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傅克友:确保"房住不炒"限购之余还需引入预期管理

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(原标题:傅克友:确保“房住不炒”限购之余还需引入预期管理)

每经评论员 傅克友

新一轮楼市限购政策如约而至,而且不断升级加码。

一是限购的范围越来越广。近半个月以来,已有20余个市、区、县出台了新一轮楼市调控新政,预计还有更多的热点城市跟进。二是限购的力度越来越大。北上广深均启动了“认房又认贷”的调控举措。在北京,普通自住房最低首付比例提高至60%,非普通自住房提高至80%。

新一轮楼市调控政策的意图很明显,就是要坚持“房子是用来住的,不是用来炒的”,严防房地产泡沫,确保不发生系统性金融风险。

按照国家发改委主任何立峰昨日在中国发展高层论坛2017年会上的说法,当前中国经济发展面临三大结构性的失衡,其中之一,就是房地产和实体经济的失衡。

兹事体大。楼市有危险,危及的不止是楼市,而且是中国的金融安全和实体经济发展。所以,不得不限购,而且不得不升级加码。

限购效果快,屡试不爽。但是,限购也因为行政手段和市场干预的特征而受到诟病。

一方面,限购的效果是短期的,而不是长期的。或者说它本来也没有打算成为控制房价的长期手段,只是在房价要失控时,拿来打压打压。最终,暂时被压抑的需求,在限购政策结束之后,还是会释放出来,而且可能是更加凶猛的释放。

另一方面,限购会带来一种扩散和连锁效应。一线城市限购,意味着购房需求会向二线,甚至三线、四线城市扩散。带来的结果,就是在成为资金追逐之地后,热点城市周边的三四线城市也不得不跟随限购。比如,北京限购加码之后,周边地区甚至河北保定也出台了限购令。争相限购,也会让限购政策的意义受到消解,打了折扣。

关键是,限购的政策效果是非市场化,甚至逆市场化的。在空间上,本来资金可能更愿意配置在一线、二线城市,最终却因此更多地配置到了三线、四线城市,未必是最优的资源配置。在时间上,限购未必能改变人们的预期,也就是说,市场参与者不会认为房地产市场过热,反而相信在调控结束之后,房价还会更高。他们市场参与的热情,不仅没有消解,反而得到了强化。

因此,要实现“房住不炒”的定位,只有限购是远远不够的,更重要的是要引入预期管理,即在供需两端顺应市场规律,改变人们的预期。一旦人们的预期变了,无疑就会改变他们当下的选择。而预期如果不能改变,则行为也难以改变。

从供给侧来说,增加供给是稳定房价的重要“法门”。国务院发展研究中心原副主任刘世锦一针见血指出,一些城市政府总是有意无意把房价往高推,为什么这么搞呢?因为只有控制土地供应,卖地才会带来高收入。可这些城市是否考虑到:地价过高,其后果也会是“捡了芝麻丢了西瓜”,抬高整个城市运营成本,影响城市竞争力和产业发展。

当然,对一些一线城市来说,土地供应本来就有限,但这并非没有提升空间。比如空间布局的优化、容积率的提高、产业的外迁调整等。在城市群发展格局下,通过大交通将大城市和周边特色小城、卫星城有机连接,也等于大大提高了供给。

从需求侧来说,抑制需求的手段不只是限购,一些市场化手段更利于长远。比如,现在中国城市一年的租金约在1万亿元,相比新房和二手房总共17万亿元的交易额,只占6%,潜力巨大。国人买房结婚成了一种社会现象,但显然并非因为“丈母娘”就喜欢房子,背后必然有利益机制在起作用。那么通过政策激励和利益机制的调整,来改进租赁市场,无疑就可以调整人们的购房需求。

近来热议的房地产税,不可能在短期推出,但可以在供需两端调整预期。提高房屋占有、使用和交易的成本,抑制需求,很容易理解。在供给端,按全国人大财经委副主任委员尹中卿的说法,会把第二套房、第三套房都“挤”出来、“逼”出来,这样就增加了房屋供给。

当然,现有房价里,已经包含各种税和土地出让金,即使出台房地产税,也不应在总体上增加税费成本。这是公平原则。但在税费内容上做整合和调整,也可以改变人们的预期和行为选择。

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