全球地产投资趋势:地产私募国际巨头的运营逻辑

（原标题：纵论全球地产投资趋势： 地产私募国际巨头的运营逻辑）

在中国本土房地产市场，充斥着大量“名股实债”形式运营的地产基金。许多号称资产管理规模几百亿的地产基金，实则为金融机构和地产企业间的通道和中介，并未真正意义上在做地产股权投资。

今年2月，中国基金业协会发布《证券期货经营机构私募资产管理计划备案管理规范第4号-私募资产管理计划投资房地产开发企业、项目》（以下简称“4号文”），要求对私募资产管理计划投资热点城市普通住宅地产项目、向房地产开发企业提供融资用于支付土地出让价款或补充流动资金等行为进行规范。

对地产基金来说，最为红火的住宅地产投资领域要被迫放弃，无疑给其生存带来挑战。中国地产基金该如何谋求转型，地产股权投资的机会还有哪些？

在6月7日举行的一场公开论坛上，铁狮门、安祖高顿等全球顶级地产基金管理公司的中国区业务负责人，就地产基金的运营经验、全球及中国房地产投资趋势等进行了讨论。

地产私募国际巨头的经验

一位全球排名靠前地产私募股权投资机构的高管表示，该机构做地产投资时，最基本的一项原则就是不输钱。“如何保证不输钱，这和我们的运作流程、全球化视野相关。”他说。

该人士说，“虽然我们是全球化的公司，资产管理规模越来越大，但我们仍然保持只有一个投委会，对所有项目沿用统一的投资标准和投资原则。另一方面，哪怕我们在审计一项中国、美国或者德国的项目，也会听取全球各地区同事从全球经济发展的不同角度，为该项目提出的意见。”

在这样的原则坚持下，该公司目前只有约1%的项目是亏损的，而赚钱的项目已经给投资者带来非常大的价值。

历史可以追溯到19世纪末的铁狮门以房地产开发业务起家，目前已发展成为全球知名的地产开发、运营及基金管理公司。铁狮门中国区首席投资官、董事总经理陈志超表示，在铁狮门一百多年的发展历程中曾出现过多次的经济危机，铁狮门能够在这些危机中仍然稳健发展主要有三点原因。

一是，公司以人为导向，不论是在美国、欧洲还是在中国，都对人才很重视。“我们不仅重视功勋卓越的大将，也永远在吸纳新鲜血液。因为在投资的不同阶段，产品各方面都有变化产生，人才是我们取得成绩的重要因素。”他说。

二是，铁狮门十分重视与投资者相互信任的关系，这种信任也贯彻铁狮门做投资决策的整个过程。

三是，铁狮门倡导本土化的策略，在印度、巴西、欧洲等地基本上都是当地人在管理当地的部门。铁狮门在中国的管理团队中，也很少见外国面孔。“房地产是非常本土化的业务，只有对城市十分熟悉，了解当地房地产的发展趋势，才能对市场有敏锐的直觉，最终发现投资机会。”陈志超说。

国际基金管理公司安祖高顿同样重视与“地头蛇”的合作。“因为他们更了解市场、政策和客户需求。”安祖高顿董事总经理、中国房地产业务主管伍杰能说。

他表示，公司坚持的第一项原则就是专注，三十年来一直专注在债券和不良资产领域。后来公司发现不良债券的大部分抵押品都是房地产，因此就很自然地转向做地产业务。

“部门间的协同合作，是我们的竞争优势之一。”伍杰能说，当公司想买不良债券信贷产品时，地产团队的同事会在地段、发展趋势等方面给出专业意见，保证债券的安全性。当地产团队想投项目时，债券团队的同事也会根据所收购不良债券的具体情况，对项目企业给出相应判断。

此外，安祖高顿对使用杠杆始终抱有谨慎态度。“我们做地产投资不是要通过做财务杠杆赚钱，而是要找到机会资产进行翻新改造，改变房屋的管理模式，使物业发挥最大的用途，实现资产的增值。”他说。

全球地产投资的机会

不论是2016年的英国脱欧、特朗普当选美国总统，还是2017年的马克龙当选法国总统，全球政治形势的变化给经济带来重要影响，同时也影响着房地产市场的发展。针对全球房地产投资的趋势，地产基金大咖也做出判断。

宜信财富新加坡公司董事总经理、全球房地产投资母基金管理合伙人张鹏对21世纪经济报道记者表示，美国从2009年经济复苏至今已进入第九个年头。从2010年到2015年，美国房地产涨势很好，回报超过历史平均值。但经济发展要看周期，未来三年左右看不出美国有爆发经济危机的可能性，但房地产的增长也不会像原来那么高。而且如今美国局部城市的局部资产已经出现回调，如纽约、洛杉矶的豪宅、酒店等。

张鹏认为，欧洲的经济复苏周期迟于美国，目前正在强劲的经济增长过程中，正是投资的好时机。也在这种契机下，宜信地产母基金参与到铁狮门的欧洲7号基金中。据了解，铁狮门从1986年左右进入欧洲市场，过去已经募集了7只欧元基金。陈志超表示，目前欧洲经济发展比较稳健，正在从谷底慢慢走出。铁狮门在欧洲做房地产投资，主要集中于六个城市，包括伦敦、巴黎、慕尼黑、柏林、法兰克福等。

“英国脱欧以后带来英镑的贬值，但是在房地产领域资本仍然是活跃的。伦敦的租赁市场没有出现大面积的退租潮，让人看到稳健还有增长的态势。”他说，铁狮门在伦敦更多的还是看核心型和价值成长型项目的机会。高度的市场透明度和流动性以及良好的法制框架，让伦敦持续成为欧洲房地产投资的主要区域之一。在德国和巴黎市场，铁狮门也会加大投资量。

回望中国市场，上述顶级地产私募机构高管表示，中国是全球第二大经济体，公司长期看好中国的房地产市场。另外，中产阶级的迅速增长带来非常旺盛的消费需求，这种消费升级的需求带动中国零售销售和电商的持续增长。因此商业地产和物流地产存在不错的投资机会，但是要避免投资在供应量过大的地区。此外，该机构也关注中国高科技创新区域的投资机会，会去进行办公物业方面的投资。

谈及中国香港和内地的投资机会，新兴本土机构凯龙基金的创始人、行政总裁郑喜明表示表示，过去一段时间，香港的住宅和办公楼价格都上涨得很厉害。与其考虑房价是不是到达最高点，不如回归到最基本的房地产建设投资中。凯龙在香港的投资策略是买一些比较老的办公楼进行拆迁重建，建高质量的办公楼并扩大它的容积率。目前在这方面，凯龙已经有了两个项目的经验，并锁定了投资回报。

针对中国内地市场，凯龙的策略则是：第一，观察内地市中心有哪些跟香港市场类似的老房子，进行用途的改造。比如与国外相比，中国酒店的租金其实很低，凯龙基金会尝试把原有的酒店改成办公楼出租，进行价值的释放。第二，凯龙基金也会在一些有潜力的城乡结合部，关注城镇化的地产投资机会。