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2017中国房企500强榜单发布

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3月22日,“2017中国房地产500强测评成果发布会暨500强峰会”在北京举行。恒大、万科、碧桂园分列榜单前三强。

2017年3月22日,“2017中国房地产500强测评成果发布会暨500强峰会”在北京举行。中国房地产业协会中国房地产测评中心联合发布了2017中国房地产开发企业500强测评研究报告以及2017中国房地产开发企业500强、500强房企首选供应商服务商品牌等系列榜单。

榜单前三由恒大、万科、碧桂园占据,绿地、保利、中海、万达、融创、华夏、龙湖、富力分列410位。

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中国房地产业协会会长刘志峰中国房地产业协会副会长苗乐如中国房地产业协会副会长张力威中国房地产业协会名誉副会长童悦仲中国房地产测评中心专家委员会主任、上海易居房地产研究院院长张永岳北京大学城市与环境学院教授、首都发展研究院副院长冯长春中国房地产测评中心主任、易居(中国)企业集团首席执行官丁祖昱以及中国房地产业协会副会长单位、业内专家、房地产开发企业优秀代表和房企产业链企业优秀代表出席了本次活动。

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(中国房地产业协会会长刘志峰致辞)

刘志峰在开场致辞中表示,从今年的测评看,500强开发企业在当前国内经济下行压力不断加大的情况,在稳定投资、扩大消费、增加税收、解决就业、改善群众的居住条件、有效应对和防范金融风险等方面,都发挥了重要作用。对于房地产未来如何发展,500强企业应该怎样发挥好标杆作用,他从四个方面给出了建议:

1、要继续保持房地产业平稳健康发展态势。2016年房地产行业形势整体向好,全国商品房销售面积全面实现15.73亿平方米,比上一年增长了22.5%。商品房销售额11.76万亿元,同比增长了34.8%。全国商品房销售面积和销售额双双创纪录。但是从去年四季度开始,一线和部分二线热点城市开始了新一轮调控,市场出现了一定程度的调整,很多人对未来发展前景产生困惑。

刘志峰表示,今年前两个月房地产投资不仅没有下行,而且比去年年底增加了2个百分点,增速达到8.9%,房屋新开工面积增长了10.4%,尤其是三四线城市销售面积有所增长。可见房地产市场还有发展空间

2、要积极参与供给侧结构性改革。刘志峰认为,房地产企业特别是500强开发企业要坚持与推进供给侧结构性改革为主线,把提高有效供给、满足群众需求作为主攻方向。让去产能去库存去杠杆,降成本补短板取得实效。

3、积极应对分化兼并目前房地产市场还存在不少问题,特别是分化现象严重,一方面热点城市市场火爆,开发企业集中拿地。另一方面,三四线城市库存仍未解决,截止2月末,商品房待售面积仍有7亿平方米,除了政府出台政策,市民自住和鼓励进城人员购买外,开发企业也要围绕新型城镇化和新市民的需求,通过参与城市副中心、卫星城、房地产项目的建设和配套服务,辐射带动中小城市,为三四线城市去库存出力。同时要积极参与城市的更新改造项目,相应提高持有性物业,盘活物流地产、园区地产等存量资产,向长租公寓等方面发展租售并举。

4、要突出两个创新和两个责任。在500强开发企业测评中,有几项重要指标,就是两个创新和两个责任。两个创新是经营管理创新、产品创新,两个责任是企业责任和社会责任。要通过经营创新和产品创新为老百姓建设长寿命、好性能、运营顺畅、性价比高的好房子,使传统的房地产升级,新的房地产业态蓬勃发展。履行好两个责任,一方面要多为国家做贡献,多为股东创效益,另一方面要依法经营、诚实守信,承担更多的社会责任和环保义务。

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(中国房地产测评中心主任丁祖昱)

中国房地产测评中心主任、易居(中国)企业集团首席执行官丁祖昱,发布2017中国房地产500强测评成果。他表示,十强企业都还是老面孔,但是座次发生了一些变动,这也体现了中国房地产的魅力、创新、活力所在。此外,百强企业当中有25家企业已经是连续第九年进入到百强,比例相对很高,如果和其他行业相比,比如制造业、家电业,持续十年上涨,比例不低。百强榜单当中,今年和第一年相比百强换血的比例不低,60%的企业换了面孔。九年前40家企业今天还能够在百强企业当中保留,大多数还是位列于前50强、前30强的房企,所以强者恒强,略强的企业,经营能力、持久能力也相对越强。而后面企业的更新速度、换血速度是更快一些。

对于整个测评结论,丁祖昱认为。第一,在20162017年,整个房地产开发投资增速明显加快,销售也是全面提升,所以对于整个中国的经济贡献,房地产行业的贡献度也有了明显的提升。房地产的蓬勃发展,也对中国经济GDP的发展稳定在6.5%以上起到了至关重要的作用。

第二,2016年四季度开始,一方面去库存,另外一方面对于热点城市的调控也开始全面实施,而调控过程当中的限购、限贷、限价、限资金等方面的政策,也对稳定房地产市场起到了巨大的作用,接下来我们预计,这样的政策,去库存和调控政策会继续并存,针对不同城市,因城施策。

201610月份之后,还有一个比较明显的特征,就是对市场秩序开始强力整顿,无论是虚假广告还是无证卖房,包括随意变动价格,过去的一些违规的情况,现在基本上都已经销声匿迹了,通过强力的市场整顿之后,现在已经销声匿迹了。针对目前整个中国房地产市场环境,有了一个很大的促进作用。

另外,2016年中国房地产行业的规模也上了一个全新的台阶,销售面积超过了15亿平方米,销售金额超过了11万亿,都比历史上最高的年份有了大幅度增长。按照11.76万亿和15.7亿平方米的两个指标来看,中国房地产目前是最好的年代,从规模来讲、从市场容量来讲,都是最好的年代。

从土地市场情况来说,2016年也创造了两个纪录。第一个是整个土地购置金额创造了历史纪录,另外一方面,土地价格也创造了历史纪录。从目前来看,限制地价也是接下来长期的问题。

从行业布局来说,企业也发生了各个方面的转变,一方面,像500强当中排在前三十的这些房企,规模化的运作已经成为他们的战略。更多企业今天可能选择区域运营或者专业运营的细分市场上的领先方式在进行运作。当然也有一部分房企是新面孔,有的老面孔也退出了之前百强的行列。也有一部分企业主动或者被动的离开了这个行业,退出了这个行业。也有的房企进入了其他领域当中,比如房地产开发当中前期的装修等等。特别是我们发现重资产运营、存量资产运营在2016年也成为了一个行业很重要的特色。

主题演讲环节,位列2017房企500强之首的恒大地产集团,总裁时守明带来了从量变到质变,恒大跨越发展之路”的主题演讲。他表示,恒大能取得今天的成绩,在于持续稳健发展的核心竞争力。三个方面,六个字概括——战略、管理、产品。

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(以下是时守明演讲实录)

时守明:尊敬的各位领导、各位来宾,女士们、先生们,我今天做的主题演讲是“从量变到质变,恒大跨越发展之路”。

首先我们讲讲恒大发展的经历,这个经历就是恒大发展战略的过程。2016年恒大作为中国房企的第一是第一次,也是我们恒大发展最关键的一年。恒大在全年实现了3700亿的销售,恒大资产突破了两万亿,这个规模应该是在座很难以想象的。从资产这个角度看,是两个方面组成的,地产方面突破了一万几千亿,具体数据要看年报。第二是金融资产,突破了一万亿。恒大现在是两万亿规模的房地产企业。

第二是我们全年现金流是三千亿,全国布局是200多个城市,现在已经700多个项目了,两亿几千万平方米的土地储备,从这几方面看,我们是当之无愧的第一名。今年我们希望继续保持第一。

1996年在广州成立,到2005年,这十年的过程中,是我们规模发展的过程,一个城市十个项目,就是这样的体量规模,这是从小到大的过程,而不是从弱到强。那个时候对恒大来讲,是钱少、人少、地少,但这十年过程当,我们恒大形成了三个为未来发展打下坚实的基础。第一,完成了基本的原始积累,恒大的发展以规模取胜,当时我们人尽皆知的一个广告语叫做“开盘必特价,特价必升值”,这是我们当时产品的战略,小面积、低总价、快速回笼资金,这是恒大的基本态势。

到了2006年,我们在前十年发展基础上,形成了可以布局全国的基本要素。首先是有了一定的资金。第二是储备了大量的管理人才。第三是形成了一套管理的模式,可以复制的模式。我们当时进的是二线城市,就是省会城市的郊区,这是我们当时发展的定位,为什么不进核心区或者北上广深呢?因为没钱。这时候我们在三年的过程中,把我们整个恒大的管理体系或者管理模式彻底定位,前面十年初具雏形,后面三年20062009是把整个管理模式彻底形成了一个体系,为我们后来的整体大面积快速扩张奠定了非常坚实的基础。

2010年到2013年,我们叫抢占三线。为什么用“抢”这个字呢?因为当年的三线城市是市场供不应求,竞争跟现在比完全不是一个格局,当年三线城市基本没有大开发商,都是小开发商、当地本土小开发商,市场供不应求。还有政策优势更明显,在一线城市、二线城市不能取得的政策,在三线城市很多都可以给,所以我们就抢占了三线城市,完成了从一线城市到二线城市再到三线城市的过程,我们是占领了农村。这时候我们是120个城市、200多个项目,规模不停在扩张,队伍在不断壮大。但是越走越往下面了,没有往一线城市走。

2014年到2017年的过程中,恒大的发展是从三线城市大规模的重新进入一二线城市,为什么这样呢?是因为我们具备了资金优势、队伍优势、管理优势、产品优势,我们可以把这些因素重新大规模参与一二线城市的竞争,我们就是战略性的调整。

从整个过程中大家可以看到恒大的发展,很明显的是在不同阶段采取的战略是完全不同的,没有像很多公司扎根一个城市或者策略是不变的。我们恒大的策略是根据国家整个大政策来走,根据市场的变化来走,与时俱进的制定自己的策略,跟着时代的步伐走。

第二是认清自己当前的优势和劣势,懂得自己能干什么、怎么干,才能做大做强。在不同阶段根据自己有钱还是没钱,有人还是没人,整个管理模式的调整做得很好。

第三是在这个过程中能够把自己的核心短板迅速补齐、增强,不停转变策略。

这就是恒大的简单发展过程,整个过程是奠定了中国房地产各种各样形势的变化。

第二方面,讲一讲恒大的管理。恒大的管理有很多自己独特的地方。决策体系是三级决策体系,集团董事局主席,实际上就是老板一个人,集团高管、地方高管,最后到到他那里,地方包括地区公司的高层是管了具体的小事、细事和具体性事务,这就是一个基本的体系。

另外是集团公司和地方公司,紧密型集团化的管理模式,为什么叫紧密性?是总部集权模式,高度集权,管控模式。具体讲,在恒大是形成了我们集团总部管理办法和地区公司管理办法为纲领的十几个专项管理制度为体系的完整的制度体系,在这个制度体系下,恒大管什么事情都是有理有据,办事很清晰,流程很清晰,责任很清晰,激励和约束机制很清晰。这是紧密型的集团化管理模式。

