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"谨慎"的万科:计提12城跌价准备 手握870亿现金

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本报记者 董鹏 成都报道

万科对12个城市的项目存货进行13.8亿元的跌价准备,较2015年底增长82.3%,同时持有现金从531.8亿元暴增至870.3亿元。

上述跌价准备项目主要集中在烟台、乌鲁木齐、唐山等二三线城市,2016年新增跌价项目中,又以南充金润华府规模最大。

“这一年中国房地产市场的总销售规模创造了历史新纪录,但这真的只是一件值得庆幸的事情吗?”万科A(000002.SZ)在年报中提出了这样的疑问。

近期,国内楼市调控政策不断加码,就在上周末,江苏镇江、广东中山两个地级市也先后出台了限购政策。

3月27日,万科发布2016年年报,公司对12个城市的项目存货进行13.8亿元的跌价准备,较2015年底增长82.3%,同时持有现金从531.8亿元暴增至870.3亿元。

21世纪经济报道记者了解到,上述跌价准备项目主要集中在烟台、乌鲁木齐、唐山等二三线城市,2016年新增跌价项目中,又以南充金润华府规模最大。

“2010年期间,一线房企开始集中涌入,这部分项目普遍具备土地成本低、面积大的特点,在2014年南充库存量达到顶峰”,南充一家房企负责人27日介绍称,近两年虽然偶有土地出让,但是房企却是兴趣寥寥,土地价格出现下调。

华东一位不便具名的券商地产研究员27日表示,上述跌价准备可能与财务费用有关,但考虑到公司体量,对整体业绩影响较小,“公司2016年业绩向好,出于财务平滑的考虑,此时计提也是一个比较好的时机。”

跌价准备金额创新高

一般而言,房企跌价准备金额多数时候会维持相对稳定状态,甚至在部分年份不会做出任何跌价准备。

以万科为例,2008年3至5月,国内连续3次上调存款准备金,随后国家税务总局、国土部纷纷对购房个人所得税、小产权房政策作出调整,至此楼市量价齐跌。

也正是在这一年,万科存货跌价准备从1197万迅速增加至12.41亿元。随后,楼市政策转为“宽松”,2009年开始楼市继续上涨,当期万科存货跌价准备金额下调至6.25亿元。

直至2015年底,楼市企稳,调控预期再次增加,万科存货跌价金额重归7.54亿元,并于2016年再次上调至13.8亿元,这一金额已超越2008年时水平。

通过上述数据不难看出,楼市政策一松一放之间,万科均会存货跌价金额做出相应调整。

其他房企的规律性则并不明显,如中粮地产(000031.SZ)2016年存货跌价准备从2.52亿元下降到1.24亿元,而同期云南城投(600239.SH)则从0.89亿元上升至2.41亿元。

“作为行业龙头,万科在前几轮调控期间,也都率先做出减值准备,具备一定参考意义。从运行周期来看,现在也可以确定再次进入调控阶段”,长期关注地产行业的西南财大教授刘璐27日评价道。

不过,目前尚无直接证据表明,存货跌价准备与房价走势呈反比关系。

21世纪经济报道记者注意到,万科2016年新增存货跌价项目主要集中在镇江、大连等二三线城市,其中又以南充金润华府金额最大。

需要指出的是,做出跌价准备并非不看好当地楼市,也存在单个项目的具体原因。

以宁波为例,虽然公司对万科城项目作出了8699万的跌价准备,但仍有宁波印象城、云鹭湾等4个项目将在今年开工。

南充金润华府情况则相对特殊。“万科拿地时间很早,项目所在的下中坝区域属于新区,只是近年来配套开始逐步成熟,由于品牌溢价的原因,目前金润华府还是稳中有涨”,前述南充地产行业人士表示。

据他介绍,由于南充历史库存量较大,虽然近两年也有土地出让频率减缓,但是多数地块还是卖不上价,“各区域情况略有不同,个人感觉,整体土地价格出现30%左右的下滑。”

易居 CRIC研究中心高级研究员朱一鸣27日指出,存货跌价准备还是出于企业自身财务需求,比如2016年业绩还不错,就可以先计提一部分,对公司业绩影响也比较小。

谨慎的理由

“这主要是基于审慎的态度,未来仍将谨慎,尤其对三四线城市保持谨慎。”对于2016年做出的存货跌价准备,万科董秘朱旭在27日召开的业绩说明会上回应称。

一个容易被忽视的数据便是,截至2016年底,公司持有的现金870.3亿元,而2015年底时这一数字为531.8亿元。

而万科的“谨慎”,或许正是对楼市调控愈演愈烈的回应。

3月26日,北京市住建部等5部门联合发布公告,全面叫停“商改住”,限制个人购买商业、办公类住房项目。此外,北京市教委亦对新生入学政策作出调整。

“多部门联合出手,同时还对部分中介停业整顿,此次调控力度明显高于以往,目前可视为‘刹车’阶段,还没到真正‘转向’阶段”,刘璐告诉记者。

以成都为例,自2016年10月城南天府新区和高新区限购后,成交量便出现了一定幅度的下滑。

链家地产根据成都建委统计的数据显示,2016年11月成交量惯性冲高至18386套,随后连续3个月下滑,至今年2月时已下降至9910套。

3月23日,成都限购政策再次升级,不仅将二手房纳入限购范围,同时社保缴纳年限再次提升至2年。

这使得此前未能及时办理网签,以及外地户口、社保缴纳时间不足的人群,短期内全部无法在当地购房,刚需首套房也包括在内。

新建住宅方面,则面临一线城市土地供给不足、预售资格审批的问题,如部分新建住宅定价较高,备案难度随之增加。

21世纪经济报道记者采访过程中发现,目前关注的焦点主要集中在未来货币政策调整上。

朱一鸣便表示,虽然国内可能还会跟随自己经济走势,来确定下一步的货币政策,但是宽松周期整体进入尾声,加息开启后房企压力随之增加。

刘璐也指出,虽然房价影响因素十分复杂,但是从历史走势上看,真正对房价起作用还是来自于资金端,预计今年4季度货币政策可能会转向。

“目前资金利率仍处于较低水平,市场成交量还未出现大幅萎缩,价格也相对保持坚挺,未来唯一担心的便是贷款政策的变动,下半年货币政策对楼市的影响将有所增强”,前述券商研究员指出。

上述背景下,各家房企拿地态度或将转为谨慎,并通过收购的方式降低土地使用成本。

如万科去年在收购了南京同昇等6家公司的同时,还收购了其他129家公司,合计收购对价人民币120.1亿元。

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