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北京确定商住执行口径: 3·26前已购房可租售

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(原标题:北京确定商住执行口径: 3·26前已购房可租售)

5月23日晚,北京住建委官方公众号“安居北京”发布“关于3·26商住新政的补充说明”(以下简称补充说明)。该说明对商住限购执行细则进一步明确。

该说明明确了三点。第一,在政策执行前,已取得预售许可证、有实际成交并完成网签的商办类项目,开发商可保持现有设施,已购买的商办类房屋,购房者可保持现有设施;第二,已购买的商办类房屋,可出租,且不限定出租对象,也可销售,但购房人应符合政策要求;第三,中介机构可代理商办类房屋的出租、出售业务,但不得以任何方式宣传此类房屋可用于居住或者其具备居住功能。

北京房地产业协会秘书长陈志表示,“严格执行326政策、兼顾购房者合理利益”是此次执行口径确定的大原则。简单来说,即326政策红线不能越,但要兼顾已购房人群的合理利益。

不过,针对中介可继续租售商住这一细则,21世纪经济报道记者询问了多家中介,目前得到的答复均是,“保持观望,暂时不操作商住类物业,”记者在链家网上也没有看到商住类物业挂牌。

细则明确

5月23日出台“补充说明”从更加人性化的角度兼顾了已购买商住类物业人群的居住权益。

3月26日晚间,北京市发布《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》,对北京市的商业、办公类项目(以下简称商办类项目)进行监管,其中对个人购买商办类项目的限制措施,在全国范围内开启了对商住房限购的先河。公告要求,开发企业在建(含在售)商办类项目,销售对象应当是合法登记的企事业单位、社会组织。购买商办类项目的企事业单位、社会组织不得将房屋作为居住使用,再次出售时,应当出售给企事业单位、社会组织。公告还强调,在政策执行之前,已销售的商办类项目再次上市出售时,可出售给企事业单位、社会组织,也可出售给个人,个人购买应当符合下列条件:1.名下在京无住房和商办类房产记录的。2.在申请购买之日起,在京已连续五年缴纳社会保险或者连续五年缴纳个人所得税。

5月23日的“补充说明”仍然继续执行3月26日政策,但进一步保障和明确了商住类物业人群权益。陈志表示,商办类房屋虽然本身并不是居住属性,但鉴于部分商办类房屋的购房者,购买后确实已经住进去,所以这次执行口径对于这些购房者的利益还是照顾了。换句话说,已购的商办类房屋不会拆除那些居住设施,出租的话也不会限制不让租给个人,也就是说以前怎么用,现在还是怎么用,没有改变。这里面透出一个原则,就是商办类房屋如果现在是用来住的,还可以继续住。但如果是拿来投资炒房的,再出售必须要符合限购。这就将购买商办是解决购房人自身问题,和去投资炒房这两种情况区分开。合理的需求政府予以照顾;投资投机、靠倒商办来赚钱的坚决遏制。

中原地产首席分析师张大伟分析认为,政策更加人性化,虽然从内容看,与之前调控政策要求并无区别,但基本明确了政策的主要方向是遏制增量,对存量,特别是小业主已经使用的存量暂做引导。所以这应该说是调控的相对人性化之处。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,北京此次出台类似说明,也是为了让当前的商住政策更具有可操作性,尤其是一些已经入住的商住项目,通过此类说明,对于后续住房交易和持有等会有一个较为积极的管制作用和引导作用。

商住新增量受影响最大

除了明确细则,北京此次出台该政策,也给不少商住类购房者一颗“定心丸”。此前,北京市则多次针对商办类物业进行整顿规范。

根据公开报道,链家相关负责人曾表示,“近期,北京链家主动开展了全面的合规整治工作,以优化店面资源配置,加强所有店面管理和规范,启动了部分门店的关闭,主要包括三类,其中最多的是原来在商办小区的中介门店;其次是一层居住类改商业出租的门店;第三部分是主营高价二手房的门店。据初步统计已累计关闭近87家门店,其中商办44家,热点楼盘区域9家。”

不仅链家,包括我爱我爱等不少中介也纷纷关闭了商办小区附近门店。中介经纪人也对商办类物业挂牌销售等行为持有观望态度。

此外,其他城市针对“类住宅”即商住类物业拆除上下水等行为,也引起了北京市购房者的恐慌。此次执行细则兼顾了已购人群的居住权益。

严跃进认为,政策第一点表明,对于当前已经有过实际成交的商办项目,可以采取保留设施的规定,这样做也是为了防范模棱两可的做法出现。比如严格来说,部分设施是违规的,但是因为里面或有业主已经入住,或者设施本身已经投入了一些成本,所以类似设施保留的做法也是为了尽量使得此类项目顺利过渡,防范各类扯皮。政策第二点表明,已经购买的商办类项目,可以采取出租的方式,因为提到了没有明确出租对象,所以可以理解为出租给个人的表述,这其实是相对有所宽松,但也和近期的租赁市场的政策是吻合的。但对于销售,则还是守住了原有的政策底线,即销售个人可以,但个人需要满足3月26日的限购政策。不过从实际情况看,其实也不太会有人去购买此类商办项目了,毕竟流动性已经很糟糕了,出租反而是最好的出口。政策第三点表明,中介后续依然可以代理此类业务,但不允许涉及到居住等含义。这句的表述是带有规劝性的,即不要误导购房者。当然实际情况是,购房者对于此类产品当前的政策内容其实也是有一定的了解,所以中介本身各类误导的意义也已经不大了,而中介更多是要配合当前楼市管控思路和导向,不能散布虚假信息和做违规销售。

张大伟表示,该政策对小业主来说算是好消息,对企业来说,则未必。从调控方向看,这一轮的原则依然是人口疏解与去投资化,新的说明文件有利于维持市场基本稳定,而且也继续对企业持有的商办类物业去除居住功能加码调控。他认为,商住市场未来新增量受到的影响最大。

中原地产研究中心统计数据显示:自3月26日以来近2个月时间内,北京商办市场彻底冰冻,实际市场成交跌幅99.9%,市场接近零成交。

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