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易宪容:加强金融管控控制房地产泡沫 防金融风险

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(原标题:易宪容:加强金融管控控制房地产泡沫 才是防范金融风险的根本)

刚刚结束的中央经济工作会议指出,2017年要综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段,加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制,既抑制房地产泡沫,又防止出现大起大落。

作为明年供给侧结构性改革的重要内容,房地产市场如何发展引人关注。

12月21日,在由每日经济新闻(博客,微博)和成都商报社主办的第六届中国价值地产年会上,原中国社科院金融研究所金融发展室主任易宪容在“利率政策与汇率变化对地产行业的影响”的主题演讲中指出,加强金融管控,控制房地产泡沫,才是防范金融风险的根本。今年通过按揭贷流入到房地产市场的货币有8万亿元,住房按揭贷款的占比,过去是60%,今年在80%以上,这是一、二线城市房地产快速增长的核心因素。

  房企面临融资压力

此前,银监会、证监会、保监会和发改委先后出台多项政策,限制房企借助外部融资到土地市场拿地。在此背景下,房企开始重启海外融资,但受汇率影响,海外融资的成本也不断提高。

由于预期美元债的成本还将持续走高,预计2016年汇兑损失还将继续大幅增加,从2015年下半年起,房企开始密集赎回美元债,一些房企选择发行国内公司债,也有一些房企以新债替代利率较高的旧债。

海通证券指出,货币政策控杠杆、防风险的意图明显。在此背景下,国内金融机构都在收紧房企融资渠道,未来房企的融资压力将更大。

数据显示,11月社会新增融资总量1.74万亿元,环比接近翻番,同比多增7111亿元,主因表外融资大增,或受地产融资监管趋严、非标增长影响。

易宪容表示,表外资金只是规避资金流向的一种方式,11月新增金融机构贷款7946亿元,环比多增1433亿元,同比多增857亿元。前期地产销售火热令居民中长贷依然高增5692亿元,非居民中长贷增加2018亿元,印证经济短期企稳,提升企业投资意愿。11月M2同比降至11.4%,主因人民币贬值压力致外占大降,以及去年同期基数较高。

“2016年火爆的地产行情与货币和金融有很大关系,这源于居民拼命加杠杆买房。”易宪容认为。

新城控股高级副总裁欧阳捷告诉记者,高杠杆让个人、企业、城市甚至国家的财富和实力两极分化愈演愈烈,让钱生钱尤其是让别人的钱帮自己的钱生钱!借鸡生蛋、借风使船、借尸还魂,房企跑得快全靠钱来借。

  流动性拐点已现

从历史数据看,真正与房价高度相关的不是利率,而是广义货币M2。中国M1、M2的剪刀差巨大,意味着企业在大笔囤钱。海通证券研究指出,本轮M2增速只有11%,已经不足以支撑全国房价上涨。而去年金融监管放松导致“北上广”增加的流动性已经耗尽,加上10月出台史上最严的调控政策,这也说明流动性拐点已现。

由于房企融资渠道多元化,其对银行开发贷的依赖度在逐步降低,公司债、中票等债权融资以及信托、私募基金、券商资管通道等非标债权产品的融资比重呈上升趋势。不过自10月份起,陆续出台的限制房企融资政策领域包括信托、银行贷款、公司债、保险资金密集出台,使得房企融资途径变窄。

优淘城总裁薛建雄表示,对于大型房企而言,融资的途径并未收窄,只是利息成本会有所增加。

本轮严厉的地产调控会压缩房地产的调整周期,并且目前地产价格的增速上行已持续了17个月,这也意味着地产价格的涨幅将有所放缓。

随着近期美元走强,资金流出压力加大。中国央行进行锁短放长的操作,抬升资金成本。

海通证券预测,央行投放资金的平均成本已从2%左右升至2.7%以上。市场资金成本缓慢抬升,中国货币政策短期呈现收紧的态势。

一些缺乏竞争力的房企将面临资金链紧绷,甚至断裂的危险。一旦房企的资金成本飙升,只能降价卖楼,如果没人接手,恐将迎来中小房企的倒闭潮。

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