房地产信托将向主动管理类集中

（原标题：中基协“4号文”截断通道类房地产信托融资 房地产信托将向主动管理类集中）

2月13日晚间，中国证券投资基金业协会（基金业协会）通过官方微信公众号发布了《私募资产管理计划备案管理规范第4号》（简称“4号文”），这一新规，直接将私募资管计划在16个热点房地产城市的投资截断。

记者了解到，今年以来，房地产和资本市场是信托资金的两大主要投向。而目前“4号文”的出台，将进一步增加资金通过信托渠道融资的需求。今年1月份，投向房地产领域的信托产品规模达到96.87亿元，平均收益率为6.74％。业内人士表示， 中部地区一信托公司从业人员在接受《证券日报》记者采访时表示，“4号文”对信托的影响分为两个方面：不利的一面是信托与私募基金合作，比如委贷类业务会受影响；有利的一面是信托公司主动管理的业务会更集中。

双面刃效应

“4号文”规定，私募资产管理计划直接或间接投向于北京、上海、深圳、厦门等16个房地产价格上涨过快热点城市普通住宅地产项目，暂不予以备案。

其中，暂停备案形式部分包括：1）委托贷款；2）嵌套投资信托计划及其他金融产品；3）受让信托受益权及其他资产收（受）益权；4）以名股实债的方式受让房地产开发企业股权；5）其他债权投资方式。

格上理财研究员王燕娱认为，新规主要基调还是跟随国家政策，调控过热的房地产市场。同时，也是在变相收紧私募机构的非标业务，尤其新规中特别提到以嵌套信托计划、受让信托受益权等方式开展的私募资管计划不予备案。

相比较而言，信托业经过多年的发展，也历经过几轮地产调控，在地产过热这个特殊市场阶段，对地产类项目的运作和风险把控更成熟、更完善。因此，新规或将导致部分地产业务回归信托市场，对信托业是一个利好。但同时，在国家调控地产行业这个大基调下，地产类信托也并不会出现大幅的上涨，小幅回温的可能性更大。

中基协表示，针对私募资产管理业务投资房地产的现状，将重点规范私募资产管理计划投资热点城市普通住宅地产项目、向房地产开发企业提供融资用于支付土地出让价款或补充流动资金等行为。

中部地区一信托公司从业人员在接受《证券日报》记者采访时表示，“4号文”对信托的影响分为两个方面：不利的一面是信托与私募基金合作，比如委贷类业务会受影响；有利的一面是信托公司主动管理的业务会更集中。

而从整体上看，国家的政策还是对房地产行业融资有所限制，但是在信托行业没有明确政策限制前，房地产信托业务的空间依旧存在。并且随着对房地产其他渠道融资的限制，信托在其中的业务机会会增加。

用益信托研究员帅国让认为，“4号文”带给房地产信托业务也分两面看：一方面，会减少通道类房地产信托业务；另一方面对主动管理类房地产信托带来利好，信托公司未来可以加大集合类地产项目的发行。

风险不容小视

尽管该政策对信托公司的房地产业务有一定利好，不过，在当前的弱经济周期下，资金投资回报率下降，房地产市场的风险仍不容忽视。帅国让表示。

华融信托研究员袁吉伟认为，目前房地产信托业务仍然是信托公司的主流业务，不过在监管政策不断加强的情况下，房地产信托未来也会有一个业务收紧的局面。

在房地产其他融资渠道被收紧的局面下，信托公司也应该加强防范融资主体流动性的问题。同时，未来房地产项目可能由传统的抵质押融资逐步转化为股权投资，除此之外还可以发展基金化房地产项目。

王燕娱表示，从“4号文”对私募机构限制参与地产类项目的方式来看，监管层更鼓励金融机构以直接融资、股权投资的方式参与房地产行业的发展。房地产信托也会沿着这个方向发展。

上述信托从业人员则认为，信托公司的房地产业务是会增加或者收紧，主要还是看各家公司在业务布局中是否依然看中房地产业务。

相较来说，正常的地产类信托项目比通道类地产项目更有利益，所以对地产通道业务占比大的信托公司，负面影响应该是暂时的，王燕娱表示。

用益信托工作室数据显示，今年1月份，投向房地产领域的信托产品规模达到96.87亿元，平均收益率为6.74％；而投向金融领域的信托产品规模达到457.98亿元，投向基础产业领域的信托产品规模达到144.75亿元，投向其他领域的信托产品规模达到521.59亿元，投向工商企业领域的信托产品规模达到92.58亿元。