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房企A+H双平台样本:协作与同业竞争并存

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龙头房企借助A+H双平台运营模式在房地产发展过程中发挥了重要作用。

“双平台”战略是指房地产公司通过在内地以及香港两地证券交易所交叉上市实现A+H股运营。这种模式不仅拓宽了房地产企业的融资渠道,也推进了其国际化进程。

21世纪经济报道记者不完全统计发现,包括保利、中粮、世茂、万科、金隅、北辰、绿地、金地、中国铁建、中国建筑等在内,均存在双平台运营。

同策咨询研究部总监张宏伟表示,当前打造“双平台”战略的房企基本是全国型布局的企业,总体规模与布局已基本成熟,它们或通过境外融资平台更好地支持内地房地产业务的深耕或拓展,或将其作为拓展部分海外业务的平台和工具。“双平台”将为房企“逆势扩张”谋求更多市场提供发展动力,未来将因为“双平台”加速器,导致市场集中度越来越高。

双平台助推器

房企打造A+H双平台初衷大体可以分为两类:一类是出于资本市场融资考虑;另外一类是不同物业类型比如住宅、商业的考虑。

以万科为例。万科是1988年进入房地产市场,1991年1月29日在A股上市,1993年5月28日在B股上市。

2013年1月18日万科公布了“B转H”转板方案,拟将旗下境内上市外资股(B股)转换上市地,变更为在香港联交所上市的香港上市外资股(H股)。2014年6月25日,万科B转H方案修成正果,上市21年的万科B股成为历史,转板后的股票将以H股形式在香港联交所上市交易,股票简称“万科企业”。

而早在1993年,万科发行4500万股B股,成为深交所上市的首批B股企业之一。正是通过发行B股,万科得以接触到境外资本市场更先进的治理理念和管理经验,但随着万科规模提升,H股市场体现出更大吸引力。

万科总裁郁亮当时的表达更能体现H股的吸引力。“相比B股市场,H股市场在资源配置、市场影响力和成交状况方面有明显优势,在香港上市,将让更多境外投资者认识万科,了解万科,为公司今后有效利用境外资源创造更有利的条件。”

自此,万科以双平台模式在资本市场存在。双平台互相协同作用在融资、提升市值、拓宽海外市场等方面均发挥了作用,同时也帮助万科迈进三千亿。

中粮集团旗下的房地产业务则根据物业类型不同分别选择在不同主板上市。

中粮地产成立于1993年10月8日。2006年初,经国家工商行政管理总局批准,上市公司“深宝恒A” 完成股权分置改革,全称由“深圳(楼盘)市宝恒(集团)股份有限公司”变更为“中粮地产(集团)股份有限公司”。主营业务为商品房开发、物业租赁、来料加工业。

大悦城地产有限公司同样是中粮集团旗下地产业务公司,但主要从事开发、经营、销售、出租及管理综合体和商业物业。

兰德咨询总裁宋延庆表示,中粮、世茂、金地是典型将住宅业务放在A股、商业放在H股的双平台公司。而这也与A股更看好住宅业务,而H股更有利于商业地产有关;而万科等双平台公司则更多是为了不同融资环境和不同市场情况,更灵活发挥作用而存在。

同业竞争困扰

双平台为企业带来便利的同时也存在同业竞争困扰。

作为保利集团旗下的两个地产上市平台,保利地产和保利置业的同业竞争关系一直受到资本市场高度关注。早年间,两间公司还严格划分各自的发展范围,但随着规模扩大,彼此重合的城市和区域越来越多,二者经营效率和规模的差距也越来越大,保利地产已经奔跑在2000亿元路上,而保利置业2016年销售额仅为349亿元。

两家公司重组、整合的话题被越来越频繁提及。2014年4月,保利地产董事长宋广菊首次回应称,整合保利地产和保利置业已经被提上日程,成为保利集团的战略目标和任务之一。2015年8月,保利置业董事总经理韩清涛透露,保利集团已设立专门小组研究保利地产与保利置业整合问题,但未有具体的整合方、整合架构和实施时间表可以披露。2016年5月,宋广菊在股东大会上透露,保利地产与保利置业两个平台的合并要在2018年完成。

2016年11月29日早间,保利地产宣布因正在筹划重大事项临时停牌一天。晚间,该公司公告透露筹划重大事项为发行股份购买保利置业集团有限公司相关项目,但鉴于目前推进该项重大事项条件尚不成熟,公司决定终止筹划本次重大事项。

世贸股份和世贸房地产的同业竞争问题也面临过类似问题。2006年7月,世茂集团董事会主席许荣茂为推动世茂房地产于香港成功上市,便从世茂股份分拆核心优质资产,注入由世茂集团控股的世茂房地产。随后,借助世茂股份名下的世茂湖滨项目、世茂佘山庄园项目、北外滩酒店项目等优质资产,世茂房地产成功在港交所敲钟。

但这也埋下了世茂股份与世茂房地产之间多年同业竞争隐患。当时,许荣茂、世茂房地产和世茂股份三方签订了一份《不竞争协议》,明确了世茂股份与世茂房地产各自的主营业务。即世茂股份将在中国境内专业从事商业地产的投资、开发和经营(包括但不限于销售、租赁、物业管理等)业务;而世茂房地产则将在境内主要专业从事住宅和酒店的投资、开发和经营业务。但由于住宅地产和商业地产各自迥异的经营投入和经营周期。早已踏足资本市场的世茂股份逐渐落后于后来者世茂房地产。这样的差距在许氏家族分家后得到一定缓解,但同业竞争也因此更为剧烈。

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