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傅克友:楼市调控让房价暴涨的预期落空是关键

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(原标题:傅克友:楼市调控还在路上 调控预期才是关键)

经济数据绝不是冷冰冰的数字,它饱含着市场参与者的情绪变化和各种预期。特别是当下的房地产数据。

国家统计局18日发布3月份70个大中城市住宅销售价格数据。数据显示,15个一线和热点二线城市新建商品住宅价格同比涨幅全部回落、6个城市环比下降;70个城市中一二线城市新建商品住宅价格同比涨幅持续回落,18个城市环比下降或涨幅回落,其他城市环比涨幅略升。

从数据上看,楼市调控政策无疑取得了一定成效。最明显的是一线和热点二线城市房价涨幅得到了控制。这是一个喜闻乐见的成果。

当然,这样的调控成效未必就足够令人满意。因为70个城市中,只有8个城市新建商品住宅价格比上月下降,房价整体趋势还是在上涨途中。另外,三线城市新建商品住宅价格同比涨幅在扩大,3月份比2月份扩大0.4个百分点。这是一个新趋势。

如果说楼市调控取得了一定成效,那么也还是短暂的成效。在这个短暂的成效里,还看不到房价稳定、降温的长期趋势。因为房价的长期趋势,源于市场各方参与主体的预期。如果预期没有改变,房价走势就难以改变。

毕竟,所谓楼市调控就是调控预期。在很大程度上,预期有没有改变、如何改变、改变多少,是楼市调控成败的关键。

楼市调控的现有成效其实是需求调控,即通过限购政策取得的。去年9月30日以后,针对部分地区房价上涨的情况,地方政府相继出台了一些调控政策。今年3月份,为了抑制房价过快上涨和防范风险,各地又进一步增加了一些调控措施。限购就是限制需求,成效当然很直接。

但是限购未必能够改变人们对未来房价和总体房价的预期。相反,很多人相信,限购总有结束之日。而限购结束之日,可能就是房价反弹之时。就像弹簧,压制越厉害,到时候反弹越凶。同时,如果一线城市和热点城市限购,那么三线、四线城市商品房就会成为资本追逐之地。

就从需求来说,3月份单月,住户部门中长期贷款(主要是居民个人房贷)增加4503亿元,较上月多增699亿元,也高于上年同期的4397亿元。这是三四线城市销量依然保持高位所致。热点城市收紧政策后,资金顺理成章流向三四线城市。如果没有看好未来房价的预期,资金显然不会这样涌动。

当然,这也可以看作是楼市调控的一个目的,抑制一线城市和二线热点城市的房价,并将资金赶到三四线城市消化库存。

从住房的供给侧来说,虽然楼市调控进一步加码,但一季度房地产投资比1~2月份加快了0.2个百分点,比去年全年加快了2.2个百分点。

怎么理解这种现象?很简单,说明开发商的预期并没有真正改变,他们依然长期看好楼市,否则不会加大投资力度。

当然,这里也要分两个方面看。一方面,供给的增加会平衡需求,抑制房价过快上涨。这就是为什么住建部和国土资源部要下发通知,加大一些热点城市的土地供应。土地供应的增加带来了投资的增长。另一方面,需求的旺盛和长期看好市场,也推动投资的增长。

这里的关键在于,是前者更多一些还是后者更多一些。如果前者更多一些,可能会降低开发商的预期;后者更多一些,则会继续增强开发商的预期。

从长期来看,住房的供给能够压倒需求,才能改变楼市预期。如果住房供给者和需求者的预期都没有发生根本改变,就会形成相互促进、相互激励的结果,楼市调控的效果就会大打折扣。

有人乐观估计,由于新一轮调控措施是3月17日以后陆续出台的,对于房价和其他房地产方面指标的影响,有可能在4月份以后陆续显现。但楼市调控的效果到底怎么样,恐怕还得依赖于预期的调控。

另一个比较难以逆转的预期是,一线城市和热点二线城市的吸引力是巨大的,具有集聚效应、规模效应,而同时它们又是稀缺的。这种城市格局和稀缺性在短期内难以改变,如果三四线城市的房价都在水涨船高,一二线城市的房价在未来很可能又会顺水推舟、再上层楼。如何应对这样的预期,可能是下一轮楼市调控的艰巨任务。

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