网易首页 > 网易北京房产 > 新闻 > 正文

房企融资迂回出击:2017年信托或卷土重来

0
分享至

(原标题:房企融资迂回出击: 2016发债忙2017信托或卷土重来)

上市房企融资成本观察

2016年,房地产企业公司债的大量发行,使得上市房企的融资成本下降很快,而且他们大多完成了一轮低息债务对高息债务的置换,并且3到5年间房地产公司融资还本压力减小,但随着政策的变化,监管层严控资金流向过热的房地产行业。

银行信贷、公司债发行都悄然收紧,而据21世纪经济报道记者采访,境外发债、信托融资等方式卷土重来,房地产企业融资成本上升已成定局。随着调控深入房地产消费回归理性,房地产行业如何应对成本上升和政策调控双重压力,何去何从值得观察。

某信托公司人士认为,信托的高融资成本在近两年开始下降,相比其他融资形式受到的限制较小。从信托业协会发布的数据来看,去年四季度开始房地产业务回归信托趋势已经较为明显。

2016年的房地产市场阴晴不定。

回顾2016年,前三季度伴随政府“去库存”带来了市场流动性宽松势头,低成本融资渠道打开,房地产企业普遍通过债券等形式置换高息负债,以降低整体融资成本。

然而在市场出现明显分化的形势下,从第四季度起因调控政策升级导致房地产市场资金面明显收紧,房企融资渠道收窄。但在债务压力之下,融资对于房企来说仍然迫在眉睫。

房地产企业2016年的融资成本发生了哪些变化,接下来又将如何继续融资,近期陆续发布的2016年报是一个较为完整的观察窗口。

而在2017年信托、海外债券或将成为房企“补血”重要渠道。

综合成本普降0.5-1.5个百分点信托下降最快

截至2017年4月初,近半数上市房企已披露2016年报,A股上市房地产公司中共有61家发布2016年报,主要业务位于内地的香港上市房企约70家发布年报。

在年报中利息支出主要反映地产企业的融资成本支出,总体来看,A股已发年报的上市公司中,47.5%利息支出相比2015年有所下降,这些公司中绝大部分带息债务一项同比增长。

例如陆家嘴集团,2016年利息支出同比下降9.85%,带息债务则同比增长95%。据其年报披露,2016年综合加权平均资金成本为4.39%,比2016年下降了0.87个百分点。

融资成本下降是行业的普遍现象。观察几家重点房企披露的信息,资金成本普遍下降超过0.5个百分点,融创地产、新城控股、万通地产等公司平均资金成本下降更达到1.5个百分点左右。

从部分公司年报披露的信息中还可以看到不同融资方式的成本变化。其中银行贷款的成本升降不一,信托等资管类融资成本下降最为明显。

例如华夏幸福在年报中银行贷款、公司债、信托资管等三种形式融资规模情况,2016年与2015年结构变化明显。2016年三者比例分别约为29%、46%、25%;2015年对应比例为27%、16.5%、56.5%。可以看到银行贷款比例变化不大,公司债则取代信托和资管成为最主要的融资手段。

三种融资形式对应的成本上,公司债平均利息成本从2015年的5.42%下降至5.2%,信托资管从2015年的9.6%下降至9.37%,银行贷款成本则有所上升,从2015年的5.25%上升至6.04%,上升了79个基点。

中粮地产同样对融资途径进行分类披露。其并未在2016年选择大量发行债券融资,融资途径中银行贷款成本上限略降,区间为4.35%-9.5%,上限较2015年下降0.5个百分点。信托降幅明显,成本区间从2015年的5.23%-8.5%到2016年基本稳定在6%。由于这个原因,中粮地产信托融资余额增长81%。

总结来看,地产企业融资成本普遍降低,最主要的原因是2016年公司债市场的开闸之后,大量发行低息债券来置换高成本债务,也借此机会获得更多融资。

如恒大地产发行总额100亿元境内公募债,42亿元境内私募债,以长债置换短债,低息债置换高息债优化债务结构。融创同样采用发行225亿低成本境内公司债及ABS,替换了历史高成本融资。

与融资成本降低相随的是融资量上涨。已发布年报的61家A股上市房企2016年带息债务总额约7840亿元,同比增长16.43%;利息支出271亿元,同比增长14.7%。

多渠道受限融资成本回升

然而利好时间短暂。海通证券统计,2016年四季度地产债券发行量和净融资额仅为三季度的30%,2016年11月以来,地产公司债仅发行29只,今年2月以来则是处于“零发行”状态。自2016年11月以来申报的地产公司债,至今无一例获准发行。

2017年地产融资将何去何从?

