<%@ /0080/e/0080ep_includecss_1301.vm %>
网易首页 > 网易北京房产 > 新闻 > 正文

楼市有望进入二手房时代 大规模新增建设高潮已过

0
分享至

(原标题:楼市有望进入二手房时代 大规模新增建设高潮过去了)

国家统计局最新数据显示,今年1-3月,全国新房销售面积同比增长19.5%,增速较1-2月回落5.6个百分点,延续了2016年4月以来增速持续回落的态势。事实上,扣除春节前后大规模返乡置业的扰动,去年10月以后,新房销售面积增速回落趋势非常明显。尽管有去年高基数的影响,但热点城市和区域启动调控是主要原因。

一方面,去年10月20个热点城市强化或重启限购限贷,今年春节后又加大了调控力度,如扩大限购范围、通过“认房又认贷”限制杠杆、启动“限售”(获得产权证后一定年限后才能出售)、严厉打击类住宅等。这些措施的直接效果,就是新房销售明显下滑。而且,基于调控绩效考核,去年10月以来,热点城市对新房启动严格的预售管制,新房供应和销售两端均出现30%左右的下滑。

另一方面,近期有40多个城市启动了新一轮调控,覆盖一二三四线城市(县),特别是占全国商品房成交量20%的三大都市圈外围,基本被限购限贷笼罩。加上今年1-2月再创新高的返乡置业,从3月开始回落。因此,1-3月销售增速大幅回落有必然性。调查发现,本轮楼市回升主要集中在二手房市场。今年一季度,中投证券监测的17个热点城市,二手房交易面积环比增长106%,其中一二三线城市分别增长107%、104%、115%。2月,北京二手房成交11627套,接近2016年最高值。3月,北京二手房成交25952套,比2月大涨113%。

上一轮调控以来,从2016年10月至2017年2月,相比2016年调控前的9个月,广东二手住房月均交易面积翻了一倍,广州、深圳、珠海等7个重点城市二手住房交易面积达到新房交易面积的近80%,比2016年前9个月上升了20多个百分点。3月,这7个重点城市二手住房交易面积达到新房交易面积的1.2倍。其中,深圳、广州、佛山二手住房交易面积环比涨幅均超过120%。

国家统计局70城房价数据显示,3月热点一二线城市新房价格同比涨幅继续回落,环比总体平稳,70城同比涨幅均值也连续3个月收窄。因此,新房市场可谓“量跌价稳”,但二手住房价格明显反弹。3月,70个大中城市二手住房价格环比平均上涨0.8%,相比2月的涨幅(0.4%)翻了一倍,而且已连续24个月上涨,其中厦门(4.9%)、广州(3.3%)、北京(2.2%)和长沙(1.8%)位居涨幅榜前4位,4.9%的最高涨幅远大于新房2.6%的涨幅。据链家地产统计,3月北京二手住房价格达到67621元/平方米,较2016年“9·30”政策出台时的均价上涨了29%。

根据中房协“房价行情平台数据”,2017年3月,北京、广州、厦门、长沙和青岛二手住房均价分别为63716元/平方米、25525元/平方米、41538元/平方米、8246元/平方米、14678元/平方米,相比2016年10月,分别上涨24.9%、13.5%、12.2%、14.5%和17.4%。以3月70城房价指数中二手房价涨幅最高的厦门为例,2016年上半年之前,厦门二手住房价格与新房价格差异不大,但从2016年下半年开始,二手住房价格全面超过新房。今年3月,厦门二手住房均价比新房高出35.8%,同比涨幅高达31.7%,其他城市如青岛、福州、广州等,去年以来也出现二手住房价格超过新房并快速上涨的情况。

可以说,二手房市场快速反弹是本轮楼市回暖的最大特征。二手房市场之所以反弹,最大的动因就是新房预售管制下,开发商新盘入市的积极性下降,新房供需两端一起回落,需求开始转向二手房市场,甚至是“类住宅”市场。特别是,此前并不活跃的三四线城市二手房市场,近期也普遍强势反弹。

需求之所以快速回升,与政策的微妙变化有关。2017年,宏观经济主题是稳增长和防风险,这就决定了资金供应适度、利率仍将在低位,也决定了房价不可能大跌。此时买房,风险或许是锁定的,而去年10月调控后的短暂回调,似乎也是建仓的机会。同时,春节后,传言中的加息未来临,央行和银监会屡屡强调房贷要支持合理需求和“去库存”。

