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房企融资:除了回归A股 还有哪些路可以走?

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“内房股”回A热度不减。去年,万达商业完成私有化,中国恒大引入8家战略投资者以满足重组深深房的监管要求。在回A的浪潮中,《每日经济新闻》记者主要到,一线房企如富力、首创等“内房股”直接递交了IPO资料,至今暂无新进展。

随着当前监管环境趋紧,这些房企会否如愿以偿?回A不成,上市房企融资还有哪些路可以走?

政策收紧

除了众多在IPO排队过程中的房企,选择借壳上市的房企也不在少数。

去年,拟借壳回A而最终搁浅的龙光地产就是一个典型的因政策收紧而导致借壳失败的案例。

由于股价长期低迷,深圳(楼盘)地产商龙光地产开启了借壳中国嘉陵回归A股之旅。然而,这一重组事项最终因监管政策发生重大变化而未能成行。

去年6月17日,证监会发布《关于上市公司发行股份购买资产同时募集配套资金的相关问题与解答》,明确指出,“考虑到募集资金的配套性,所募资金仅可用于:支付本次并购交易中的现金对价;支付本次并购交易税费、人员安置费用等并购整合费用;投入标的资产在建项目建设。募集配套资金不能用于补充上市公司和标的资产流动资金、偿还债务。”

中国嘉陵在终止重大资产重组的公告中明确表示,原《重大资产重组框架协议》中初步商定的以配套募集资金收购龙光基业关联方持有的龙光地产控制权已不符合当前监管政策要求。

已经递交IPO资料的首创置业同样面临监管收紧的考验。

去年11月,首创置业的IPO预披露文件出现在证监会网站上。据智通财经报道,首创置业于2月21日在香港公布2016年度业绩,总裁唐军透露,中证监已经受理公司在上交所上市,预计2018年上半年可以完成两地上市,到时公司的负债率将由目前的77%进一步下降至70%左右。

1月40家上市房企融资额环比减半

纵览当前回A潮流,方式无非几种:IPO、借壳、并购重组以及拆分上市。由于走IPO路径的审批时间比较长年,对企业各项经营指标也有相对更为严格的要求,借壳的方式凭借较短的时间流程成为不少企业的优选项。

但政策的收紧,使得IPO和借壳上市都愈加困难。

2月17日,证监会对《上市公司非公开发行股票实施细则》部分条件进行修订,进一步规范上市公司再融资的条例,这让企业定增的门槛再度加码。

一位证券行业资深人士告诉《每日经济新闻》记者,“由于整个房地产行业已经过了高增长时期,监管层的态度是不欢迎它们回来的。”

那么,还有哪些方法可以帮助房企更好地融资呢?

专家认为,“可以通过私募和发债,私募比较自由无需抵押,财务杠杆高,发债主要指类似银行贷款这种债,这种债的好处是时间长、利率低,用私募的钱买项目,再借银行的钱发债,长期这样就能实现杠杆最大化。”

同策咨询研究部的最新数据显示,2017年1月,40家典型上市房企完成融资金额折合人民币共计397.52亿元,环比2016年12月的717.97亿元减少44.63%。其中,债权融资额度占房企融资总量的绝对比重(99.95%)。

国金证券香港董事总经理黄立冲则认为:“部分已经出海的企业可以考虑进行海外融资,还没有出海的企业可能主要用国内的渠道,包括信托、基金等,当然也包括承建商垫资。”

对此,同策亦有数据显示,2017年1月房企融资虽然仍以人民币为主,美元次之,港元融资极少。境内主要还是以传统融资方式为主,而市场化融资方式则偏向在海外进行。

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