陈宝存：领先2017年，把握楼市投资先机

2017年4月22日下午，由中国城市产业发展联盟主席、《经济日报》新媒体专家委员会专家、《新华社》中国城市发展国策专家委员会委员陈宝存老师主讲的《领先2017年，把握楼市投资先机——全国巡讲-北京站》在元隆大厦举办。在巡讲会上，陈宝存老师就当下的楼市热点问题、未来楼市趋势、全国重点城市区域价值、北京及环京区域价值进行了分析和解读。

陈宝存老师首先讲解了中国土地财政的收入及其支出组成结构，事实上，土地财政收入对应的支出，目前已经基本倒挂。财政部国有土地使用权收支：地方政府性基金本级收入42441亿元，同比增长12.9%，其中国有土地使用权出让收入37457亿元，同比增长15.1%。地方政府性基金相关支出43962亿元，同比增长13%，其中国有土地使用权出让收入相关支出38406亿元，同比增长16.8%。

而地方政府债务，在《2012年全国地方债务审计报告》中用于市政建设、交通运输、土地收储、保障性住房等基础性、公益性项目的支出占比为89%，市政建设是地方债务最大的流向，天津、上海、湖北、广东、江苏、安徽和海南，流向市政建设的地方债占比均超过40%。交通运输设施建设是地方债第二大流向。财政部有关地方债务置换的目的，仅仅是将地方政府债务高利贷部分置换成一般债务，给地方政府减负而已。

对于货币超发也就是广义货币M2是否是推涨房价的主要因素问题，陈宝存老师对比了一下：2003年M2余额18万亿，十年后的2012年M2余额97万亿，也就是房地产黄金十年，广义货币M2增长五倍，但与此同时，重点城市住宅地价增长528%，重点84个城市房价增长也是五倍。也就是说，住宅价格涨幅不仅仅是M2增长决定的。而2007年M2余额40万亿，2016年底155万亿，至于住宅地价增速多少，陈老师没有列举。那么房价在多种因素下上涨，也是合理的。

对于土地供应问题，陈宝存老师分析了由国土部、农业部联合下发的《关于进一步做好永久基本农田划定工作的通知》，通知中首次明确要求为北京、上海、广州、武汉等14个大城市划定边界，这意味着，年初全国国土资源工作会议提出为500万人口以上大城市扩张“划界”工作开始“动真格”。2015年5月份，国土资源部紧急扩容需要划定“城市开发边界”的城市名单，这份名单上的城市数量，已经从原有的14个，扩容到600个。“城市开发边界”的划定将最终实现一二线城市和部分三线城市的全覆盖。新增建设用地归零，整理存量用地难度极大，成本太高，因此供地速度极慢。

接下来，陈宝存老师回顾了2016年房地产开发投资数据。他表示，2016年，房地产开发企业到位资金144214亿元，同比增长15.2%。其中，国内贷款21512亿元，增长6.4%；利用外资140亿元，下降52.6%；自筹资金49133亿元，增长0.2%；其他资金73428亿元，增长31.9%。在其他资金中，定金及预收款41952亿元，增长29.0%；个人按揭贷款24403亿元，增长46.5%。陈老师说，房企缺钱那是谣传。且资金左冲右突，只能进入房地产与基础设施建设中，基础设施实际就是房地产中的一级土地开发的过程而已。

对于2017年楼市，陈宝存老师认为将有以下几个趋势：东中部重点一二三线城市与西部二线地王会出现争霸赛的情况；一线城市都市圈之三四线城市会成为投资热点地区；中部各省的第二强市（最好有轨道交通建设压力的城市）与西部二线城市会成为去库存主体；而重点城市加大土地供应实现难度较高；一般三四线城市土地出让下降市场萎缩；中西部PPP项目落地会比较困难，房地产依旧固投主体；年度商品房销售继续保持12亿至13亿平米；政策可能在二季度末开始实质性宽松。