万达商业回归A股提速 房企内地IPO“隐现曙光”

本报记者 张敏 北京报道

据证监会最新披露，大连万达商业地产股份有限公司申请A股IPO进程取得明显进展，其审核状态从“已受理”变为“已反馈”。有业内人士认为，按照当前的IPO审批速度，万达商业最快有可能在年内完成“过会”。同时处于“已反馈”状态的房地产企业，还包括富力地产、同策房产咨询和金辉集团。

按照当前A股的估值水平，万达商业未来的市值将可能超过4000亿元，位居上市房企之首。

据悉，若万达商业今年能够成功IPO，这将是最近7年来，房地产企业在内地完成首次公开发行股票的第一宗案例。分析人士认为，从监管层的动作来看，房企登陆内地资本市场的通道正逐步打开。

冲击地产股第一市值

日前，证监会发行监管部“首次公开发行股票审核工作流程及申请企业情况 ”(截至2017年3月2日)的最新信息显示，大连万达商业地产的审核状态为“已反馈”，序号位于第89位。在此之前，万达商业的审核状态为“已受理”。

这种变化意味着，万达商业距离在内地成功IPO又近了一步。

去年11月以来，证监会对IPO的审核明显提速，从每月两批升级为每周一批。其中，11月内共放行52家公司IPO，数量创当年新高。今年前两个月，证监会共通过了54家公司的IPO申请。

有券商人士向21世纪经济报道记者分析，如果万达商业的财务抽查过关的话，按照当前的审批速度，公司有望在今年内“过会”。此时距离万达商业在港交所退市仅有一年多的时间。

2014年12月23日，万达商业作为当年港股最大规模的IPO完成上市，但上市当日就遭遇破发。由于香港资本市场对内地房企不甚看好，上市期间的大部分时间里，万达商业的股价都位于发行价以下。

2016年3月，万达商业发布退市公告。虽有部分投资者表示反对，但公司仍于当年9月完成私有化。

从港交所退市的同时，万达商业启动了内地IPO程序。2015年9月，万达商业向证监会报送了首次公开发行股票的招股书。根据招股书内容，万达商业将以每股1.0元的价格，发行不超过2.5亿股的新股，发行后的总股本为47.8亿股，其中A股不超过41.3亿股。

截至招股说明书签署之日，万达集团董事长王健林控制万达商业50.50%的股权。其中，直接持有公司6.788%的股权，并通过其控股的万达集团间接持有43.712%的股权。若按照上述方案发行新股，王健林的控股比例将被稀释到47.9%，仍为实际控制人。

回A之后，万达商业的市值将可能实现大幅提升。业内人士指出，当前万达商业的总资产在6000亿元左右，净资产达到1900亿元，根据当前A股市场的估值区间，预计万达商业在A股的市值规模将超过4000亿，位居中国上市房企之首。据悉，当前万科在A股的市值不超过2300亿人民币。

事实上，根据王健林此前的多次表态，万达之所以选择回归A股，主要也是基于市值管理的考虑。

来自万达方面的数据显示，去年万达商业收入1430.2亿元，同比减少25%，但净利润同比仍实现增长，其中地产收入1122.7亿元，租金收入195.8亿元。按照目标，今年万达商业收入为1486亿元，其中地产收入有所下调，租金收入将上涨。

房企内地IPO重启？

万达商业IPO的加速，使得此前广泛猜想的“借壳上市”的可能性大大降低。

去年11月，北京绵石投资集团股份有限公司（000609.SZ）发布公告称，将终止筹划重大资产重组事项，公告首次公开重组交易对方为大连万达集团股份有限公司。这是自万达商业完成私有化退市后，首家正式披露被借壳的公司。尽管万达随后做出了“单方面炒作”的回应，但此事仍然反映出，借壳上市是房地产公司登陆内地资本市场的主要途径。

王健林此前在接受外媒采访时也曾表示，万达商业若选择以IPO的方式回归A股，可能需要两到三年的时间。若选择借壳上市，也需要一年以上的时间筹备。

事实上，自从2010年4月（调控楼市的“国十条”发布）以来，就没有房企通过IPO方式登陆内地资本市场的案例，房企的增发、再融资等动作也一度被暂停。富力、首创等企业的回A之路数次受阻。

在此期间，金科地产、蓝光发展、华夏幸福、绿地控股等企业均通过借壳的方式实现上市；金隅股份回归A股，则是通过换股吸收合并河北太行水泥股份有限公司得以实现。此外，更多的房企选择登陆香港资本市场。

近年来，出于降低融资成本、强化市值管理等考虑，房企重新对内地资本市场产生兴趣。除万达商业、富力地产、同策咨询、金辉地产外，还有南都物业、碧桂园物业、首创置业等3家房企处于IPO排队审核过程中。这7家房企的目标均为上交所，但后三家仍处于“已受理”状态。

上海易居研究院智库中心总监严跃进认为，在此前严苛的管控下，房企在内地的上市通道极为狭窄。近期监管层的动作表明，A股市场对房地产企业依然有一个开放的态度。

但前述券商人士谨慎地认为，不宜对万达商业的IPO进程做出太过乐观的估计。“过去几年，监管层并没有做出‘禁止房企IPO’的明确表态，只是通过强化审核，使得这一进程一度暂停。”他说。

该人士认为，当前的内地IPO审核有趋严之势，万达、富力等房企能否顺利闯关，目前尚存疑问。

公开信息显示，2017年1－2月，证监会发审委共审核了67家公司的IPO申请，其中54家获得通过，9家被否，3家被暂缓表决，1家被取消审核。IPO审核通过率为80.59%，明显低于2016年92.16%的审核通过率，也创下最近5年来的新低。