之最,上市公司净利润平均增长30.4%。在高基数的情况下,必须实现更大的销售规模,才能兑现业绩要求。同时,楼市新房开发空间越来越逼仄,排位竞争白热化,导致拿地、开发、设计、销售的门槛越来越高,加速“做大做强”,才能抢占一席地位。今年1~5月份,全国土地出让最多的50大城市合计土地出让金达10103亿元,同比2016年前5个月上涨33%。1~5月,前10大开发商拿地金额占销售金额的近40%。

同时,资金面全面紧缩。今年一季度,房地产开发贷款余额同比下降了21.5%,自2016年二季度,开发贷款已连续4个季度负增长。同时,交易所全面收紧公司债,2016年房企公司债融资高达1.14万亿元,同比增长130%,但今年1~4月,房企私募债、公司债、中期票据等融资合计仅1113.1亿元,比去年同期(5068亿元)下降78%。今年以来,上市房企通过定增再融资较去年同期也下降70%。2017年4月,销售回款占开发商资金来源的51.2%,环比和同比分别上升1.1个百分点、4.2个百分点,开发商对销售回款的依赖达到近年来之最。

笔者判断,各大房企都想抓住宝贵的空间和机会,加速资产周转率,以大规模销售滚动大规模拿地,以增厚资产撬动社会融资,腾挪楼市调控和资金紧缩,抢占“收割市场”的最佳排位。

那么,是不是因为密集调控的滞后影响开始显现,从而导致开发商销售额度下降了呢?笔者认为,调控确实导致楼市需求冻结或观望,但不可忽略的是,近期价格管控导致预售证发放难度加大,开发商入市积极性降低,而获准入市的项目,价格必须下调,导致销售量回落。

尽管调控政策在春节后全面布下,但2016年以来,多数未受调控打压的三四线楼市和都市圈楼市火热,并顺延至2017年。同时,本轮调控前市场热度高,开发商入市项目多,从而推动前4个月开发商销售规模取得了同比80%的增长。但是,随着前期推售的项目逐渐进入尾盘或清盘,而三四线楼市销售环比增长从今年一季度的40%左右下滑至5月份的5%,加上3~4月份热点区域(包括部分三四线城市)相继启动限购限贷,调控的冲击开始显现。

但是,目前新房市场热度还在,如上海、南京、天津、长沙等地启动新盘摇号卖房,豪宅明显走热,开发商抢购限售地块,逃避限购的“类住宅”火爆,显示需求仍旺盛。财经评论员叶檀实地调研发现,苏南、苏北、山东淄博、合肥等地出现抢房现象。事实上,开发商销售下降与供应下降有关,而供应之所以下降,很大程度上是调控全面“落地”后,各地启动新房限价、预售证管制来实现调控目标,导致开发商申请预售的积极性下降,获准入市的项目价格走低。

根据CRIC的统计,5月份29个重点城市新房供应环比和同比分别下降13%和22%。其中,一线城市新房批售面积环比和同比分别下降53%和61%,二、三线楼市新房整体供应环比和同比分别下降8%和16%。值得注意的是,越是热点的城市,新房供应下滑越明显,比如,武汉、南京、合肥、海口、厦门、苏州等城市。

目前,供应下滑的城市,库存也在下降。CRIC统计的29个城市中,5月份库存同比下降的有25个,平均下降幅度为33.8%。5月份,29个城市新房在售库存平均消化周期为8.1个月,库存正在逼近“过低”的警戒线。客观讲,库存走低,供应不该下滑,但预售管制导致高价盘无法入市,或开发商不申请预售。以5月20日出台限购的长沙为例,据安信证券调研,目前长沙有的新项目要比周边二手房的价格低2000~3000元,造成抢购和配额摇号,需求被迫转向二手房。

目前,尽管热点楼市成交量下滑,但需求潜力仍在。城镇化已进入“大城市化”,人口向热点城市迁徙的步伐在加快。例如,长沙2016年人口净流入23万。近年来,人口大省且为单中心的省份,如湖南、湖北、安徽、河南,省会城市长沙、武汉、合肥、郑州等,对本省人口的吸附能力快速上升,2016年度净流入人口均在20万左右。

因此,包括一线城市在内的热点城市,需求潜力仍在,只不过被各种限制性措施压制。

在楼市回调,需求暂时观望的喘息之机,须要增加新房和土地供应。4月初,住建部和国土部联合发文,要求增加住房和土地供应。目前看,住房供应未明显增加,供地计划完成也不理想,这或许埋下了未来再度反弹的种子。

(作者为深圳市房地产研究中心研究员)

相关推荐
热点推荐
库里效应!NBA球队市值:勇士飙至94亿 尼克斯75亿湖人70亿!

库里效应!NBA球队市值:勇士飙至94亿 尼克斯75亿湖人70亿!

直播吧
2025-05-13 07:00:13
印巴战事一夜升级,最坏情况会用核武器吗?

印巴战事一夜升级,最坏情况会用核武器吗?