另外,今年全国“两会”确立了“分类调控”的楼市管理主基调。就热点城市调控而言,尽管力度和措施“加码”,但在政策思路上,采取的是疏导需求、鼓励合理需求,而不是抑制需求;方向是稳定房价,而不是打压房价;就“去库存”而言,更强调需求端激活,如三四线城市与大城市基础设施互联互通,棚改“货币化”,鼓励“返乡置业”等。当然,直到近期,住建部和国土资源部联合发文明确,在售库存去化周期超过12个月的,要缩减土地供应。业内普遍认为,管理层此举,或意在让楼市量价在高位实现中期平衡,为平衡“稳增长”和“调结构”留出足够的时空。

此外,本轮调控给市场的一个印象是,通过购房“扎根”大城市的门貌似正在慢慢关上。比如,限购从大城市中心区扩展到外围,甚至扩展到周边三四线城市(县);限购范围从住宅扩大到非住宅;非户籍人群购房门槛逐步抬高,非户籍人群在热点城市购房所需社保和税收缴纳时限,从原来的1年逐步提高到5年,中间还不能断缴。同时,因高房价而溢出到外围购房的,原来没有社保或税收缴纳时限要求,现在也相继推出。

因此,出于在大都市圈“扎根”的顾虑,赶政策末班车而“抢上车”,也是这一波购房热潮的一大主力。于是,新房预售管制下,需求开始转向二手住房、“类住宅”等。二手住房一旦趋暖,中介乱象、投机炒作等问题开始严重了,比如近期北京学区房炒作、规避限购的假离婚和企业购房等,以及“类住宅”大行其道。另一个重要的原因是,2014年以来热点楼市回升,改善型需求是主力。但近年来,因土地价格高企、“地王”频现,新房供应越来越偏远、越来越豪宅化、公共服务配套越来越差,特别是教育医疗等。于是,改善型需求开始转向性价比更高、供应效率更高的二手住房市场。因此可判断,未来全国将加速进入存量房市场。

在“冒头即打”、雷厉风行的调控政策基调下,目前全国已有40多个城市(县)发布了新一轮调控。进入4月,抑制需求的调控措施相继落地,特别是限购限贷“加码”、范围扩大,将很多需求挡在了外面。同时,13个城市启动了“限售”,加杠杆投资的购房需求也将下降。此外,3月因赶政策末班车而“抢上车”的购房也将趋于回落。近期,根据笔者调研,随着各地学习北京“10天9调”的精细化密集调控经验,不管是房价上涨预期,或加紧入市购房行为,都明显减少。

同时,近期热点城市房贷开始紧缩,很多银行将首套房贷优惠利率折扣从3月基准利率的0.9倍降至0.95倍。3月新增居民中长期贷款仅4500亿元,低于去年平均水平,同比多增额降至零左右。截至3月末,全国个人住房贷款余额19.1万亿元,同比增长35.7%,比上年末回落1.1个百分点。随着调控政策落地、激进的预期渐进改观,加上信贷投放的微妙变化,预计从5月开始,热点城市和区域二手住房成交量将会下滑。近期权威媒体报道,北京、广州、厦门等地二手房门店业务量大幅下滑。

笔者认为,基于利率仍旧在历史低位,贷款政策和调控政策支持“去库存”、支持合理需求,未来住房需求仍将保持在高位。但在住房回归居住属性的定位下,打击投资炒作的调控会坚持下去,未来非自住购房需求会明显减少。近年来,由于新房供应效率较低,新市民购房需求和改善型需求占主体的情况下,楼市将快速进入存量房时代,二手住房价格上涨还将维持一段时间。二手房时代到来,是楼市走向成熟的标志,也标志着楼市大规模新增建设的高潮过去了。由此,未来各大城市房屋交易还将比较频繁,但开发投资将趋势性回落。

相关推荐
热点推荐
太意外了!三国突然联手了!

太意外了!三国突然联手了!

星辰故事屋
2024-12-01 17:44:19
曝中国联通一领导私生活混乱,逼妻子陪朋友睡,不堪聊天记录流出

曝中国联通一领导私生活混乱,逼妻子陪朋友睡,不堪聊天记录流出

博士观察
2024-11-30 18:51:50
1983年中越战场,南洋邪术造成我方大量战士伤亡,我军如何应对…

1983年中越战场,南洋邪术造成我方大量战士伤亡,我军如何应对…

极品小牛肉
2023-10-25 14:10:56
日本祖先被证实,不是徐福后代,DNA检测让日本人无法接受

日本祖先被证实,不是徐福后代,DNA检测让日本人无法接受

杨哥历史
2024-11-30 09:38:36
暗战开打,杜特尔特闺女被追杀,所有菲军往后缩,马科斯一手遮天

暗战开打,杜特尔特闺女被追杀,所有菲军往后缩,马科斯一手遮天

说天说地说实事
2024-12-01 16:34:28
深度复盘四渡赤水:蒋介石做到了凡人的极致,奈何红军是神在指挥

深度复盘四渡赤水:蒋介石做到了凡人的极致,奈何红军是神在指挥

莲花盛开
2024-11-30 12:31:48
顶级阳谋!看完马龙的台湾之行采访,才明白咱妈这招出的多漂亮!