首先梳理一下各类融资方式,目前银行开发贷、基金券商等同类资管、公司债、住房尾款ABS是受政策限制较大的方式。

但近日,交易所市场AA+评级地产公司发行以购房尾款为基础资产的ABS已经获得监管机构放行。

另外资产证券化方面,一位地产投资经理认为,基础资产为核心城市优质物业的商业房地产抵押贷款支持证券(CMBS)和类REITs产品可能得到快速发展。

其余方式中,回归信托或是趋势之一。据了解某大型信托公司2017年已经进行公司战略调整,房地产业务重回业务重点。

该公司一位业务人士认为,信托的高融资成本在近两年开始下降,相比其他融资形式受到的限制较小。从信托业协会发布的数据来看,去年四季度开始房地产业务回归信托趋势已经较为明显。

信托业协会统计,截至2016年末,信托资产中约1.43万亿投入房地产业,较15年末的1.29万亿元新增了1400亿元。而在2016年三季度末,信托资金投向房地产业的规模为1.35万亿,因此去年四季度信托资金投入房地产的规模新增约800亿元,而去年前三季度合计新增仅约650亿元。

地产融资收紧以来,海外债券开始升温。海通证券统计,2017年以来内地房企共成功发行海外债券13只,累计金额达到46.4亿美元,较2015年1-2月总额多出一倍。但人民币汇率波动,美元进入加息周期,海外发债成本已经开始回升。如果增加海外债券融资比例,房地产企业融资成本可能相应推高。

2017年到目前,房地产融资成本回升已经有所显现。“约有0.5%的回涨。”一位做房地产业务的资管人士反馈,“现在的上涨还不明显,主要原因是整体成本的上涨,资金端收紧和货币政策变化的原因占大头。”

在该人士看来,现在拿地受限,增量项目减少,房企去年大规模融资后资金宽裕,融资需求暂时还不会大规模的体现。一些存量到期融资还可以继续滚动,预计2018年会呈现紧张。

精彩推荐

  • 热门楼盘
  • 看房团
  • 购房直通车
  • 买房导购
  • 房产图集
  • 楼盘区域价格咨询热线

周末看房团

周末看房·免费大巴·独家优惠·精美礼品

请选择

马上参团 查看详情

我要报名

相关推荐
热点推荐
价格动辄被抬高到几倍甚至几十倍,“炒鞋”之风刹不住!谁在点火?

价格动辄被抬高到几倍甚至几十倍,“炒鞋”之风刹不住!谁在点火?

环球网资讯
2021-09-21 08:54:21
儿子满周岁时的抓周礼,却成了我一生的噩梦,让我如坠地狱!

儿子满周岁时的抓周礼,却成了我一生的噩梦,让我如坠地狱!