第三个层面是有两个机制,一个是超前的,我们叫目标计划管理体系,就是我们恒大的所有计划都是很难去完成的,定的计划很难百分之百完成,在恒大内部考核,60%就基本上是合格线,低于60%的处罚,高于60%的奖励,越高的就奖励越高。

第四个层面是恒大形成了一套完整的和很多国企、央企很类似的激励和约束机制。可以从几个方面看。恒大的很多部分,包括财务、监察、工程管理、预决算、审计、财务审计、监察室、档案等等,很多都是集团从上插到下,一插到底,直管。这是约束体系。还有激励体系,是以目标完成为导向的激励体系,在恒大内部一个地区公司董事长可能只能拿到一百万,还有些可以拿到四千万,这就是完全对等的。这是内部竞争和激励体系。

恒大还有标准化的运营体系,主要是从管理模式上的标准化,投资项目的标准化,工程招标、设计、采购、营销、材料使用等的标准化,这个标准化在恒大是非常完善的,是任何一个点都是有标准的。这个标准化的运营体系保证了几个方面。第一个是风险可控,就是我们进入任何一个城市、任何一个项目,原则性很清晰,不会说有一个巨大的弹性。第二是降低了整个项目的开发成本,恒大项目成本上管控得还是非常到位的。第三是实现了快速的复制和开发。第四是保证了产品的品质。这就是恒大标准化运营体系的好处,形成了若干个产品系列。

第三方面,讲讲恒大的产品。产品才是一个企业的真正参与市场竞争的核心。

第一,恒大的产品首先是定位,是刚需为主的定位,恒大的产品按目前看80%以上是刚需定位,另外20%是高端产品和旅游度假产品。还有健康养老产品,我们也是大规模在上。

第二,恒大形成了最复杂、标准化、系列化的产品线,从最北边的新疆到最南边的海南,除了拉萨之外,大陆之内所有省都有。我们前段时间也做了很多,包括海花岛是旅游度假产品,还做了恒大养生谷的养生养老产品,还有很多正在做的公寓产品等,我们也从消费者的覆盖上,从二三十万的刚需产品,到单套过亿的别墅,我们恒大都在做,形成了非常复杂的标准化、系列化的产品体系。还在进一步升级、完善之中。

第三,恒大精品,打造精品树立品牌,20152016年上半年,我们恒大用30亿元改善了历史上已经交楼的产品的车库,我们做了全系统的改造,这些完全是无偿的,用了30多亿,这就是打造精品、树立品牌意识。

第四,恒大产品是住宅精装修交楼。我们敢于对品质做出自己的信息保证的情况下,我们率先推出了无理由退房,从无理由退房政策实施到现在,恒大累计的无理由退房比例在小于1%,维持在千分之五到千分之九的区间之内,我们也认为是很好的超出我们的预期和想象,我们原来预期是2%3%之间。

我今天讲演的第二个题目是“新一轮调控下的市场形势变化”。

2016年在全国整个去库存的大背景之下,以北上广深一线城市为代表,以合肥、武汉二线城市为代表,出现了非理性的、恐慌性的暴涨。从我个人理解,包括国家政策的出台,确实是直接危害了国家金融体系的安全,间接的或者直接的造成了对整个国家经济安全的巨大冲击。所以政府在201610月份推出了调控的大基调,20个热点城市率先出台了政策,这些政策大概有三方面的结构。

首先是大家讲房子的属性,使用属性、投资属性、金融属性,正因为暴涨,把本来房子具备的前两个合理属性,使用属性和投资属性,就是基于使用功能上的投资属性,和金融属性进行倒挂,金融属性是炒房的最主要原因。金融属性就是保值增值、快速出手,这就是金融的概念。所以2016年整个一二线城市的暴涨,导致了去年下半年到今年还会持续加强国家的房地产的宏观调控。

刚才发布报告的时候我看了一下,中国房地产企业平均利润率在下降,但是企业利润在上升,出现这个的核心原因就是因为杠杆。开发商的杠杆大概有四项,第一是拿地,就是前期投资,金融机构配资,三七、四六、五五,好的可以做到金融机构百分之百出资。这是一个杠杆。第二个杠杆是预售机制,预售机制也是三七杠杆的概念,开发商出30%,另外70%是通过预售,体现把钱收回来。这个三还不是完全的工程的三,还包括地价,杠杆又进一步加强。第三个杠杆是开发贷,在过程中的建设资金还可以去银行再加一次杠杆。第四个杠杆是所谓的税费成本的后置,就是我们拿回来的钱交了企业所得税也好,土地增值税也好,都是在实际发生期间的后面才缴的,土地增值税是在清算阶段,企业所得税是产生利润阶段,所预售和前期都不产生企业所得税。所以杠杆是一级一级不停的撬,开发企业虽然利润率在下降,但是利润额在爆增,所以房地产企业是微利行业,但因为有了杠杆,有一部分还是利润率很高,利润额很高。

我说的第二类杠杆就是我们的客户的杠杆,消费者的杠杆,买房子按揭这是正常的市场行为,70%30%这种概念是正常的。但是出现零首付、首付分期就把风险又转嫁给银行了。所以国家出台的政策,可能是为了防范整个金融体系风险和国家经济体系风险。所以将来的下一步调控,国家的走向绝对应该是把这几个杠杆不断的变小,这是一个大方向。第二个方向是限购,现在在全国各地大概是三个限,限购、限贷、限售。

将来的调控政策国家层面应该是几方面。第一,前端禁止金融机构或者设了更多限制性条件,金融机构钱不能进入买地环节,从前面卡死。第二,从过程中提高预售的条件,未来的发展如果跟国外接轨,就变成现房销售。现在我们是出了地面,有的是结构1/22/3,就可以预售了,钱就可以拿回来了。将来肯定是条件越来越高,到最后就是现房。第三,开发贷是正常审核。第四,提高客户买房子的条件,首先是限购,不让你买,在什么条件下可以买,不能让它变成一个大规模的炒的工具。另外就是提高预售按揭的首付比例,禁止零首付、禁止首付分期,也是防范风险。还有一个政策是在政府的土地出让环节,加大土地价款一次性支付比例或者首付比例,原来是两年、一年,变成六个月、三个月或者一次性。这些就是国家调控的大方向。这个方向成立的话,包括恒大也好,行业内所有企业也好,将来都会感觉到整个变化对我们经营的冲击。

综合运用金融、土地、财税、投资立法等这些政策形成长效机制,就是要从去杠杆、去产品的金融化这两个角度,最后达到抑制整个房地产泡沫的综合目标。

在这种情况下,今年的政策是不容乐观,调控会越来越严厉,尤其在热点城市,大家在这种调控下明显感觉到有压力,压力是几方面。一是市场供应量变小,需求上升,会产生结构性矛盾。第二是有些开发商会出现资金短缺或者资金链断裂。第三是出现市场的机会,对一般的开发商或者资金短缺、紧缺的开发商,在这时候采取的策略应该是收紧规模,首先要保证自己活下去。对资金稍微宽松一点的开发商,这时候可以看好机会,适当加大一些前期储备的投资。这就是重新洗牌、兼并重组的过程,所以对有实力的开发商,我们要抓住政策的机遇,在市场好的时候我们卖房子,在市场不太好的时候我们买地,逆周期运营。

盈利下降是一个整体大趋势,这是市场充分竞争下的必然选择。

恒大在2005年以前,20022003年就开始,恒大做了多元化、持续性的探索、实践、总结,现在恒大已经彻底完成了一个转变,就是由原来的房地产企业变成了房地产+服务业的企业转变。综合讲,就是恒大的多元化转型已经完成。为什么说完成了呢?因为我们不会再进入其他行业了,我们现在四大主业,是以房地产为基础,以旅游为龙头,以健康和金融为两翼,四个大行业。将来我们只会在这四个产业里集中发展,不会再进入第五个产业了。这是完成了恒大的一个转型。

第二,对恒大地产来说,我们要完成一个转变,这个转变就是由恒大的规模向恒大的规模+效益进行转变。我们承诺2017年、2018年、2019年,三年累计税后净利润888亿,这是我们对整个全社会所有股东的承诺,为了完成这个承诺,我们从规模向规模+效益进行转变,我们集团内部的管理体系也是把利润考核变成了我们最主要的指标。

我们四大行业,地产、金融、旅游、健康,旅游是以海花岛为主,健康是恒大健康,金融是到今年下半年左右我们会形成一个全牌照的金融集团,银行、保险、证券、基金所有都全牌照。

恒大目标就是2020年年销售四大产业1万亿,总资产3万亿,年利润额超600亿。这都不难。

2016年是不平凡的一年,2017年是过渡的一年,尤其调控在趋紧的情况下,挑战与机遇并存,我希望恒大与在座的所有企业能够携手共同渡过机遇期和挑战期。谢谢。

接下来,碧桂园集团副总裁、总设计师黄宇奘先生,带来主题为“将美好献给世界”的演讲。

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(以下是黄宇奘演讲实录)

黄宇奘:各位尊敬的领导、来宾、女士们、先生们,今天我跟大会的题目是“将美好献给世界”。

首先讲一下碧桂园,碧桂园是大家耳熟能详的企业,刚才我们也很荣幸出现在榜单里。碧桂园是1992年在广东建立的地产公司,到今年为止正好是25年。在这25年内我们取得了长足的发展,目前全集团有超过11万名员工,已经完成超过700个项目,服务共超过300万业主。可以通过这些数字看到我们碧桂园在这25年取得的一些小小的成绩。

“25”这个符号下面的三个心,也是代表了我们对自己的要求和总结,就是不忘初心、坚持良心、秉持匠心。我自己在碧桂园是主管产品这条线,我就分享一下对匠心的理解。

碧桂园是一个很务实、低调的企业,我们做的每件事情都是基于产品、基于我们对社会的承诺。整个匠心在国家这两年都提出了工匠精神,其实碧桂园一直是这样要求我们的所有员工、设计师。我们的产品每一个细节上至董事局主席杨国强先生,下到一个普通设计师或者基层员工,都在关心我们的产品迭代升级,都在每天思考我们的产品改进。后面我会用两个小案例跟各位说明一下我们的发展。

作为一个大的企业,我们也是对社会有很多的社会责任的承担。创始人及集团累计到现在为止共参与社会的慈善捐款超过27亿,我们卷组了国华纪念中学和广东碧桂园职业学院,都是全慈善的慈善学校。另外也与广东省19所高校一起合作了一个仲明大学生的助学金,也是我们对社会的承诺以及对社会责任的承担。

