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2016年112家房企平均净利润率仅8.2% 增收不增利

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房企年报季已近尾声,但目前而言行业整体仍处于增收不增利状态。

中原地产研究中心统计数据显示:截至日前,公布年报的112家上市房企合计营业收入12993.7亿,同比上涨28.7%;净利润合计1059.2亿,同比上涨26.1%。112家房企中,净利润上涨的数量达84家,占比高达75%。

在2016年历史成交刷新纪录的年度,利润率出现企稳。112家房地产企业平均净利润率在2015年为8.3%,而2016年为8.2%。虽营收上涨,但利润率依然在个位数。

而A股市场中,发布年报的所有企业净利润超过100亿的有35家。其中只有2家是房地产公司,分别是万科210亿、保利124亿。净利润最高的是工商银行2782亿,地产行业净利润总和仅为工商银行的38%。

另据中国中投证券统计2016年65家房企(2017年第一季度末已公布年报的房企)年报数据发现,房企盈利能力在持续回升。

数据显示,这65家房企共实现营收7118亿元,同比增30.2%;营业利润 1146 亿元,同比增 42%;净利润 697 亿元,同比增 49.4%;平均净利率11.7%,同比增 0.8个百分点。这也是自2010 年以来首次营业利润与归母净利润同比增幅高于营收增幅以及净利率出现正增长,房企盈利能力出现触底反弹的强烈信号。

行业平均毛利率29.8%,同比下降1个百分点。下降主要原因为土地成本上升,而2016年核心城市房价上升仅影响了部分结算项目并未覆盖土地成本上升幅度,2016年销售的项目将在2017-2018年陆续进入结算周期,中投证券预计届时毛利率将逐渐修复。

具体到公司来看,毛利率、净利率较高的企业普遍为持有型物业经营为主的房企。例如浦东金桥、中国国贸、陆家嘴等,毛利率分别为 65%、55%、47%,净利率分别为 42%、29%、26%,远超行业均值 30%、12%。

从销售数据看,房企不仅在2016年收获了刷新历史纪录的销售业绩,多个企业对后市也制定了较高目标。如1月10日融创中国宣布,2017年公司销售目标为2100亿元,较2016年增长35.21%。

就融创而言,其规模虽有所扩张,但短期盈利有所波动。公告显示,融创2016年实现合同销售金额1506亿元,同比增长121%,其中1040亿元的权益部分增速达139%。销售均价为20480元/平方米,连续第四年维持在20000元/平方米以上。

财务数据方面,公司期内剔除公允价值重新计量及物业减值拨备的影响,毛利率为23.4%,同比增加4.4%;净利率8.3%,相较2015年减少7.4个百分点。

克而瑞分析师朱一鸣认为,融创中国净利润率下降,一方面因为2016年公司投资收益相较2015年下降3.3亿元,财务成本相较2015年增加7.5亿元,这是由于新增大量在前期开发阶段的项目尚未进入利润贡献期的同时,产生了较多当期费用。另一方面,融创财务成本的资本化率仅为45%,处于较低水平,虽然短期内影响了净利率,但有利于提升项目未来的入账毛利。因此,随着新收购项目逐渐进入结算期,未来的净利率有上升空间。

中原地产首席分析师张大伟分析认为,整体市场利润率依然处于下调中,从房地产企业发展看,虽然2016年资金价格下降,但整体看,企业的土地成本明显上升,对企业的压力越来越大。未来上市房企扩大规模的主要方向将是兼并重组。

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