深夜聊情
2021-09-21 08:37:57
潘杰希尔省长:塔利班已控制全境,反塔武装首领或已逃亡

潘杰希尔省长:塔利班已控制全境,反塔武装首领或已逃亡

凤凰卫视
2021-09-20 18:29:56
奥运冠军与富豪分手后,嫁给普通工人很幸福,现已生下二胎

奥运冠军与富豪分手后,嫁给普通工人很幸福,现已生下二胎

重拾旧梦
2021-09-21 01:02:27
梅德韦杰夫的病情,却是俄罗斯的隐情!普京替身:梅德韦杰夫

梅德韦杰夫的病情,却是俄罗斯的隐情!普京替身:梅德韦杰夫

资讯沸点
2021-09-20 19:04:54
发生了什么?美国突然进入紧急状态,大批军警出动,比911还恐怖

发生了什么?美国突然进入紧急状态,大批军警出动,比911还恐怖

第1集结号
2021-09-16 19:08:01
3-11!5-11!10-12!又一奥运冠军惨败,面无表情,单局3-11+首败

3-11!5-11!10-12!又一奥运冠军惨败,面无表情,单局3-11+首败

侃球熊弟
2021-09-20 19:33:44
南京大屠杀时,为何被俘将士不反抗?40年后,一位老兵说出了原因

南京大屠杀时,为何被俘将士不反抗?40年后,一位老兵说出了原因

羞羞的谈
2021-09-17 10:18:29
突发!这个国家发生未遂政变,涉案人员已被逮捕并正在接受调查

突发!这个国家发生未遂政变,涉案人员已被逮捕并正在接受调查

每日经济新闻
2021-09-21 17:33:22
这一“行业”不行了?只能靠裁员维持运转,原因是什么?

这一“行业”不行了?只能靠裁员维持运转,原因是什么?

要闻每日关注
2021-09-21 05:18:02
国民党主席选战倒数 张亚中声势升高 朱立伦江启臣拼组织固守地方派系

国民党主席选战倒数 张亚中声势升高 朱立伦江启臣拼组织固守地方派系

海峡导报社
2021-09-21 10:13:28
速速关注!合肥天鹅湖MOMΛ被责令更名

速速关注!合肥天鹅湖MOMΛ被责令更名

乐居网合肥
2021-09-21 15:10:13
钢铁价格暴涨200%,美国嫌中国不兜底!大洋彼岸迎来通胀灾难

钢铁价格暴涨200%,美国嫌中国不兜底!大洋彼岸迎来通胀灾难

航天君
2021-09-20 13:16:26
美媒曝美中央情报局局长怒火中烧,因随从人员出现哈瓦那综合征

美媒曝美中央情报局局长怒火中烧,因随从人员出现哈瓦那综合征

海外网
2021-09-21 16:46:18
常昊不顾棋圣与父母反对,执意迎娶大8岁师姐张璇,如今怎么样了

常昊不顾棋圣与父母反对,执意迎娶大8岁师姐张璇,如今怎么样了

搞笑路人甲
2021-09-20 13:54:29
罂粟壳作调料,就能抓住食客的胃?

罂粟壳作调料,就能抓住食客的胃?

果壳
2021-09-17 15:17:08
24岁国手成女团大黑马!先淘汰王曼昱又淘汰孙颖莎,陈梦小心了

24岁国手成女团大黑马!先淘汰王曼昱又淘汰孙颖莎,陈梦小心了

颜小白的篮球梦
2021-09-20 22:49:07
全运专访有颜又有料!中国女子跳高颜值担当自嘲“千年老四”

全运专访有颜又有料!中国女子跳高颜值担当自嘲“千年老四”

红星新闻
2021-09-21 15:10:22
恭喜四生肖,2021年,财运大爆发,隔三差五中大奖,要暴富

恭喜四生肖,2021年,财运大爆发,隔三差五中大奖,要暴富

资讯沸点
2021-09-21 16:38:54
王伟、郑喜春伏法记:男子杀害多名美女,挖出内脏下酒

王伟、郑喜春伏法记:男子杀害多名美女,挖出内脏下酒

资讯沸点
2021-09-21 01:58:53
2021-09-21 19:06:44

北京房产

80家上市房企有息负债增速下滑

编辑推荐楼盘
每日成交前十
楼盘名称所在位置套数

头条要闻

哈尔滨一医院报告1例阳性感染者 该医院已停止门诊

头条要闻

哈尔滨一医院报告1例阳性感染者 该医院已停止门诊

财经要闻

体育要闻

辽篮大胜夺开门红 周琦站帽对手太恐怖

娱乐要闻

碾压罗志祥,周扬青的手段有多狠?

科技要闻

iOS 15上手体验!大变样

汽车要闻

预售32-42万 广汽丰田赛那或于10月27日上市

态度原创

家居
房产
数码
亲子
本地

家居要闻

小编装修记|装修工期被一再延误 原因竟是这些?

房产要闻

中秋小长假,我们挑了两个红盘去看了看……

数码要闻

新一代M1X自研芯片!曝新MacBook Pro有望年内发布

亲子要闻

郭刚堂:走出“失孤”的日子

本地新闻

你有多久没有闲情赏月了?