顶级阳谋!看完马龙的台湾之行采访,才明白咱妈这招出的多漂亮!

猫小狸同学
2024-12-01 15:35:02
王曼昱输残疾人11分,刘国梁被喊“马琳下课”,王楚钦为领导庆生

王曼昱输残疾人11分,刘国梁被喊“马琳下课”,王楚钦为领导庆生

三十年莱斯特城球迷
2024-12-01 14:56:57
又来?布莱德索被曝频繁约女网红,血布妻子线上硬刚:闭嘴吧姑娘

又来?布莱德索被曝频繁约女网红,血布妻子线上硬刚:闭嘴吧姑娘

球童无忌
2024-12-01 14:09:44
毛主席12张罕见相册,难得一见,尤其是最后一张!

毛主席12张罕见相册,难得一见,尤其是最后一张!

DELIXI
2024-12-01 18:39:43
原来存款有100万是这样的体验!网友的分享太真实了,豁然开朗

原来存款有100万是这样的体验!网友的分享太真实了,豁然开朗

叮当当科技
2024-12-01 19:07:17
勇士四连败,到底是谁的错?

勇士四连败,到底是谁的错?

静易墨
2024-12-01 16:49:10
三观碎裂!免签国家越来越多,但穷游又没素质的老外也越来越多!

三观碎裂!免签国家越来越多,但穷游又没素质的老外也越来越多!

青青子衿
2024-12-01 02:11:38
大马士革发生政变?反对派在哈马遇阻,库尔德武装站在阿萨德一边

大马士革发生政变?反对派在哈马遇阻,库尔德武装站在阿萨德一边

鹰眼Defence
2024-12-01 18:13:12
12月2日上午央视节目单,CCTV5直播乒乓世界杯,CCTV5+播CBA

12月2日上午央视节目单,CCTV5直播乒乓世界杯,CCTV5+播CBA

极度说球
2024-12-02 01:21:26
灵活务实有想法!阿莫林3场都是早早换掉4人,欧联60分钟用完换人

灵活务实有想法!阿莫林3场都是早早换掉4人,欧联60分钟用完换人

直播吧
2024-12-01 23:42:21
主持人李思思全家福,原来她的丈夫长这样

主持人李思思全家福,原来她的丈夫长这样

视点历史
2024-11-01 21:21:49
已婚少妇参加同学会喝醉,醒来已在酒店内:感觉体内有抽离的痛感

已婚少妇参加同学会喝醉,醒来已在酒店内:感觉体内有抽离的痛感

云端书馆
2024-12-01 09:10:48
时隔7天,吴柳芳账号解封,瞬间涨粉30万,3大会员群 广告费曝光

时隔7天,吴柳芳账号解封,瞬间涨粉30万,3大会员群 广告费曝光

风过乡
2024-12-01 22:13:13
震惊!网传特斯拉降价后,有车主天天去4S店里搬水,表示很难受

震惊!网传特斯拉降价后,有车主天天去4S店里搬水,表示很难受

火山诗话
2024-11-29 07:34:51
2024-12-02 03:55:00

北京房产

匠心臻石 由奢入适的实境东方美学

编辑推荐楼盘
每日成交前十
楼盘名称所在位置套数
二手房推荐

头条要闻

湖南省委原常委落马后 其妻追讨5000万巨额债务引关注

头条要闻

湖南省委原常委落马后 其妻追讨5000万巨额债务引关注

财经要闻

女首富,死刑!交出800亿,免死!

体育要闻

勇士四连败,到底是谁的错?

娱乐要闻

黄晓明姥姥去世,祖孙俩手牵手好温馨

科技要闻

我国首个商业航天发射场首发成功

汽车要闻

科技是中国豪车梦的支点 腾势Z9走心试驾体验

态度原创

时尚
教育
旅游
健康
军事航空

今冬流行“不露腿”穿搭!舒适还保暖,巨洋气!

教育要闻

2024第40届数学竞赛决赛国集获奖名单公布!江苏 2人入选

旅游要闻

+现场|黄浦江首艘演艺主题游船开航

花18万治疗阿尔茨海默病,值不值?

军事要闻

泽连斯基开出停火条件 俄方回应

无障碍浏览 进入关怀版