中国新闻周刊
2025-05-12 15:17:04
树林里停着面包车,女子全副武装偷偷上车,路人:她以为没人看见

树林里停着面包车,女子全副武装偷偷上车,路人:她以为没人看见

唐小糖说情感
2025-05-12 08:53:08
歼-10CE买!歼-35买!歼-50买!没钱咋办?巴铁网友回答真不一般

歼-10CE买!歼-35买!歼-50买!没钱咋办?巴铁网友回答真不一般

说天说地说实事
2025-05-12 16:01:48
3名“淘金客”,殒命雪峰山

3名“淘金客”,殒命雪峰山

澎湃新闻
2025-05-13 00:28:04
这三类性关系,万不可触碰,业报即刻显现气运散尽

这三类性关系,万不可触碰,业报即刻显现气运散尽

阿郑的读书日常
2025-05-11 09:33:30
菏泽鄄城发生一起交通事故,造成4人死亡2人受伤

菏泽鄄城发生一起交通事故,造成4人死亡2人受伤

新京报
2025-05-12 22:21:14
胡春华率全国政协调研组赴湖北调研

胡春华率全国政协调研组赴湖北调研

人民政协网
2025-05-13 09:12:26
70岁李琦大兴机场被偶遇!手拄拐杖烟不离手,胡子花白瘦了很多

70岁李琦大兴机场被偶遇!手拄拐杖烟不离手,胡子花白瘦了很多

启农说
2025-04-15 22:05:03
李家超:香港特区护照持有人即日起可免签证入境卡塔尔30天

李家超:香港特区护照持有人即日起可免签证入境卡塔尔30天

新京报
2025-05-12 20:14:12
福建任前公示!4位干部拟任正厅新职

福建任前公示!4位干部拟任正厅新职

鲁中晨报
2025-05-13 09:01:07
暗访长沙地下代孕实验室:无牌车单日转运超10名女性进入

暗访长沙地下代孕实验室:无牌车单日转运超10名女性进入

大象新闻
2025-05-12 11:26:23
倒一只抽中第五顺位!爵士小老板韦德:第五出过不少伟大球员

倒一只抽中第五顺位!爵士小老板韦德:第五出过不少伟大球员

直播吧
2025-05-13 07:53:10
她们一边做饭一边卖淫

她们一边做饭一边卖淫

法律读品
2025-05-05 17:24:28
一支“22元钢笔”,让家长气到睡不着觉,眼界低比贫穷更可怕

一支“22元钢笔”,让家长气到睡不着觉,眼界低比贫穷更可怕

熙熙说教
2025-05-12 20:46:16
赖清德,恐成为新中国历史上,唯一在任上出事的台湾地区领导人

赖清德,恐成为新中国历史上,唯一在任上出事的台湾地区领导人

红色鉴史官
2025-05-12 19:05:03
阿里巴巴全球总部1:1复刻“湖畔小屋”,马云现身揭幕

阿里巴巴全球总部1:1复刻“湖畔小屋”,马云现身揭幕

GA环球建筑
2025-05-12 19:45:39
燃尽之战,塔图姆28中16砍42分8板4助4断2帽,三分16中7

燃尽之战,塔图姆28中16砍42分8板4助4断2帽,三分16中7

懂球帝
2025-05-13 10:33:20
建议取消母亲节,你赞同吗?母亲节让很多母亲不开心,家庭起冲突

建议取消母亲节,你赞同吗?母亲节让很多母亲不开心,家庭起冲突

涟漪读史
2025-05-13 08:46:06
舞蹈老师晁琳去世,年仅38岁,老公透露死因,长得漂亮令人惋惜

舞蹈老师晁琳去世,年仅38岁,老公透露死因,长得漂亮令人惋惜

180°视角
2025-05-12 23:57:51
2025-05-13 10:48:49

北京房产

大悦真橙季:赋能城市消费与社群温度双升级

编辑推荐楼盘
每日成交前十
楼盘名称所在位置套数
二手房推荐

头条要闻

西北大学女副校长范代娣晋升陕西首富 身家或达440亿

头条要闻

西北大学女副校长范代娣晋升陕西首富 身家或达440亿

财经要闻

蔚来去年平均赊账197天 资金饥渴症待解

体育要闻

离开曼联,他在马拉多纳的城市成为明星

娱乐要闻

黑粉挑事,林宥嘉怒怼?分手见人品

科技要闻

中美达成关税共识 美七巨头市值暴涨6万亿

汽车要闻

或2027年发布 全新宝马1系假想图曝光

态度原创

教育
本地
手机
公开课
军事航空

教育要闻

孩子的学业应该怎么规划?我们要抓主要矛盾,第一步应该这么做…

本地新闻

非遗里的河南|汴梁鸢舞千年韵!宋室风筝藏多少绝活

手机要闻

三星S25 Edge售价7999元起 搭载骁龙8至尊版厚度仅5.8mm

公开课

李玫瑾:为什么性格比能力更重要?

军事要闻

印巴停火后莫迪讲话:只是"暂停"军事行动

无障碍浏览 进入关怀版