碧桂园一直是以造城作为我们发展的特点。到现在为止,我们为超过400个城镇带来现代化的城市面貌,提升了当地人们的居住条件以及生活品质。

我分享几个比较有里程碑式的作品。首先是1992年顺德碧桂园,这个项目是我们碧桂园第一个真正意义上的大盘,开创了名盘+名校,给你一个五星级的家,就是从这里面诞生的广告语。在2002年的时候,我们进入了广州的城郊,凤凰城,是我们另外一个里程碑,这个项目运营至今已经为数万名业主提供了美好的家园,而且这个项目到现在为止持续热销,每年销售超过50亿。在2006年,碧桂园走出了南粤,走向了全国,在长沙县的地方建立了第一个省外项目,威尼斯花园。2011年,我们进驻了惠州,做了一个十里银滩的项目,创造了当时销售的神话,超过50亿。2015年,碧桂园在森林城市,马来西亚和新加坡旁边的海边建造了一座绿色生态的智慧新城,把它称为碧桂园的绿色转型、生态的探索。

从这几个案例可以看出来,碧桂园一直在认真坚持,在未来的城市发展以及探索和实践。

我们的企业愿景,为全世界建造又好又便宜的房子。如今经过25年之后,碧桂园逐渐在进行转型,也在探索、思考未来我们的城市、我们的产品、我们的发展,究竟走向何方。所以我们提出,我们要建设绿色生态的可持续发展之路。

我们认为可持续发展的基础主要分成三个方面。第一,经济可持续,这是基础。第二,环境可持续,我们认为这也是重要的一个因素。第三,人文可持续。通过这三个可持续,才能真正意义上做到社会的可持续。

我们认为我们需要以一种务实、高效的方法体现我们的效率和效益。我们的愿景就叫又好又便宜,而且还要快,我们知道现在地产竞争非常激烈,高周转是我们碧桂园致胜的法宝。还有句话很重要,务实、高效、全产业链,这也是我们碧桂园这几年能够发展比较迅速的关键。因为碧桂园是为数不多的全产业链都覆盖的地产公司,我们从建筑设计到施工、到物业管理、社区商业等许许多多跟地产有关系的行业,我们的一些环节,都是碧桂园自行运营、自行跟进和统筹管理,这就是因为我们的发展模式使我们能快和便宜。

我用一些小小的例子分享一下我们其中的思考。其中一个设计是碧桂园总部大楼。这是单体,这就是实景照片,就是我们目前每天生活、工作的地方,碧桂园的总部大厦。这里面容纳超过一万名员工,每天大家都生活在鸟语花香、绿化环抱的环境中,大家都亲切的把这栋楼称为“绿巨人”。15.7万平米,接近100米的高层综合体。这里面有几个指标比较有意思,跟各位分享。

第一,绿色植物覆盖超过2.7万平米,整个楼五个面,全部被绿化环绕。第二,通过一些权威部门,就是生态设计部门进行监测,我们这栋楼表面温度比正常同样的位置要降低1.3到5.5度,平均能耗降低20%,这是很好的用低成本获得高效率的体现,也是被动式节能的精髓。而且它是非常人性化的综合办公楼,这里面有酒店、图书馆、电影院、泳池、健身房、大型人工食堂,我们有超过一万名员工每天都在这里工作、生活、活动。

这是我们一年四季不同的照片。这应该是夏天拍摄的照片,夏天有不同的植物。因为在南方不会落叶,冬天有一些变红的叶子。一年四季展现了完全不一样的氛围。

我们在设计的时候,其实这一栋楼是我们的试验田,也实现了董事局主席杨国强先生对未来建筑以及城市的思考,我们希望这栋楼整个的绿化跟我们人工作、生活的环境完全结合在一起。建筑充分考虑了绿化本身的养护的可能,以及建筑的防水。在植物的选择方面,我们甚至连南方的台风都有思考,大的树是怎么样讲它的根部和主干进行固定。通过这几年我们积累了大量在生态方面的经验,以及如何去保护运营我们的绿色办公楼的探索。

这是室内的办公环境图,有梦想走廊的田园式的小桥流水,碧桂园员工生活在这一栋充满着阳光和自然的空气以及清新的环境里面,非常有幸福感。

我再分享第二个案例,就是森林城市。这个项目我估计大家都比较熟悉,我今天讲的主要就是它的一些来龙去脉和核心的想法。

这个项目在我们成功的实践了总部绿巨人的生态尝试之后,我们碧桂园倾全部的25年开发经验以及各方面的技术、资金、市场的力量,来打造的一种未来生态之城。为什么在这儿建一座城呢?有两点。第一,它的位置得天独厚,这个地方常年22度,气温非常好,海水质量非常高。第二,它位处于马六甲海峡旁边,靠近新加坡国际金融中心附近,有独特的国际影响力。我们希望在这个地方建造一座体现中国一带一路战略的产业新城,也是践行我们碧桂园社会责任、响应国家政策的发展路径。

我们希望将森林城市建造成功,代表未来的绿色生态之城。

森林城市有六个核心理念,这不是我们独创,也不是我们第一次使用。六大核心理念是:立体城市,多纬度生态景观,基于轨道交通的TOD发展模式,产城融合,海绵城市,智慧城市。

立体城市也是我们董事局主席杨国强先生提出的,他特别希望在这个城市建造一个没有人车争路,没有尾气污染的生态城市。我们整个项目是填海,如何在填海过程中快速建造,解决很多沉降以及工程问题,所以这里面我们是改变了一般的做法,是将我们的重要人行地面抬高到二层的裙房的屋顶,大部分车位在这里进行安放。裙房二楼是大量城市交通路网,大量车辆在这里无障碍通行,也分主干道、次干道,屋顶层是真正的人行,我们也安排了有轨电车,整个连通城市。目之所及都是森林,实际上我们也是这样建造的。

多维度的生态景观,有了我们碧桂园总部的生态实践以后,对于这种一体绿化,碧桂园也是驾轻就熟。中间这两张图片就是现在森林城市的实景。通过这样的设计,我们能够大幅减低建筑的能耗,通过绿化来进行遮阳、隔热。而且在这里由于它在赤道,植物生长非常快,而且不需要太多的肥料,经过一年多,植物已经长得非常好。

TOD的发展模式,也是未来森林城市非常核心的概念。我们现在碧桂园在做的很多地产项目,也是将TOD结合到我们设计理念当中,因为未来这个城市一定是以公交先行,鼓励采用轨道交通。在轨道交通周边,我们设置了一些有商业价值的综合体。

这个地方不单单只是环境优美、适合度假的地方,在产业方面我们也结合了数十家国内外企业进行了产业新城建造,在这里居住、生活、工作、购物融为一体,产城融合。

我再提一下环境保护,这个地方是风景优美而且海水质量很高的地方,我们在建设过程中,也采取了大量的生态保护的政策、措施,特别是在海岛上面,水资源非常匮乏。我们是将海绵城市的概念运用到整个城市规划当中,将湿地、雨水收集、生态过滤和地表结合在一起。马来西亚对于环保,特别是污水排放要求非常高,要求我们所有生物污水必须是零排放,生活污水处理之后不能排向大海,而是自己进行自循环。所以我们提出了一条用生物进化的污水处理,就跟我们一般的城市不太一样。我们会以组团为单位,就地收集生活污水,通过细菌的化学反应,再经过一些水生植物根系以及它自洁的功能,沉淀、过滤,形成湿地的生态系统,作为浇灌以及日常保洁用的一些中水。这个技术也获得了国际专利,将来有可能在我们国内进行使用。

智慧城市,我就不展开说了,未来我们跟华为也会有一些深度合作,进行智慧城市的实践。

最后用一组图片跟各位分享一下目前森林城市的建设情况。这是通过无人机拍摄的第一期凤凰酒店、商业街以及交通中心的景观。这是海之贝销售中心的夜景。这是海之贝销售中心从核心花园看过来的景观。这是海边商业街。短短两年时间,森林城市已经初具规模。这是海边的一些绿化景观。沙滩、蓝天、白云。

最后我引用杨主席的一句话结束我的演讲。“希望社会因我们的存在而变得更加美好”。谢谢各位!

东原地产集团董事长罗韶颖也带来主题演讲“这一刻还没有站上500亿的公司,如何鏖战下半场更红的红海?”

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(以下是罗韶颖演讲实录)

罗韶颖:大家下午好!在这里要感谢主办单位中房协,因为我们这样一个以大为美的时代,这次活动主办方能够主动去关注到中小型房企的发展策略,我觉得这是非常难能可贵的。谢谢。

我今天讲的主题是这样一个问题,但是我今天并不是带着一个正确的标准答案来的。因为如果我们对这个问题有一个正确的标准的答案,今天是中国房企500强,那这500强里边有450个都可以作为我的客户,我可以开一个咨询公司。我今天更多的是在这里跟在座各位简单分享一下东原地产在过去这一年,在这方面的一些实践以及在实践中间总结出的方法论,未必对,欢迎大家拍砖或者进行具体的探讨。

所有的策略都要有前提。我们东原是在看整个地产行业现在和未来的发展,可能会得出以下几个判断。

第一个判断,首先我们认为市场会继续扩大,行业保持增长。原因很简单,中国经济虽然在放缓,但是哪怕放缓,它仍然是相对比较高速的增长态势,当然前提是世界不要乱。

其次,中国城市化进程,拿来跟发达资本主义国家做对比,城市化率还有十几到二十个点的差距,这个差距是需要补起来的。

第三,我们自己的判断,钱还会更便宜,保持相当一段时间,而且不光是在中国的范畴之内,哪怕是在全球过多过剩的钱拥挤在过少的优质的投资管道里,这个会是一个常态,在未来至少五年甚至五到十年。

第二个判断,我们是判断城市化进程会发生变异。城市化也分上半场和下半场,上半场城市化是很简单、粗放的方式。下半场城市化有几个特征。一个特征是会更市场化,就是市场意志会渐渐大于政府意志。第二是不均衡,哪怕此刻看起来同样量级的城市,城市和城市之间的差距会拉开,哪怕在同一个城市里面,区域和区域之间的差距也会拉开,这其中蕴含着很多机会的。

第三个判断,房地产也是产品,房地产有两种属性,一种是金融属性,另外一种房地产就是大额消费品,它的消费品属性现在同样会面临消费升级的课题,这个课题意味着我们面对的市场、我们面对的客户,对我们产品的需求接下来是会发生不断的升级和不断的分化、细分。

第四个判断,我们认为整个行业的发展,哪怕到了未来,一样会有中小型房企充裕的生存空间和发展空间。中国的房地产市场是很大的市场,非标属性也很强,很难像石油、电信等等,整个行业由若干巨头来瓜分。我觉得中小企业在这个大鱼缸里,都可以有自如游动的空间存在。

结合刚才讲的东原对于行业发展的四个判断,“结合基因、放大特色”这八个字就是我们东原的对策。怎么去找到你的优势基因,把它转化为你的经营的特色呢?具体的这八个字做分解,就是到策略的层面。

