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评论:认清房地产泡沫根源才能理解“抑制”深意

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(原标题:傅克友:认清房地产泡沫根源才能理解“抑制”深意)

每经评论员 傅克友

12月21日,中央财经领导小组举行第十四次会议,明确提出要“抑制房地产泡沫”。这是今年以来,中央第四次提及资产泡沫相关问题。

此前三次分别为:7月26日,中央政治局会议提出“抑制资产泡沫”;10月28日再次提及“注重抑制资产泡沫”;12月14日至16日举行的中央经济工作会议则在明确“着力防控资产泡沫”的同时,还提及要加快研究建立基础性制度和长效机制,既抑制房地产泡沫,又防止出现大起大落。

第四次提到房地产泡沫,可见中国房地产泡沫问题的真实性和严重性。但是怎么看房地产泡沫?它是怎么产生的?这个问题如果搞不清楚,那么在消除房地产泡沫时,可能就难以对症下药。

通常认为,收缩的土地供给和货币超发共舞,是今年短期一二线城市房价暴涨的原因。这种从市场供需的角度进行的房价分析,当然是对的,但还只是一种表面的常规思路。

需要认识到的是,中国房价问题具有超越于一般经济现象的性质。它既是中国特色的,也是普世的;它既是过去和现在的,还是未来的;它既是短期的,也是长期的。即便我们分析的是短期房价大涨,其实其中也交织了诸多未来的和长期的因素。

道理很简单,房价反映的其实不是当期的价格,而在很大程度上是对于未来的预期。人们之所以追捧,是因为预期,是因为看到未来。那么对于房价的预期,来自哪里?有三个角度,可以提供参考。

第一是货币化进程。

经济学家易纲提出了“货币化”概念。由于从计划经济到市场经济,中国最初的货币化程度非常低;改革开放后,经济开始大量吸收新发行的货币,从而货币的增长不仅迅速提高了货币化的程度,而且没有造成通货膨胀。这个观点,其实可以适用于房地产问题的分析。

房地产就是一个货币化加深的重要领域。这也是房地产领域之所以能够成为资金蓄水池的原因。

而这个货币化的过程现在有没有完成还没有定论。也就是说,中国房地产的市场化有一个逐步卷入和扩散的过程,而且并不均衡。在这个过程中,房地产价格在某些市场化程度较高的城市会鼓起“大包”,异军突起。随着房地产货币化进程的深化,这种差序格局会得到缓解。以前的调控虽然可以抑制这个货币化进程,但是未必能够改变总的趋势。

第二是城镇化规律。经济学家周其仁教授多次提到一个观点,即向城市集聚是城镇化的全球趋势,大城市的密度越来越高。例如,美国城市人口约2.4亿,所居住的城市面积仅占美国国土面积的3%,却生产了全国GDP的85%;日本更为极端,仅三个大的都市圈就集中了全国近69%的总人口,生产了74%的GDP。

把城镇化跟房地产联系到一起,在某种程度上,是这个聚集的过程带来了大城市房价的增长。城市的密度高,经济活动聚集,人均产出增长,房价水涨船高,这是一个相辅相成的过程。

比如,硅谷房价高不可攀,可能恰恰是经济活力的表现和结果。

当然,中国房地产市场目前之所以不够健康,跟土地供应的现状密切相关。中国实际上并不缺乏建设用地,但是即便扩大或者放开土地市场供应,仍然不能改变上述城市密度越来越高的趋势。在大城市生活和聚集,就意味着更多的资源和机会,包括就业机会、投资机会和创业机会,意味着更高的收入。这种趋势也会与更高的房价伴随共生。

第三是大历史视角。

从世界很多国家和大城市的房价规律来看,都有一个长期上涨的过程。统计显示,美国整体房价在过去100多年中,年平均增长率约为3%,略高于美国2.8%的通胀率。这100多年中,美国出现三次房价十年累计涨幅超过100%的大牛市,分别是在1938~1954年、1969~1986年、1995~2007年。日本GDP从1960年代开始一度保持年均10%的经济增速,而该国房价也从1960年代甚至更早开始腾飞,基本是一直飞到1990年代,前后经历了大约30年的楼市繁荣。资料显示,同期日本六大城市地价大约上涨了56.1倍。

这种现象,也可以拿来参照观察中国大城市的房价问题。有了这样的角度,再来看中国的房地产泡沫,可能会有更清醒的认识。高房价中哪一部分是真实的房地产泡沫,还要有区别和鉴定。

其实中国的房地产泡沫问题,内生于中国经济运行的逻辑。房地产泡沫之所以可怕,不是简单地因为它价格高,而是因为它造成了中国经济其他方面的拖累,造成了“脱实入虚”,实体经济不仅没能跟上房地产,反而受到了抑制。

也只有这样,才能理解中央经济工作会议为什么提出“要加快研究建立基础性制度和长效机制”。注意,这里一方面是强调“抑制房地产泡沫”,另一方面是强调“防止大起大落”,而不是简单地一味打压。具体措施中,也更多向供给侧转移,要求房价上涨压力大的城市要合理增加土地供应,提高住宅用地比例,盘活城市闲置和低效用地。很明显,中央经济工作会议的上述措辞,有助于我们对房地产泡沫更深层次的认识。

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