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退房令后第七个年头:市场倒逼央企地产公司重组

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(原标题:退房令后第七个年头:市场倒逼央企地产公司加速重组)

3月21日,中国海诚发布公告,其收到控股股东中国轻工集团公司发来的《关于中轻集团与保利集团筹划重组事项的通知》,中轻集团与保利集团拟实施重组,按照该协议,中轻集团整体产权将无偿划转进入保利集团。

虽然重组尚未获得国资委及相关监管机构的批准,存在不确定性,但是接二连三的央企重组却释放出明确的行业信息,为了避免资源的重叠、闲置和浪费,诸多央企的地产板块更在提速重组。

距离2010年国资委下达“退房令”,已经过去7年时间,收效并不算理想。相反,国企央企地产公司一度还在利用其融资成本低的优势在土地市场“凶猛”布局,为的就是做大自身规模,有更多资产可以在重组中发挥规模优势,避免被“并吞”的命运。

金融巨无霸的地产玩法

然而近两年,央企地产的重组步伐已然开始加快,不论是“大鱼吃小鱼”抑或通过整合重组自身业务板块来提升效率和规模的公司都不在少数,随着市场化、混合所有制改革的深入,赚钱运营能力都考验着这些央企地产公司是否有资格活下去。

信达进入大众视野就是凭借其“财大气粗”的拿地风格,上海新江湾、杭州奥体、上海顾村,这些天价地的背后是这家地产公司超强的融资能力。根据公开资料梳理,从2015年7月~2016年6月,不到一年的时间里,信达在杭州、上海、合肥、深圳等城市拍下6地块,总耗资高达352亿元,然而2015年其全年营业收入仅为81.36亿元。

营收状况和拿地底气不在一个档次的反差彰显了信达地产的特殊,众所周知,信达地产的母公司信达资产管理有限公司作为国内四大金融资产管理公司之一,由国家财政部直接控股,主要业务是处置不良资产,因为在财务和政策上的优势,触角频频伸向房地产,大举拿地。但是房地产开发,拿地往往只是第一步,信达作为一个资产管理公司,还需要解决其在项目开发运营上的短板。

大多数时候,信达会选择引入合作方,比如上海新江湾城项目以及深圳坪山项目,信达就先后引入了闽商泰禾,让其操盘,而广州广日电梯厂地块、杭州南星项目等,信达也选择出让项目部分股权。

信达地产董事长贾洪浩就曾对媒体表示,信达地产采取的是房地产主业与资本运营协调发展的模式。

3月18日,根据信达地产公告称重大资产重组停牌。其在3月份频频停牌重组。根据观点地产网的此前报道,这与信达地产母公司中国信达接手北京东直门国盛项目相关,信达地产作为中国信达旗下唯一的地产平台,很有可能会接受这个项目。

通过重组,将母公司手下收纳的“不良资产”通过“子公司”的地产业务平台来处置整合。手持大把资金通过买地来中长期的保障货值,对抗通胀,可见,信达地产在整个中国信达中扮演了关键角色。

市场倒逼比政策更有用

老牌央企的整合、吸纳、吞并、淘汰也屡见不鲜。

2013年8月,中国海外发展有限公司宣布,控股股东中国建筑股份有限公司,拟将旗下中建股份房地产事业部、中国中建地产有限公司及中建国际建设有限公司运营的房地产发展业务注入中海地产。

去年9月,中海地产又宣布完成对中信集团地产物业组合的主要交易,这场对价高达310亿元、涉及总资产超过千亿元的整合,也是迄今为止房地产间最大央企整合案例。

去年年底,中航地产以9个资产包将近20.3亿元的价格将旗下地产业务转让给保利地产,完成重组,剥离亏损已久的房地产业务后,中航地产会集中资源发展优势产业,比如物业管理业务。

整合之后,脱胎换骨、焕发新生的企业也不在少数。2015年,招商局蛇口工业区控股股份有限公司以换股形式吸收合并招商地产再上市。重组完成后,招商地产将随之退市,招商蛇口将成为招商局集团的唯一地产上市平台。

创建于1984年的招商地产,是一家百年企业,曾经拥有过“招保万金”的黄金时代,然而,在2010之后却显得后继乏力,业绩一直徘徊在千亿元门槛之外。

2015年底,招商蛇口成为招商地产与蛇口工业区重组的新生儿,招商蛇口提出“再造新蛇口”和“前海蛇口自贸区建设运营”为核心,大力拓展特色产业园区以及邮轮港区经济带,致力于成为“中国卓越的城市综合开发和运营服务商”的运营思想。

根据招商蛇口方面的公告数据,其2016年实现销售金额739.34亿元,同比增加30%,销售面积为471.15万平方米,同比增加32%,3年复合增长率近20%,业绩排名第14位,重组后业务提升明显。

亿翰智库上市房企研究主任张化东直言,“这些央企重组,是趋势也是市场倒逼机制在发挥作用,有些房企做得不够专业或者不赚钱,那不如和其他房企重组换一部分股权抑或通过合作模式来实现共赢。”

易居研究院智库中心研究总监严跃进同样认为,央企重组是一种非常好的契机,“因为重组本身也是优胜劣汰的机制所带来的效应,实力不强的央企继续做房地产开发业务,只会发现成本和费用很高,所以加快重组也是确保其他业务不受影响的关键。”

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