我先跟大家讲一下我们自己觉得我们的基因到底有哪些优势。首先,东原在城市和产品的布局方面是这样的情况,我们是多年以来走城市的精选深耕的策略,不光是不碰三四线城市,在一二线城市当中我们也是选活力型的,要么然是现在就是超大特大,要不就是有潜力可以快速成长为超大特大的城市去做布局。这样的城市往往在承接城市升级和承接下半场城市化的价值流中间是更有优势的。同样,我们的产品定位是做中高到高端的产品是我们更擅长的,这样的产品策略就意味着东原在驾驭有稍高利润率的产品的时候,也许会更有优势。

我们公司会把我们的团队文化来作为我们基因的优势,原因是首先东原的团队整体偏年轻,整个团队创造力、灵活性也会比较高。整个团队的风格是简单、开放、协作、共赢。简单、开放的沟通会让成本更低、效率更高。在对外方面,东原在对外合作和并购方面是历史非常悠久,去年我们拿400亿的货值的土地利,70%是由合作拿到的,最早的并购是发生在六七年以前,所有的合作伙伴到目前为止都是满百亿的。

另一个特点是商业地产。东原去年业绩是200多亿,去年排名是排在第69位,会发现一个很奇葩的事情,可能很少见到一个200多亿级的公司,这种公司几乎做遍了除了酒店以外的所有商业、商办和类商业的业态,自持的有大型、中型、小型的mall。一方面我们也有很多付出,另一方面换回来的是我们有全价值链的商业地产的团队和专业的经验、资源,也会帮助到我们进行城市升级。

第四个特点,东原是一个专业的做地产开发的公司,但是我们的母公司东原控股是一个很多元的、比较大型的多元化产业的控股集团,东原的兄弟单位是包括有做机械、农业、金融、教育、医疗的。

分析了我们自己基因的特点之后,反映到策略方面,我们的措施就是“三板斧”。

第一板斧就是强化硬实力。在东原的语境下,我们讲的硬实力有两块,一块是品质,产品、服务的高品质,底线就是要高,我们从过去到现在到未来,会一直持续的打造强化我们的体系能力。不是哪一个产品或者哪些服务是高品质,而是全部都要有高品质的能力。

另外是拿地,我们东原也很早就认识到,像我们这样的公司,其实不太在招拍挂拿地的市场上具备优势,所以为什么我们做收并购历史比较悠久。从去年的三七开,70%的并购和合作,今年我们要把这个指标提高到更高。春江水暖鸭先知,这个稍微领先一点的坏处是,据说各个同行挖我们投资部的同事,下手特别狠、特别猛。

第二板斧是我们会在传统的住宅开发和商业地产开发的业务上面试图延伸价值链。具体的一个是我们一直做社区运营,我们过去五年的时间都会比较花心思去做的,不管是俱乐社区还是它下面的四个子品牌,大家比较熟的是儿童社区,还有乐享乐配等等,都在做整合,已经落地的效果不错的会继续升级做标准,还有一些是我们在做样板店。

第二块是东原一直做商业是很用心,我们去年开始把社区商业放大。放大的具体措施,我们会收并购一些单体的不大的商业或者类商办的物业,如果在座的各位同行、各位朋友有这样的资源,欢迎引荐。

不管是俱乐社区还是社商plus,我们的目的是为了让我们立足的城市,东原的社区是整个它所在的大片区里面最活跃的社区。而东原社区里的这些人,是那个大片区里面最活跃的、对体验消费最敏锐也最能体现体验消费的消费力的。当东原社区和东原社区里的人到达那个状态的时候,这帮人和东原社区一定是那个大片区里面体验消费的发动机。

第三板斧是我们一直持续在做的,未来还会做的,就是去探索新的收入和利润的增长点。

比如我们从去年开始,我们建了我们的海外业务事业部,当然我们并不觉得海外业务能够取代我们在中国内地的业务,能够成为东原的主流。但是如果做得好的话,一定是对我们收入和利润非常不错的补充。同时,我们过往其实还没有特别花心思去挖掘的,就是控股旗下的其他相关产业,在各个相关单位之间,协同的空间也是很大的。从去年开始,基于协同的效应,我们已经在医疗地产方面,在重庆、成都、上海有三个医疗地产项目启动。

额外跟大家分享一点我们关于规模的思考。我们觉得在下半场越来越红的红海里,大公司的做法和中小型房地产企业的做法在这个事情上面一定要有很大的差异,一定是会不同的。因为对于大公司来讲,规模是它的必由之路,大公司通过规模、通过做大规模来换时间、通过规模来换空间。但是中小型房企来说,真正立身之本是可持续的超额盈利能力,拿这个作为标准,去审视我们在当下所做的一切。我们当下所做的一切,是不是具备未来的超额盈利能力。只有做到这样,你才能真正的壮大发展、一直存在。谢谢大家。

新城控股集团股份有限公司高级副总裁欧阳捷先生演讲,演讲题目是“不进则没,加速奔跑,千亿房企的不二选择”。

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(以下是欧阳捷演讲实录)

欧阳捷:尊敬的刘会长、苗会长、冯会长,在场的各位嘉宾,大家下午好!

这次我们参加中房协的会议,非常感谢给我们一个很好的表达机会。这次我给大家带来的题目是“不进则没,加速奔跑,这是千亿房企的不二选择”,为什么这么说?我们过去几年一直反复强调,有规模才有江湖地位,有规模才有话语权。如果没有规模,品牌影响力就不够。有了品牌影响力之后,才会有资本市场给你带来的机会,才会有供应商的追随,才会有业主的信赖,他们有一个强大的保障。同时我们还可以获得政府的认可,还可以给员工以自豪感和最大的信心。

前不久我在个人微信公众号叫“欧阳先声”里发了一个文章,叫“不进则没,龙头房企的车轮还在滚滚向前”,我们房企其实规模速度不断在向前走。2006到2017年,我们可以看到48强房企的变化,剩下的绿色的和红色的房企,就是这48强房企剩下来的,其他的已经从这48强房企里出去了。他们从大而小、小而没了。所以这个企业如果不向前冲,不跑到前面去,就不可能在这个市场上占有一席之地。

最近资本市场对房地产市场很担忧,前一个星期股票大幅下跌,当然现在又回来了。资本市场为什么会出现这种情况,因为我们的调控城市接二连三出来,分析师看不明白,资本怕了。我们看到这些城市都在反反复复调控,但是调控意味着什么呢?调控其实不意味着市场的变化,调控恰恰意味着我们这个市场大家要把它按住,在不断向上的基础上把它按住,因此未来的市场发展潜力和动能还是非常之大的。当然,我们也看到另外一个问题,我们仔细想想这个市场到底是什么样子呢?我们认为这个市场其实是量比价略有增长。我们现在城市整体上是分化的,一线城市和二线城市,二线城市里面有热点和非热点,三线城市有都市圈的三四线城市,还有更广大的正在去库存的三四线城市。所以城市分化非常严重。现在市场量比价略有增长。其实平稳的市场对我们最好,如果没有平稳,就没有战略规划,就没有资源配置,就没有未来的市场机会。

在2013年我们曾经提出来四大分化,城市分化、板块分化、楼盘分化、企业分化。今天我们就看看成是分化到底是什么状况。一线城市可以看到供应不足,非常明显。所有一线城市不要说北京了,看看上海,蓝色的是土地供应,土地供应逐年下降,导致新开工面积也在往下走。而销售量却在不断增长。以上海为例,过去十年间,上海土地供应面积小于销售面积,新开工面积小于销售面积,批准上市面积小于销售面积。意味着现在、明年、后年都是供不应求。供应不足,导致成交量萎缩。

我们今天中午在跟一个同行交流的时候讲到,一线城市房企未来业绩再次大幅增长已经不太可能了,而且他们规模在不断缩小,他们在不断扩展地盘,从北京扩展到河北,从河北扩展到山西、山东、辽宁,把城市区域、疆土扩大。

二线城市是什么情况呢?我们看13个热点的二线城市,他们的突地供应情况也是往那走的。新开工面积虽然在去年有一个高峰,但是由于土地供应面积在往下走,所以也反映了供应不足。未来成交量能不能增长呢?很难说。这些城市没有大幅增加土地供应的意愿,因此这些城市未来的成交量和供应量是基本持平的,不太会大幅增加。为什么没有大幅增加土地供应的意愿呢?主观上说,政府希望能够减少供地或者饥饿供地,来获得土地最大收益。城区已经没有土地了,而郊区周边摊大饼式的步骤已经不可行了,因此土地供应上必然会缩小。

非热点的二线城市,其实情况也是相似的。所有的蓝色土地供应都是在往下走的,我们的新开工面积整体趋势也是往下行的,而成交量却是上行的。这些城市因为土地还是比较多,所以有可能会增加土地供应。但是土地供应趋势在往下走。包括重庆,去年我们曾经讲重庆房价在今年可能会出现上涨,什么原因呢?因为去年重庆的土地供应量减少了30%。所以连重庆这样过去多年大幅增加土地供应,大幅度推出公租房的城市,土地现在也在减缩。意味着我们未来的供求关系会发生改变。

另外,都市圈的城市情况。三大都市圈有九个城市,包括廊坊,包括南通、太仓,包括山东,包括东莞,这些城市整个的供地、新开工面积、销售面积呈现的关系也是跟我们一二线城市基本相似。意味着这些三线城市过去多年推了大量土地,现在想要再增加土地供应,也是比较难的。而过去北京等地限价,导致我们需求大幅度向外扩张,就消耗了大量库存,因此未来供求关系是处于一种非常紧张的状态。我们也可以看到这个图,都市圈九个城市,这九个城市前两个也的销售面积跟去年同期对比来看,基本上都是在处于下降趋势。所以它们的供应量也是不足的。

另外,还有一部分三四线城市,今年出现了明显的上涨,我们可以看到它们的销售量跟去年同期对比,出现了明显增长,这些城市其实不仅仅是今年1到2月份,实际上去年这些城市已经出现了成交上涨,原因是什么呢?我们仔细分析大概三个原因。

第一个原因是回乡置业,因为大城市房价高涨之后,他们在大城市里面已经无望再购房了,所以就出去了。我们去年碰到一个出租司机,他说深圳已经待不下去了,不但买不了房,而且小学、中学交的费用已经让他很累。他回老家之后,虽然挣的钱少一点,但是生活会很轻松。

第二个原因春节回乡置业,但这个情况很难延续,过了3月份之后,这些城市会慢慢平静下来。

第三个原因,最近出现了一个新的情况,一些三四线城市突然出现了全民购房,为什么出线全民购房,没有多少外来客。原因就在于通胀预期越来越紧,通胀预期之下,钱多了钱就不值钱,大家担心房价上涨,所以恐慌性购房。包括自住客,包括改善性需求,也包括当地投资客。

整体来讲,三四线城市基本上是属于比较平稳的,销售量比较平稳,新开工面积比较平稳,但是我们可以看到整个三四线城市土地供应量也在往下走。我们现在是供不应求的市场形势下,供应还在缩减。很多三四线城市可能仍然在去库存路上,土地供应也会下降。一线城市是明显下降,三线城市也是明显下降的,只有二线城市在去年有一个小小的反升。如果这种情况继续蔓延下去会是什么结果呢?所以未来在一线城市不太可能做规模,热点二线城市也很难,只有三四线城市,这也恰恰符合国家政策导向,把资金往三四线城市引导。

