调控效应持续发酵 北京楼市5月量价齐缩

本报记者 宋兴国 北京报道

近期各家研究机构陆续发布的数字显示，北京住宅市场从新房到二手房，均呈现出不同程度的量价齐跌态势。

分析人士指出，在堪称最严的政策调控组合拳下，北京楼市或将在未来一段时间内进入下行调整期。

对于已经进入二手房市场的北京楼市而言，观望中购房者、业主、持有高价地新盘的开发商，和早早划定房价环比不上涨底线的政府部门之间的多方博弈和拉锯，将决定着北京楼市的走向。

东城区新房成交价跌幅超17%

近日，易居研究院发布了北京房地产市场研究报告，数据显示，5月北京新建商品住宅成交均价为41429元/平方米，环比下降4%，同比则增长了22%。成交面积方面，北京5月仅成交新建商品房面积约46万平方米，比前月的约53万平方米环比下降约13%，比去年同期的约90万平方米下降约49%。

而从供给角度而言，北京市5月新建商品住宅可售面积达到594万平方米，环比下降5%。新增供应12万平方米，环比和同比均下滑超过50%。此外，受调控对需求的抑制影响，存销比连续两月维持在10以上。

新城控股副总裁欧阳捷表示，限价和主要在边缘地区开盘的结构性变化，使得北京新房成交价格下行。而土地供应不足和限价导致的高价地楼盘延缓上市，则是新房市场成交量下滑的两大原因。

此外，分区来看，5月份北京各区的新房成交价格波动较大。易居研究院提供的数据显示，北京市16个区县中，11个的新房成交价格在5月上扬或下跌幅度接近或超过10%，其中，东城区新房成交均价跌幅超过17%。

对此，易居研究院智库中心研究总监严跃进分析认为，目前来看，北京新建商品房库存面积达到了2010年1月份的最低点，供需同时乏力使得新房市场交易量下滑，这导致市场均价受偏远楼盘、高端住宅的极值影响较大，从而在数据上体现出了较大的价格波动。

中原地产首席分析师张大伟也持相同观点，他进一步告诉21世纪经济报道记者，由于新房供应的持续不足和区域分布不均，占据了北京楼市超过八成交易量的二手房交易数据，才是现阶段观察北京楼市最重要的指标。而据其掌握的数据，5月份二手房成交均价的环比下调幅度在2%到3%之间。

这与链家研究院发布的数据吻合。该报告显示，2017年5月，北京市二手房成交均价64862元/平方米，环比下跌2.3%，是经历了连续17个月上涨之后连续两个月的下跌。交易量方面，房天下二手房数据中心数据显示，5月北京二手房住宅网签10801套，较4月减少6101套，同比2016年5月减少13123套，降温明显。

对于现阶段北京二手房价格调（资料、团购、论坛）整的原因，伟业我爱我家集团副总裁胡景晖告诉21世纪经济报道记者，主要还是政策影响。在楼市调控与信贷收紧的综合作用下，市场观望情绪加重，少数业主开始下调报价。

调整期或长于过往

21世纪经济报道记者采访发现，尽管数据显示北京楼市已经开始显露量价齐跌迹象，但对于北京是否已经进入房价下行的调整期，北京的调控政策还将延续多久，分析人士的观点仍然存在分歧。

欧阳捷认为，在整体调控环境日趋严厉的当下，少部分套现型业主认为达到了市场相对高点，主动下调价格，是投资者正常的“获利回吐”行为。在去年楼市火热的背景下，深圳楼市也曾出现过部分地区成交价格下滑的现象，实际上是“获利回吐”的现象导致。但北京楼市还未出现呈小区化、板块化的整体下跌案例，因此，还不能断言北京楼市已经从交易量下滑的量变，转变为价格下行的质变。

他指出，长期来看，为了更好地配合控制人口的施政目标，北京市的土地供给将难以维持今年以来的增加趋势。为了维持与有限的供给相匹配的、以改善目的为主的需求，防止房地产市场的“大起”和“大落”，在未来相对长的一段时间内，北京市或许都将继续实施目前被证明可以精准控制市场的温和型、补丁型的调控政策。

胡景晖则认为，北京楼市是否进入调整期，还需要一段时间观察，将在今年第三季度逐渐明晰。在“房子是用来住的不是用来炒的”的指导思想下，本次调控的政策力度更大，态度更坚决，这也使得北京楼市的新一轮调整期将具备新的特点，包括价格上相对回落、稳中有降的持续时间可能更长，各种居住形态中租赁占比更大等。

张大伟则相对最为乐观，他判断，由于北京楼市交易量已经持续两个月大幅下滑，市场观望情绪正在不断累积，再加上二手房市场价格松动，在接下来的7月到8月，调整期可能就将更加明显的到来。而与过去相类似的是，本轮调整期同样是调控主导，因此，出于稳定市场的需要，调控政策将可能在今年底有所调整。