不控制杠杆，楼市泡沫将一发不可收拾

（原标题：尽快有效地降低杠杆）

过热的房地产业正在牵动全球目光，在经历调控之后，中国最近一些城市房价继续上涨让观察人士感到焦虑，国际社会也担心中国房市将牵动全球经济的命运。中国在最近几天又密集出台了更为严格的调控措施，但效果还需要时间检验。

中国火爆的楼市并不是一个独立现象，一些国家楼市相继异动。这种集体性的异动正好是国际社会为应对美国楼市泡沫破灭带来的冲击而采取长期的量化宽松政策的结果。为消化一个泡沫破灭的危机而产生一个新的泡沫，这才是目前全球市场担心的主要原因。

日前，美国波士顿联储主席罗森格伦表示，美国房地产价格的上涨可能会放大任何未来的经济衰退，并敦促全球监管机构考虑利率以外的工具来帮助给该行业降温。数据显示，随着经济的复苏，过去一年美国银行业持有的商业和住宅抵押贷款分别增加9%和12%。罗森格伦表示，住宅价格的急剧上涨可能是金融不稳定的信号，而这是只能逐渐上升的利率所无法控制的。美联储正在谨慎的启动加息进程，但是没有对市场构成影响，因为过于鸽派的态度让市场风险偏好继续高涨。

日本国土交通省日前公布的最新数据也显示，日本全国的住宅用地价格同比上涨0.022%，自2008年以来首次转为上涨。日本通过低利率和住宅贷款减税拉动了住房需求，工业用地价格也时隔9年转为上涨。与美国的情况类似，日本经历长期低利率政策之后，经济微弱的复苏与低利率刺激的住房需求正相互作用。

中国与美国、日本一样，进行了信用扩张，但是，这些流动性被资本管制留在国内，导致资金不停从一个资产类别转向另一个，最终其他泡沫容易破裂，比如股市、商品等。但是，房地产缺乏做空的机制，不像其他市场那样通过频繁交易发现价格，这会导致地产市场泡沫积累是一个长周期，在流动性宽裕的条件下，地产的金融属性加强，导致投资、投机与自住需求一起保持旺盛的局面。

火上浇油的是，中国需求最旺盛的一线大城市偏偏在这个时候减少了土地供应，这直接导致了地价大涨并传导到房价，而且减少供给造成了强烈的稀缺预期，在宽松货币政策的推动下，一些地方出现了抢购现象。比如去年一线房价上涨引领者是深圳，因为该市已经无地可供；今年的引领者北京，则是因为过去两年土地供应大幅减少。

中国市场存在的一个悖论是，一线城市供应不足，三四线城市地产库存过多，为了去库存需要营造一种上涨预期才能刺激人们购买，所以，一线城市的暴涨会向这些城市传导，有利于去库存。问题在于，这种局面就必须在一线城市房价泡沫与三四线城市去库存中二选一。但是，一旦允许这种不理性的上涨，泡沫就会像释放出的魔鬼无法控制，因为这会激励更多的人参与其中，从而令局面难以控制。

目前，中国与美国等国家面临同样的困境，即如果继续保持宽松的货币政策，可能会引起更严重的泡沫，比如美国的股市、中国的楼市；但是开始收紧货币政策，如果程度过于谨慎则无法改变市场的风险偏好，而要想起到立竿见影的作用，可能突然戳破泡沫，就像1980年代的日本以及2004-2006年间的美国。

我们看到，经历接近十年的货币宽松周期之后，尽管在一些国家经济复苏的迹象并不明显，但资产价格的上涨以及通胀的风险正在增加，选择什么样的货币政策成为一个巨大的挑战。中国正在收紧住房按揭政策，而在此之前，央行已经开始对金融市场的杠杆主动进行管理和收缩。

中国与1980年代的日本以及现在的美国不同之处在于，中国实行严格的资本管制，这决定了楼市不会因为资本大规模外流而面临流动性的冲击，这是一个可以稳定楼市的优势，但是这种优势也不能被过度利用，否则会转化为劣势，比如缺乏对外部环境变化的敏感性。一旦美国主动键入一个明显的快速的收缩过程，中国即使不会出现流动性的风险，市场预期也可能会发生逆转。因此，中国货币政策与楼市政策应该保持着独立性与主动性，在外部环境并没有发生太大变化的条件下，尽快有效的渐进的降低杠杆，减少投机，避免像2008年那样面临外部冲击而陷入被动的风险之中。