一线城市我们不去说了,我们看看二线城市、三线城市土地均价上涨情况也是非常明显的,这跟大家的共识其实是一致的。这样看起来之后,我们认为目前来看,全国全年销售面积总体上会恢复上涨,而房价依然上涨。因此我们今年成交量可能会比我们去年的判断还要更加积极一点。这就是市场基本稳定的基本态势,所以我们可以看到房地产相关指标全部是止跌企稳,包括新开工同比、包括贷款同比、包括利用外资的同比,全部是止跌回升的。

所以我们认为今年整体来讲是一个很好的局面,从经济面来看,趋稳的趋势已经开始出现。而政策面上看,也是要趋稳。在经济市场面来讲已经开始趋稳,政策面也在趋稳过程当中。今年唯一可能要担心的就是金融面,金融面要警惕按揭贷款增速在下降,居民的定金和首付款在下降,这两个下降之后,就导致来自居民部分的加杠杆在下降。同时还要关注一个问题,就是我们的资金面在收紧,流向房地产的资金面在收紧,同时流向房地产的资金成本在提高。这两项会导致企业在整个运营过程当中,可能会出现资金链断裂现象。不怕你负债高,就怕断流,一旦断流,这个企业没人救你。

这个情况下,第一还是要保持市场信心,第二要把规模做大,越大的规模,才能越有好的保障。今年所有房企的销售目标基本上几乎没有下降,只增不降。所以这个情况,恰恰符合我们从2015年提出的观点,叫“随新奔跑”。什么意思呢?随着新城奔跑。20强房企的资金规模在900亿到1000亿之间。过去23强房企销售额,去年1到3名销售额1.05万亿,4到9名销售额加起来1.05万亿,10到23名销售额加起来是1.05万亿。如果他们过去平均复合增长率已经达到34%,而如果按照未来只要达到25%的平均增长里,到了2020年,他们的市场规模将达到51%。23家房企占市场份额的一半。

我们也看到有些企业判断了错误的形势,所以踩错了节拍,目前在市场上越来越往下走。

从今年市场大势来看,企业策略大概五条。

第一条策略是迎合大势、稳中求进。为什么我们认为今年是稳,去年的中央经济工作会议上有21个字是稳,今年政府工作报告有49个字是稳,所以整体上我们中央政府来调控,市场一定稳得住。过去这么多年,我们复合增长率达到了33.7%,未来的增长还会更高。

第二条,3+1城市布局。胡焕镛线东南、长三角、珠三角是经济稳定地区,这些城市吸引了各地的人群,而其他地方实际上人口都在流失,所以未来我们的布局就是往这个方向布。新城的主要布局在住宅地产和商业地产,只专注这两个地产,只有专注才能规模做大。

第三条,必须要做到控制节奏,平衡策略。所以要保证先出后入,量入为出。要平衡利润与效率之间的关系,不能仅仅追求利润,而放弃了效率。所以这个时候我们必须用好现金流,保证我们既快又稳的先强发展。

第四,合纵资本,广积粮草。银行贷款比在上升,中央现在把非标业务打掉,回归到标准业务。因此在这时候要用好银行的资金,同时又要用好其他资金。我们新城正在做发债,去年发债我们发了80亿,今年我们又发了45亿,通过这些资金来保证企业现金流的发展。

第五,连横同业,合作发展。包括合作拿地、合作开发、合作经营,包括我们也在对一些做得不好的商业地产输出我们轻资产的管理。

在我们过去的几年之中,新城企业规模发展还是不错的,目前人员规模超过一万人,但我们依然是小企业,我们还是必须要加速奔跑、随新奔跑。新城就像骆驼队一样,在干旱的沙漠之间依然能够跑得比较快,在未来市场平稳的状况下,我们新城一定能够跑得更快。谢谢大家。

中南置地总裁陈小平演讲,他演讲的题目是“竞无止境,唯变所适”。

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(以下是陈小平演讲实录)

陈小平:很高兴有机会和同行有这样的分享。我的题目是“竞无止境,唯变所适”。

为什么选这个题目呢?前面我们也听到了一千亿的公司都觉得自己是小公司,500亿以下的公司今后怎么办,我们都比较焦虑。这个行业尽管2016年繁花似锦、烈火烹油,但是离场的也很多,竞争对手的强大程度一天比一天高,所以我们说竞无止境,那怎么做呢?就是唯变所适。

我们中南起家于南通,是一家建筑公司开始做起来的,去年销售在500亿。我们是多业态综合的企业,有住宅、商业、酒店、旅游、养生、产业园区、特色小镇,还有自己的体育中心、有自己的教育、学校,是这样一家不大不小,也活在焦虑当中的一家房地产公司。

接下来就我们企业共同面对和关心的话题来做一些分享。首先我们做竞争,竞争的模型。竞争应该是什么样的态势,或者是什么样的状态。研究竞争的有波特,他有三本书,他讲到国家竞争优势当中,做了竞争模型。作为一个房企,我们在这个模型当中可以关注的竞争点是什么。梳理一下,首先是生产要素,对我们来说就是土地,包括企业战略、结构和同业竞争,包括需求条件,包括产业链、生态圈。

首先说到生产要素当中的土地,再就是投资。现在拿地中标的概率跟买六合彩的概率差不多,不是价格高就能得。土地市场竞争,由于供方只有一个,土地老板只有一个,已经成了一片红海。我们作为企业想要研究,有没有把红海做成蓝海的机会。能不能换一种方式,能够用相对合理的价格获取土地呢?这是企业不得不思考的一个话题。不是说中南做得多好,也是我们的一个困惑,跟同行做分享。

红海怎么变成蓝海呢?我简单举个例子,我们知道南京有一个区叫六合区,是南京稍微偏外一点。很多人说六合区不要去,我问为什么不能去?六合有一家企业,一共做了十五六各企业,在卖的有六个项目,你说我怎么去?价格低了,被人家拿走了,价格高了,给人家站岗。后来我们在自己的优势区域,包括南通、海门,很多人进来也要跟我们商量一下。所以我把这个叫做势。我们形成了一种态势,在区域当中的趋势深耕或者区域资源优势,你就具备了打阵地战的条件,别人进来打不过你,天生结构性上的原因,他的出价能力是不如你的,你的价格承受能力比他强。所以我们所有企业逐步未来会走向形成自己的阵地,不要说随便什么地方出块地,全国200强里面,五六十家都涌进去。我觉得不用这样,各有各深耕的区域和范围。我们要做好阵地战。这是一方面。

另外一方面,很多企业可能都碰到过,让我们到一个区域去,开始说我们是开发商,政府说不见。后来我们说我们做产业园区、我们做商业、我们做体育中心、我们做学校,同时我们中南还有其他产业,我们有智能制造,有机器人,政府说你来,我安排时间,可以商量,我们可以谈特色小镇、可以谈一级开发。我发现原来我们眼巴巴的盯着住宅用地和物业,这个时代已经过去了。在自身的资源布局上,我们要做更多考虑。

我们看到这几年有些企业在这方面做得相当不错,在一线城市的周边,有几个企业圈地,圈得非常漂亮。在土地获取上,并不一定都是红海,还是有蓝海的机会的。就看我们在这些方面怎么进行思考,能不能形成自己的势。

同时,我们都知道板块的流动,不同区域的周期是不一样的。作为中南,我们前瞻性研究能力不足,这是我很后悔的一点。地价涨没涨,就差三到六个月,但是可能差一倍。我们能不能提前三到六个月进去,你享受到的土地价格就是别人的一半。所以板块的流动和对价格的预判,这是越来越重要了。所以投资人越来越值钱了,早进三个月、晚进三个月,土地价格是两倍之差。

再讲到平衡布局。一二三四线城市之间的平衡,也是需要我们考虑的。不是说一二线好,我们就去一二线,三四线好,就去三四线,跟风的企业永远不能发展壮大的。

走向未来,很重要的一点就是产品。比如诺基亚、摩托罗拉做出来的手机,带按钮的,是小屏幕,大家认为手机就应该是这个样子,手机行业已经是红海了,没有什么创新了,只有不断改进、完善。但有一个疯子不相信,就是乔布斯,苹果出来把诺基亚干掉了。我们现在重新定义什么是手机,我们发现原来的定义完全不一样,手机不仅仅是打电话、发短信的东西,已经是智能化的移动终端、生活平台,已经从功能到生活方式,做了一个颠覆性的变化。包括乔布斯盖了一个总部,这个总部非常经典,乔布斯说我要建世界上最好的园区,建筑学生都来这里朝圣,一个做手机的要挑战我们全国的地产商。

中南我们推出了5U+,做了自己的很多尝试。包括WELL健康论证,包括我们联合一些研究机构做了研究,比如社区环境下雨水花园结合儿童活动场地研究、社区儿童教育成长体系研究、适老化社区建设研究等等,这些都是我们未来竞争的焦点。

再讲一下我们的生态。最近哈佛商业评论上讲到,竞争优势来源于两个方面,一个是个体优势,一个是生态优势,个体优势强,生态优势弱,就是老虎。个体优势弱、生态优势强是蚂蚁。既有个体优势,又有生态优势,就是狼群。今后我们房企的竞争可能不是我们自己的竞争,而是生态圈、生态链。苹果去年以来通过app赚取的利润已经远高于硬件的利润增长,现在有大概400多万个app,他们自己不做,全世界一块做。我们能不能形成一个生态链,是我们今后需要构思的方向。谢谢大家。

朗诗绿色地产副总裁谢远建先生演讲,题目是“朗诗绿色差异化战略”。

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(以下为谢远建演讲实录)

谢远建:尊敬的各位来宾大家下午好!朗诗是中国最早关注建筑能耗的企业,也是最早把绿色建筑作为公司战略的公司。建筑能耗本身大概占据了30%,工业和交通跟建筑业相关的又占到16.7%,所以总共建筑业消耗了大概45%以上的能源。朗诗的绿色建筑经历了三代产品,从最早2004年的第一代产品,南京朗诗国际街区开始,当时应该是中国最大的一个绿色建筑小区,在中国最大可能也是世界最大,它的主要特点是用一套从欧洲引进的技术系统,来实现高舒适度、低能耗的生活。尽管我是朗诗的首席技术官,它实现了一个生活状态是常年室内的温度在20到26度之间,相对湿度30%到70%,每两个小时把家里的空气置换一遍,节能率超过65%。

2010年,朗诗在1.0基础之上,把更加绿色节能作为2.0的基础,在探索人性化方面又往前迈进了一步,出现了2.0版,更多的利用现代的电脑模拟技术来进行大自然的阳光、风、水等的模拟。

