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2016年北京办公楼市场干货总结

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2016年第四季度北京办公楼市场迎来三个新项目,约300,000平方米的新增供应。2016年度共入市16个甲级写字楼项目总计给市场带来约900,000平方米的新增办公面积,市场整体吸纳约50万平方米甲级办公楼面积。同比供应量增长了将近一倍,但吸纳量减少了1/3.

据世桦嘉润代理行数据统计显示,2016年第四季度北京甲级写字楼为每月每平米355元,同比增长了3.4%,空置率为10.2%。CBD商圈虽然收到P2P企业退潮的影响,但迎来了传统金融公司的强力吸纳,租金稳步提升,平均每月每平米361元,而且呈现持续走高的态势。

吸纳量的减少主要来源于两方面:一个是P2P企业的退潮,另外一个是互联网科技企业业绩增长变慢和融资额减少的影响。2015年下半年开始,曾经对甲级写字楼需求旺盛的P2P企业一夜之间纷纷关门倒闭。大量核心区的甲级写字楼空置率陡然上升。从2016年第三季度开始,传统金融行业公司悄然活跃起来,共吸纳了市场约32%的办公面积,成为了新的吸纳主力;2016年受资本寒冬的影响,在2015年写字楼市场上异常活跃的互联网科技公司在2016年表现没有出现百花齐放的活跃景象,但对于资本实力雄厚的独角兽科技企业,在2016表现出异常的活跃,共吸纳量市场26%的办公面积。

长安街、中关村和金融街商圈由于空置率持续走低,分别为3.2%;3.9%和1%,租金依然持续稳步攀升。稀缺的新项目入市呈现供不应求的态势:长安街的英皇集团中心,在预租期便签下了华融资产26,000平米的旗舰租户,中关村卫通大厦引入了今日头条,该交易使大厦的出租率很快达到了93%,也同时再次拉高了TMT(科技、传媒、电信等)企业在中关村的租金底线。

地处东二环,紧邻长安街的天润财富中心的预租交易表明核心商圈依旧是金融企业和外资企业彰显身份和地位的选择,友邦保险、华为科技、北银金融租赁和法国电力等企业的承租使该项目的目前出租率达到了88%。

亚奥、亮马河和望京酒仙桥区域由于大量新增供应量的影响,空置率分别为:23%,10.7%和15.7%,租金呈现持续走低的态势。亚奥商圈的新增量主要集中在2017年真正入市,到时会对亚奥商圈的租金产生不小的影响。望京酒仙桥商圈虽然供应量很大,但资本实力雄厚的独角兽企业和传统的外资企业依然有很强的吸纳能力,比如望京的利星行中心为利星房地产在区域内的第二个项目,吸引了惠普、康明斯传统外资企业以及国内互联网独角兽企业如优信拍和猿辅导的入驻。苹果公司租赁20,000平米在金汉王大厦作为亚洲的研发中心。

2016年从成交交易来看,有几个显著的特点:

第一,大单交易频出,5,000平米以上的新租交易40个,共约423,000平米,其中外资7个,约73000平米;内资33个,约350,000平米。

第二,行业主要集中在金融、科技、文化传媒以及专业服务。

第三,5,000平米以上的40个交易平均租金每月每平米247元,创历史新高。

第四,排名前五的大面积交易均是在甲级和顶级写字楼。

第五,高品质的顶级办公楼表现不俗,比如英皇集团中心、天润财富中心、启皓北京、利星行中心、环球金融中心等,其中不乏在预租期就可以达到50%以上出租率。

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