2015年,我们推出朗诗3.0版,以被动式建筑为基础的产品,它的技术系统跟我们1.0、2.0的很相象,但是增加了很多细节的东西。比如在厨房增加的空气微循环系统,使室内的负压环境不被破坏,把健康问题作为我们这一代产品的第一价值,之前舒适是我们的产品第一价值。大家对雾霾的影响以及可能大家不太关注的甲醛、VOC对人体健康的伤害,这是我们产品当中明确提出指标的,而且这些看不见摸不着的东西,我们通过可视化的技术,实时的让消费者在家里能够看得见,是不是一个健康的、舒适的居住环境。我们3.0的产品也是因地制宜、因人制宜的,在不同城市,杭州、上海、成都都有我们3.0版的产品。

朗诗在绿色建筑这个路上走了十几年,我们做了一个回顾性的总结,把建筑体量5万平方米以上,已经稳定运行了三年以上的项目,做了分析和统计。发现我们能耗水平大概在35到45千瓦时每年每平方米的水平,相比有这样集中性控制环境的五星级酒店来说,好的引导性指标也不过是120千瓦时。但是它的居住舒适度跟我们的产品相比,还差得很远。

我用具体的一些代表性的项目再跟大家稍微延展一点。朗诗在南京有个项目叫玲珑屿,我们以前都是一栋楼这样的大系统,经过三年研发,我们推出了户式化的但是健康舒适水平,跟原来整栋楼为单位的是一样的,但是多了一个好处,就是用户可以自由控制这个系统,可以有效实现行为节能。当时这个产品的PM2.5除霾率是90%,每小时换气0.5次,能维持户内60%舒适的湿度,而且整个运行期间的温度波动在0.5度以内。

我们朗诗乐府在杭州,面对的是杭州传统的改善型客户,根据当时的气候特点和客户的需求量身定制的户式化的系统,我们把这个叫因人制宜。

在成都,相比我们熟悉的长三角,它的冬夏都没有那么难受,但是常年湿度很高,日照很少,风很小,雾霾非常严重,比北京还严重。所以根据它的气候特点以及这个项目的客群定位,我们为它量身定制了一套绿色建筑的解决方案。

之前的这些产品无一例外都是用被动式建筑维基础的,被动式建筑其实是一个体系,让建筑本身具有非常好的性能,能够抵御大自然气候的变化,利用太阳的热和人体的生活发热,冬季不需要采暖,就能够有非常舒适的室内环境,包括华北。在这个领域,朗诗很早就在我们自己的研发基地,太湖边上,建造了中国第一个居住类被动式建筑,我们叫布鲁克酒店。同时我们还利用它来探索了德国的绿色建筑标准,DGNB,比我们原来第一代的绿建标准更加先进的一套体系,这个项目也是DGNB白金级的项目。

经过这十几年绿色建筑的探索,我们在20个左右的城市,为30多万业主提供了80多个楼盘,总的面积接近一千万平方米。有25个项目获得了国家绿色三星认证,这个比率在行业内是最高的。

我的分享就到这儿。朗诗永远在路上。谢谢各位。

中国房地产业协会副会长、北新建材董事长王兵演讲,演讲题目“大力推进房地产绿色化,让老百姓住得更安心”。

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(以下是王兵演讲实录)

王兵:我不是一个房地产开发商,我想从宏大的宏观形势回到很具体的东西。首先我要感谢一下中国房地产业协会、感谢优采,我们公司是一家央企的上市公司,今年是第20年了,我们上面是中国建材集团,刚刚跟中材合并,有六千亿的资产,将近三千亿收入,在央企排到将近20多名左右。我们北新建材是一家以新型建材为主业的,房地产行业一说话题,第一个就是房价,天天谈房价。第二个对业内谈什么呢?谈土地、谈金融。实际上没有一个行业像我们这个行业一样,很少关心它怎么做的。我老说一个开饭馆的好的老板、好的厨师,一定把最好的时间和精力放在菜的色香味、菜的品质上。我们这个行业跟房地产紧密相关,以前我们跟房地产接触的比较少,很大原因是还没有到这个时代,现在到了,中央提房子不是用来炒的,而是用来住的。包括提质量,提供给侧改革。我们自己的思考是,房地产产业链里面,我们自己应该有三个境界,第一个就是质量,其实各行各业都在谈质量,我们这个行业的质量是什么呢?中国是卫星上天、高科技没问题,但建筑漏水、房子有味、墙裂缝,老百姓的房子是我们一家甚至几家人凑的财产,但其实房子给我们带来的幸福感并不多,除了房价高之外,买到房子住在家里面,也其实有很多不舒服,老百姓也越来越挑剔,质量的维权问题也越来越多。

质量是老百姓的底线,这里面建筑公司、材料公司很重要,设计是建筑的灵魂,材料是建筑的基础,中国房地产基本上是全世界宇宙第一,但是中国的很多都是丑建筑,要么像旁边的大裤衩一样那么丑,要么就像火柴盒一样。雾霾起码1/3跟建筑有关系,我们每个人都是雾霾的受害者,也是雾霾的创造者。回到家的问题,墙裂缝问题,甲醛问题,漏水问题,都很厉害。所以要把质量问题回到我们的初心,房子是用来住的,大家还是在讨论怎么不去炒、怎么限购,但还没有讨论怎么把房子盖得更好。我要讨论非常具体的问题,为什么具体很难呢?呼吸空气很难,吃个饭地沟油很难,牛奶里不加三聚氰胺很难。对于我们制造业来讲,应该为房地产行业提供最好的产品。

2016年北新建材经国务院批准,获得了中国工业大奖。今年同期获奖的是航天、火箭、航母、探月工程,建筑材料行业,咱们这个产业链里面,第一次获奖就是我们。国家为什么开始重视这个普通的东西呢?因为中国的工业、中国的老百姓民生不能光是卫星上天,老百姓的房子住得安不安全、是否安心,上海世博会很宏大,但是一把火“让城市更美好”这么非常好的slogan变成了笑话。我多次呼吁,要用A级防火的材料,这非常讲究,包括跟CCTV起火是一样的。安全是第一位的。抗震减灾也一样,地震来临的时候,我们的建筑能不能不对人们造成二次伤害。很多地震的时候,中国很多城市的地震设防是远远不够的,还有一个地震大裂带没有震,中国很危险。我们怎么使大家伤害更少。

我们住的房子里面裂缝是很普遍的问题,就是中国人不重视隐蔽工程。我们的行业不大,但是所有的开发,公共建筑、写字楼、酒店、住宅等等都容易忽略墙,墙的顶子做完之后,用钉子打上去,固定上去,如果不合格,就会有内应力,就会绷开。墙是裂的,顶是裂的,会很难看。而中国的精钢龙骨,50%不合格,很惊人。他们说你们这个行业,不把钢筋拉细就不错了。我很失望,难道建筑不砸字人就不管吗?质量问题关系到很多老百姓。

比如甲醛问题,今年“两会”,医院辟谣了,说我们没说过新生儿白血病90%是因为新装修的材料有污染。其实这个并不难,我们在APEC会议、G2O会议,都是我们研发的全球性能第一位的石膏板,不仅自己不放甲醛,还能分解甲醛。所以很重要的是我们这个行业有没有关注到产品本身,质量是所有开发商、所有建材供应商、所有产业链里面应该把质量变成重点,因为家家户户为了房子揪心,一辈子的财富,质量如果不合格,造成他的困扰,这是很痛心的。

房子是有功能性的,房子有投资属性、有金融属性,但是最重要的属性是居住属性。人类为什么要逃离钢筋水泥的森林呢?因为不舒服。能不能让人像回到森林里住一样,所以这是我们建筑上下游产业链最重要的责任。有很多五星级酒店隔音就不好,一个是材料,一个是施工。我们现在做的石隔板的墙体能做到66分贝,中国住宅标准很低40分贝,40分贝是根本很难做到很好的隔音效果。我们要做到让所有住宅提升到51分贝。热的传播和声音的传播都是在不同材质的界面,其实并不是技术问题,而是理念、观念重视程度够不够的问题。

我们房子像电磁辐射很多,怎么让这些信号对人体没有伤害,我们就研究能不能吸附电磁波,我们石隔板也能做到。中国的建筑防火性很低,很多地方一起火就造成很大伤害,所以要提升防火性能。要提升隔音性能、提升防甲醛、防辐射性能。还有一个就是温度的变化,太阳温度高的时候,房子里应该能储能,温度低的时候,应该能够释放能量。当你夏天用空调的时候,能够要用电。冬天少用暖气消耗。没有暖气和空调机的时候,可以降低白天和晚上的温差,提升人的舒适度。所以房子是有性能的,我认为我们开发商两千家会员,应该是让房子变得有性能,满足人的性能。

比如呼吸功能,我们除了加绿色植物之外,建筑本身也有很重要的呼吸性能,比如钢筋水泥的环境,变成石膏的环境,石膏是可以入药,是食品级产品。当空气中湿度高的时候,可以吸收水分。当湿度低的时候,可以释放水分,具有呼吸功能。如果完全靠机器设备来做,是不够的,应该让房子本身具有呼吸功能,让人居住变得更舒适,而不是简单的、完全靠设备来实现这些功能。让建材本身就能够实现这些功能。

今天是房地产500强的企业,一定都不一样,我们500强企业应该达到这个境界,就是绿色化。我们这个行业其实对国家节能减排的负荷是很大的,你说我没有生产有污染的产品。比如北京盖房子还在砌砖,都装配式建筑了、人工智能了,还在砌砖。北京周边就有环北京的砖厂,地上的砖头拉过来,天上的雾霾就飘过来,其实是一样的,没有区别。你只要去买,就会有人去生产。在欧洲和美国,我们很多人去国外,中国公共建筑水平已经达到了欧美标准,或者超欧美,但是中国的住宅还差很远。欧洲和美国的全部住宅都淘汰了砖头砌块,都是复合板的建筑墙体,为什么他们用,我们不用呢,我们要研究。还有一个问题,房价问题,房价那么贵。我们要能够实现全生命周期的绿色,还能够帮助老百姓有更好的幸福感。

房地产行业三个境界,一是质量,二是性能,三是绿色化。让老百姓住得更安心,让我们这个行业让老百姓讨论起来,不要总是房价和痛苦,而是住得更安心、更舒适。感谢在座所有的广大的客户甲方,因为基本上中国绝大部分第一高楼、地标建筑都是我们做的,中国所有的获奖工程,鲁班奖、白玉兰奖,90%是我们。所以感谢大家对我们支持。谢谢大家。

中国房地产测评中心专家委员会主任、上海易居房地产研究院院长张永岳先生发布2016中国房地产十大经典案例。

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(以下是张永岳分享实录)

张永岳:尊敬的刘会长、尊敬的中房协的各位领导、各位企业界的老总、朋友们,很荣幸代表易居房地产教育基地在此发布一项新的活动,就是2016年中国房地产十大经典案例。

它的缘起是让我们这个行业更加专业、更加精致,也在于500强,特别是100强的企业当中,这么多年,积累了很优秀的专业经验、很好的标志性的项目、很好的案例,这些必须总结。从2008年我们开始的研修班,我们研修班的特点是以企业为主导,以案例研判为动机,以提供行业解决方案作为我们的目标,由此我们这几年来就积累了很多案例。我们感到现在条件成熟了,所以从今年开始,我们要做一件事,就是在中房协的指导下,我们站在行业的制高点上,来汇聚中国房地产的经典案例。每年基本上考虑十个。我们愿意通过这件事与广大房地产企业一起,共同引领我们的行业、推进我们这个行业更专业、更健康的向前发展。

我们认为做好这件事,对于行业主要有三方面意义或者作用。

第一,总结经验。把我们行业优秀的经验沉淀下来,提炼出来。

第二,助推发展。能够通过这样的总结、通过这样的分析,能够推动我们下面的企业,乃至推动我们的行业更好的发展。同时我们希望这里面要体现创新性的思路和引领,符合我们这个时代的潮流,使得我们这个产业不仅在规模上,而且在战略上、在计划上、在整个经济过程中能不能走到前面。

我们经过了几个月的跟踪,我们评选标准题写了14个纬度来考虑。第一是行业标杆,包括我们行业、产业链、细分市场的。第二是标志性事件或者标志性项目、标志性创新的活动。第三是创新先锋,在专业上、在创新上起了引领作用。第四是对行业有重大的影响、正面的导向。通过这样四个纬度。

经过大家的推荐、经过专家的评选,我们现在入选了十个,这十个案例我来讲一讲。

第一个,万科集团,关于万科股权之争。第二个,恒大集团,海上城市建造。第三,绿城集团,轻资产代建业务模式。第四,是优客工场,联合办公模式再造。第五,碧桂园,森林城市海外实践。第六,融创中国,并购发展之路。第七,彩生活,物业服务。第八,华夏幸福,固安产业新城升级模式。第九,链家自如,存量公寓创新运营。第十,宝库中国,文化地产标杆创新。

这十大案例现在出稿已经基本完成,在这个过程当中,我们跟美方沃顿商学院拟定了共同的把这些案例撰写,世界同类教育的顶级的案例来要求,中英文同时出版。在这样一个过程当中,我们的案例要在沃顿商学院全球上线,要入选案例库,是中英文版的。同时在这个过程当中,根据我们行业发展需要,我们加上背景、专家评论、加上相关的深度分析、点评,我们在这个过程当中,有中文版图书,现在已经联系出版社。我们希望能够在上半年基本上完成,下半年能出版。

我们想通过这样一件事,把过去大家做的,在相当高的层面能够总结起来、沉淀下来,对行业有推动作用。今年在以往的基础上,是一个开始。我们希望今后与在座的各位同行,我们大家共同研讨,共同推荐,同时我们携起手来,为我们行业每年都打造精彩案例,并且能够推进我们行业更健康的发展。谢谢大家。

在“2017中国房地产500强高峰论坛”上,与会嘉宾就:2017——蜇伏还是跨越?这一主题进行了深入探讨。中国房地产业协会副会长苗乐如担任主持,中国房地产业协会副会长、天朗控股集团董事长孙茵,福晟集团董事、副总裁郭国强,禹州集团副总裁李维,北京住总集团副总经理顾昱,弘阳集团常务副总裁何捷,融侨集团股份有限公司集团品牌营销中心总经理张岩,三盛地产集团营销总经理朱黎民,金地物业管理集团副总经理姚平,东南电梯股份有限公司董事长秦健聪,杭州老板电器股份有限公司EMT、首席客户官徐伟达,全筑股份有限公司副总裁孙海军均在峰会上发言。

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(以下是论坛实录)

苗乐如:500强测评发布最后这一环节,我很荣幸和几位一起分享你们的智慧和经验。前面刘会长致辞和主讲嘉宾都谈到,去年房地产市场是大年,同时又是年末调控最严厉的一年,在这种形势下,面对2017年克强总理在政府工作报告中讲,因城施策去库存,分类调控防泡沫,经济工作会议上还讲不能大起大落。所以本着这样的主题,把你们最精彩的东西拿出来。请大家讲一讲,对今年的形势怎么看,你的对策是什么。我们来的有董事长,有副会长,有营销经理,还有上游企业、供应商,从你们的角度把你们最精彩的观点奉献给大家,推动2017年房地产市场能够实现中央的要求,平稳、健康的发展,做到稳中求进。

孙茵:谢谢苗会长。我觉得现在的房地产进入到一个非常精彩的下半段,因为在过去的上半段的时候,我们房地产市场是以住宅的销售为主,但是到了下半段的时候,开始变得比较缤纷了。天朗控股在2017年开始聚焦于新型的城市复合型综合板块、特色小镇,是将城市的文化,包括城市的整个旅游,尤其是城市的产业,还有社区的居住,四位一体的结合在一起。

首先是产业,再有就是一定把产业和旅游进行结合。特色小镇是按照3A级景区或者5A级景区打造的,同时有在地文化的深耕,还有产城一体的配套,营造很美好的环境。这样的复合性的城市新兴板块,是未来中国发展非常好的城市新兴平台。我们天朗目前在西部地区开始聚焦于这样新型的城市板块,开发了很多这样的特色小镇。主要是两条产业线,一条是以科技+为主导的特色小镇,一条是以文化+为主导的特色小镇,文化+就是将文化与旅游、文化与健康、文化与农业进行叠加,来打造复合型的综合消费类、综合体验类的特色小镇。

这条路径使得房地产不再完全依赖于住宅的销售,而是能够进入到未来的持续性的产业发展领域,就是我们房地产商未来得有持续能经营产业的能力,也就是说我们要经营不动产,我们要经营不动产里装的这些内容,我们只有把这些内容经营好了,我们才有更加长久的产业的发展方向。这就是我们简单的目前在做的一些事。谢谢。

苗乐如:感谢孙总。做好下半段,选好产品,实现持续的发展。

郭国强:我是来自于福晟地产的。刚才中南置业的陈总讲到,我觉得特别好,他是从哲学的角度谈到对地产的判断,讲到了规律。因为今天的主题是蜇伏或者跨越,我想起道家的葛洪有一句话,原话是叫“蜇伏于盛夏,藏华于当春”。房地产行业本身来讲,现在还是处于一个当春,还远远没有到冬天,更没有到行业最疯狂的时期,更精准的布局投资,所以最重要的是藏华。

中国房地产的格局发生了很大的变化,我们有东原500亿的很纠结的状态,包括欧阳捷在一千亿左右,现在整个格局发生了很大的变化,中国房地产行业未来可能是没有选择,要更多的去超越、去发展,所以千亿可能是未来的一个分水岭。对于一个中小房企来讲怎么去发展,我觉得没有蜇伏这个路,只有去超越。

对于福晟而言,我们更多的是顶着一个开放和合作的心态,开放包括股权的对内对外开放,对外是合作伙伴的开放,对内是心态要开放,同时要利用投资银行的方式、投资银行的思维,更多强调是通过收购金融的方式,因为现在土地市场拍卖是越来越难,通过收购兼并的方式,来把自己壮大。我们推出的口号是,与合作伙伴共赢,与核心团队共享。谢谢大家。

苗乐如:感谢福晟集团副总裁郭总,三条:第一,现在没有到蜇伏期。第二,不蜇伏就得奋斗,就得跨越。第三,跨越是大家一块跨,共享。团结在一起,实现新突破。感谢郭总。

李维:我是来自禹州集团李维。我们刚刚在香港公布了年报,整个业绩跟去年相比有大幅度增长。我想用狄更斯的一句话来描绘我们的今天,“这是一个最好的时代,这是一个最坏的时代”。因为从房地产开发商的角度来看,我们的业绩成长、销售都是看起来很好的,但是政府不断出台各种各样打压措施,限贷、限购等等,所以现在处在一个很矛盾的时期。

我很同意刚才郭总说的,对于中小型的房企还是要有一些念想的,我们禹州集团也在制定向千亿进军的战略。我相信有很好的战略,有很好的产品,有很好的执行力,又有很稳健的财务,我相信这个千亿不是梦。恒大都已经在奔万亿了,我们才向千亿这个小目标奋进,我觉得也是我们努力的一个方向。谢谢。

苗乐如:感谢李总。最好的市场,也是最好的市场。问题不在于好与坏,而是你自身怎么做,学习恒大冲千亿,打造自己的品牌,走自己的路。

朱黎民:很感谢有这个机会,我是来自福建三盛地产的朱黎民。组委会今天给出的问题,我们三盛地产的回答是有质量的发展,何为有质量的发展呢?首先我们认为整个行业还是会有一个非常好的发展的前景。这个取决于我们整个国人对房地产这个行业的需要、需求在改变,从居者有其屋到居者要有自己符合个性化需求的房子,甚至于我需要为整个家庭的生活方式所匹配的社区、所匹配的商业配套。所以我觉得从需求端来说,这个行业应该说进入到了一个前所未有的最好的时期。在这样一个行业前景的判断下,我们三盛地产提出了有质量的发展。我想简单讲三点。

第一,我们还是聚焦住宅,因为我们认为住宅作为房地产行业的一个主流供应的产品,远远没有达到丰富的顶端。我们现在还是处于一种批量的、粗犷的,还有完全没有进入到工业化住宅的供应,所以我们还会继续聚焦住宅的开发。

第二,我们会集中深耕我们已进入的区域和城市,做好区域城市的板块的符合当地客户需求的住宅开发。

第三,我们有质量的开发的“质量”两个字,我们公司内部提出,我们要做不光是提供给客户住宅,我们是要把从客户交房后的五年乃至于十年作为一个客户购买房产的使用周期的全生命链的配套的产业需求,同时与我们优质的房产一起提供,我们有健康、养老、亲子。在有质量的发展的目标下,我们有信心跑好房地产下一阶段的马拉松。

苗乐如:谢谢,三盛地产的朱黎民总经理,提出三点。第一是聚焦住宅,第二是深耕根据地,第三是保证质量。感谢朱总。

张岩:大家好,我是融侨集团的张岩。这个主题很好,蜇伏还是发展是大家常考虑的一个问题,从几个方面来判断,先说结论还得是发展,无法蜇伏。先说大的方向。第一,房地产的行业自古就有,发展了这么多年,从来没有一个时间把它边缘化,只不过古代是造房子把它卖了,现在是造钢筋水泥更好的房子,把它卖了。从来没有对这个行业的发展产生任何怀疑。现在有些人说这个时代结束了,或者将近尾声了,我觉得也是错的。这个行业在人类生活的历史上从来没被边缘化,从来没有进入过尾声。

第二,对今年的判断我们还是觉得是一个持平向好的方向,为什么会是持平向好的方向呢?因为有针对性,像我们公司的布局,我们布局都是在这些优秀的城市,像天津、郑州、合肥、南京、厦门、福州、武汉等地,我们公司布局的城市,基本都限购,而且这些城市排名前20的占80%,布局还是非常精准的。但是仅限于在这些布局精准和优秀的城市里来讲,市场今年判断还是稳中带升的,为了呢?因为是供求关系。简单的关系就是供与求、市场关系。因为需要面粉还需要面包,基本上供地都少于前两年。在我们布局的城市发现一个有意思的现象,现象是什么呢?旁边的二手房可能卖到3.5万了,新房可能才给你批到2.4万,而且不允许捂盘惜售。基于这种市场的供求关系,供地少了,需求量大了。另外又限价了,二手房比一手房价格高出30%,所以基于这种需求的变化,所以市场向下是很难的。

但是出了这么多限制性政策和购买性政策,包括提高首付门槛,包括提高房贷门槛,是压抑了一部分,但是总体来讲,这种供求关系占主导和价格关系占主导。所以今年的方向肯定是在这些城市稳中有升,但是不排除在三四线城市、四五线城市会降。但是布局好的城市,在量上的上升和市场需求的上升还是必然的。所以如果市场这么好,还是在上升的状态,如果你选择蜇伏,那结果是怎么样?房地产企业不同于别的制造业等行业,是需要有面粉、有地才能再生产、再生存,如果选择蜇伏,那后年就清盘了,那还做什么。既然大家有大判断,觉得对这个行业有信心,对市场供求有支持,那为什么要蜇伏,如果蜇伏其他风险会更大。

苗乐如:感谢张总,他对主持人提的题目有意见,根本没到蜇伏的时候,干吗要蜇伏。我希望融侨不要到哪个城市,哪个城市就涨价,咱们要跟中央的政策呼应一下,咱们推动行业的发展,完成好我们行业的进步。

何捷:我是来自弘阳集团,我们总部在南京。蜇伏也好,发展也好,大家有一个基本的共识,肯定是发展。作为弘阳来讲,弘阳因为商业有自持面积200万平方,所以有两个方面。从商业角度来讲,我们肯定要多做一些轻资产方面的,也要快速的向前推动。商业虽然现在并不太景气,但是还是有很多机会,尤其是形势不好的时候,机会会更多。也有很多做不下去的物业,所以给我们提供了机会,可以做一些轻资产方面的发展。

在住宅领域,我们也是要快速的发展,像新城这样的企业都在往前奔跑,我们这种小企业、中型企业没有理由停在那里,还是要往前发展。我们希望我们的速度还是很快的速度去跑,但是必须也要质量。怎么样又快又好,看上去是矛盾的东西,但是我们还是有解决的办法的。

弘阳集团这几年的实践,我们的发展就是这样一路走过来的。首先是有质量,你的产品是需要有溢价的,所以你的产品需要有一些差异化的能力。像我们的景观、户型等等方面,要做出差异化来。让你的产品在市场上有竞争力,甚至毛坯卖得比某一些一线的开发商还贵。

同时我们需要快周转,差异化怎么样快周转?就需要在运营能力上比较强,这不是一个标准化复制的东西,而是根据每个区域、每块地都要做很多差异化的东西。在差异化的同时,还要再进行快周转,要达到的效果。这两年弘阳的实践也基本达成了这样的目标,我们的地开盘了之后基本都能够快速去化,这是运营能力的保障,后续还是需要很大的提升。

第三,我们未来还是需要合作,合作对于中小房地产企业的发展还是有很多机会。这两年我们做了很多工作,我们跟禹州有四个项目在合作,前五的恒大是不合作,我们除跟前五中的恒大外,其他四名都有合作。我们要抱团取暖,拼命向前飞奔。这是我们弘阳对2017年的看法。谢谢。

苗乐如:弘阳集团的何总提到,第一是差异化,有特色,这是我们必须坚持的。第二是要坚持快周转。第三是抱团合作。三点体会和经验供大家参考。感谢何总。

姚平:大家好,我是金地物业集团的姚平,也是台上唯一的一个物业企业。从物业企业来看房地产的发展是蜇伏还是跨越,我们依然认为是跨越。因为目前大家能看到房地产行业的集中度在快速集中,物业行业的集中度在更快速的集中,中国房地产首选的物业品牌,前十强的首选率加起来有59%,我相信再通过两到三年时间,首选率会再次提高,会更加的覆盖。

物业对于房地产的规模化有多大的效果呢?我来举金地集团和金地物业的数字的关系。金地集团从四年前的283亿到400多亿到600多亿到去年的1000亿,跨入了千亿集团。金地物业的业主满意度从91%到93%到94%到去年的98%,创了历史新高。两者之间的关系非常明显,而且业主在选择购房的理由里面,第一条就是物业服务,物业优质的服务为地产的规模化和跨越提供了非常好的条件。在这两到三年或者未来五年会越来越明显,现在大家也能看到越来越多地产公司通过物业,不管是上市还是做社区的生态圈,它的价值越来越显现。但是失败案例非常多。因为业主选的不仅是房子,选的是幸福的生活,这个幸福的生活不仅仅是一个房子能解决的,需要更多的配套和服务。

物业行业现在也在不断开放,我们会看到大量的比较不错的房地产背景的物业公司,也开始对外去输出他们的服务体系,大概是从2014年以后慢慢才开始的。金地物业现在也一样,46%的项目是跟金地没有关系的,不是金地开发的。未来可能会更多,60%、70%以上都是其他的地产公司开发的。

物业企业在这个过程中,也希望能够成为一个新的名片或者亮点,在社区生态圈的建设上,为我们的客户提供非常好的平台。谢谢大家。

苗乐如:金地物业的姚平,物业公司的总经理,他从另外一个角度看到房地产的产业链不仅仅是卖房子,其实我个人听很多专家讲,后续的市场是潜在的、是无穷的、是有序的,因为紧紧抓住业主的需求来提供服务。我们从盖房子向提供生活方式、向提供服务去转变。

秦健聪:大家好,我是东南电梯的秦健聪。我的观点肯定是发展和跨越,因为我们是为房地产企业提供产品和提供服务的,房地产发展了,才能带动我们的发展。我们今天很荣幸,我们的产品成为房地产的首选品牌。我们想接下来更好的为房地产企业提供性价比最好的产品和服务。

今天我还要跟大家分享的是,作为我们另外一块市场,去年国务院专门成立了一个小组,就是归类居家养老,养老体系的建设,发现了我们城市里面既有建筑没有电梯,老百姓居住上下楼比较有难度的问题,去年调查小组最后调查下来的结论,国内既有建筑有500万个门洞现在没有电梯,未来要加装电梯。今年“两会”上面,代表们也把这个作为热点。2月28号国务院也发布了如何来建设养老体系的规划,我们现在在做的是对既有建筑如何加装电梯,我们有整套的解决方案,现在我们有一款产品已经开始提供市场,已经有很好的样板工程。我们的口号是“让天下没有难住的楼”,解决老百姓特别是老房的加装问题。因为原有的建筑、原有的环境,小区里面各种各样的环境,所以我们现在的产品跟新开发建筑的电梯产品是完全不一样的,带框架式的一体化的智能化电梯,这个电梯是90%、80%在工厂里完工的,到现场一天就可以把电梯安装完毕,解决小区里面施工环境难、扰民等等问题。

我们还推出了新的商业模式,除了电梯销售给业主以外,还可以用租赁的模式给业主进行消费,这个租赁的模式我们也在寻找好一点的合作伙伴,包括基金、金融,大家一起来做。我们也有很多试点项目,效果还是蛮不错的。我们也希望在新的建筑领域里面,为我们开发商提供产品和服务,同时来为既有建筑加装电梯做出我们的贡献,让天下真正没有难住的楼。谢谢大家。

苗乐如:感谢东南电梯的秦健聪董事长。前面姚总是把我们的开发商变服务商,开拓了一个后续市场。秦总又给我们展示了一个,不要光盯着新建,城市的旧楼既有住宅建筑的改造,也是非常大的市场。现在人均30多平米,7个多亿,200多一平米,这里面恐怕多数都不是绿色的、不是低碳的,还有秦总讲的上下楼,我原来住的楼就是多层,没有电梯,老人上不去,上不来。所以我们应该有这样的信心和眼光来看待我们自身,同时还要创造新的模式,跟单车似的,我们干脆分享电梯得了。

孙海军:我是全筑股份的孙海军。我们从去年年底持续到现在的住宅调控,不难看出政府坚持住宅回复居住属性的决心,从长远看,这个决心是不会变的。从促进房地产市场平稳健康发展的长效机制上,我觉得更是这种决心的直观表达。在这种情况下,房地产企业我想又面临着几个改变。

第一个改变,是由以往简单增量式发展思路,向精细化、存量式、内涵式的思路来转。

第二个改变,可能更多要关注国家的发展焦点,研究区域特征,合理调整产业布局,从发展战略上实现升级或者转型。

第三个改变,更多要注重产品品质和质量的研发,把产品由单一性向多元化的特征转变,由简单的提供房屋向提供快捷、舒适、服务周到的居住体验上转变。

作为和房地产行业关系最密切的装饰行业,我们全筑股份在深耕精装修市场的同时,也适时推出了定制化精装、智慧家居、装配式精装等产业模块,其目的就是努力的跟房地产企业实现无缝对接,以此更好的共同来面对新的形势,迎接新的挑战。

因此我想2017年,尤其是房地产企业,以及我们这些跟房地产企业关系非常密切的企业,一定是一个全面的练好内功、全面的提升自我、超越自我、争取发展的关键时期。谢谢。

苗乐如:全筑股份孙海军总裁,在推动三个改变的时候,要全新的练好内功,抓住机遇,发展自己。

徐伟达:我是来自老板电器的,老板电器作为现在各个房地产公司下游的服务商,我在听的时候,我是很焦虑。如果你们蜇伏了,对我们下游企业来说是很可怕的事情,像我们的配套率是非常高的,幸好大家说2017、2018都是非常发展的时期,我们回去以后,去年定的三年战略规划就不用调整了。因为我们定的三年战略规划,未来就是大发展、快速发展,我们相信未来房地产市场是发展的市场。

第二,为了迎合我们转型升级,包括房地产也在转型升级,大家能够看到,像我们浙江省今年推出来全装修,2017年拿的地全部是精装修的,对我们来说是非常好的机会,我们能够充分的跟房地产融合。

第三,为了适应这样的发展,这两年一直在做布局,是做颠覆性布局,我们把厨房产品彻底来做了变化。这两年我们在参加绿色节能的展览,我们推出新的产品,是我们对现有的厨房油烟机、煤气灶做了彻底的改变。

另外,我们会布局高端市场,除了老板电器有高端的电器以外,我们跟法国的品牌一直有合作,未来我们会进军高端房地产市场。通过我们自己革命性的布局,通过我们在产品线层面的布局,来更好的适应整个房地产行业的发展。包括我们对后面三四线房地产市场有什么样的布局,我们都有相应的操作。这是这么多年我们一直在精耕细作的东西。

苗乐如:老板电器的徐伟达客户官,你们提出来跟随产品、跟随需要,提供不同层次、全方位的电器服务,为我们的住有所居、回归居住属性做出我们的贡献。我们欢迎你们这样的企业。

至此,2017年中国房地产500强测评成果发布会圆满结束!非常感谢大家的参与,感谢各位嘉宾的精彩观点和讨论,最后预祝2017年我们的中国房地产500强测成果和500强首选供应商企业取得更好的成绩。我们来年再见!

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