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龙湖地产不独揽地王秉持的是理性求稳发展态度

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在有“地王年”之称的2016年,不拿上几幅高价地,几乎相当于拿不到地。但拿到地王的企业在庆功宴之后可能面临的是抛盘,且能为地王埋单的接盘者并不好找。

两相煎熬之下,大型房企都在坚持自己的拿地逻辑,以频率换概率,买股权变相买地等手段倍出,但唯有一条趋同一致,即地王不轻易碰。

然而,这种“胆小”可能导致最终失去斩获有高毛利预期优质地块的机会。鉴于此,笔者梳理了几家大型房企的拿地逻辑后发现,在2016年这个疯狂拿地之年,龙湖地产颇有“艺高人胆小”之举,未曾独揽高价地,即使11月份摘得的广州地王,也是与首开联合摘得。

不独揽高价地,慎拿地王,与其他房企合作开发,做操盘手输出龙湖高端品牌,进而分享收益,或许是龙湖的拿地逻辑。正如龙湖集团执行董事兼首席执行官邵明晓所示,“龙湖主要是根据监测数据做出拿地判断”,“不会为了进入一个城市而盲目追高价地”。

高价地均合作开发

11月23日,龙湖地产公告称,公司与首都开发公司拍得广州白云新城一块宅地,总价达32亿元人民币。据悉,该地块楼面价每平方米约4.7万元,并刷新今年8月雅居乐创下的地王纪录。

有分析指出,该地块所在区域有升值潜力,但当前的楼面价可能面临政策性风险。

事实上,今年上半年诞生的地王,尤其是二线城市的多个地王,下半年即进入了转让期,包括信达地产稀释123亿元的全国总价地王杭州滨江奥体地块股权至50%;绿城房地产集团与建发房地产集团合作首个项目,即是备受瞩目的杭州潮鸣地王项目;融侨集团与招商局蛇口就合肥溢价率达271.46%的融侨悦府项目签署战略合作协议等。

值得关注的是,对于龙湖拿高价地,资本市场似乎并未担忧。有分析师向笔者表示,龙湖地产在拿地方面一直非常理性,尤其在今年复杂的市场环境下,从未独自抢高价地,偶尔的地王项目,也是坚持合作开发,摊薄风险,同时利用品牌优势提高项目溢价空间。

邵明晓在龙湖地产中期业绩发布会上曾表示,龙湖主要是根据监测数据做出判断,比如去年的南京、苏州,都是通过市场的去化周期、供应量等数据,同业竞争情况,得出结论。而对于土地市场过热的一线城市,龙湖坚持“以频率换概率”去拿地,比如去年,北京团队看了150个项目,上了将近50次会,最后拿了8块地。

而据记者了解,今年上半年龙湖成功获取16幅优质土地,总建筑面积574万㎡。土地集中在10个核心目标城市及天津、济南等潜力市场。截至2016年中期,龙湖平均土地成本每平方米仅3507元。

据中金公司分析师张宇表示,今年上半年,新增土地储备成本是龙湖地产主要的资本消耗,下半年拿地节奏有所放缓,健康的销售战略以及对库存的严格把控将助力公司持续稳健发展。

快速开发保毛利

龙湖谨慎的另一面,来自于对毛利的追求。

据接近龙湖地产人士向笔者表示,无论是土地红利空间多高的地块,龙湖也不恋战。一旦毛利达到预期水平,快速开发,加快资产变现是龙湖的“胆小”逻辑。即使是北京西三环位置,市场极度稀缺的内城别墅项目-龙湖西宸原著,也是坚持快速变现,销售两年就几近清盘。

邵明晓曾表示,对于地价到高价位时,我们认为快速开发、快速达到所希望的毛利率是有挑战的,胆子有些小。”龙湖讲究稳健,原则是有回款的签约、有利润的增长。鉴于此,龙湖的开发周期比较快,基本上9个月就会开盘。此外,在现房管理方面,龙湖在不断优化,包袱“渐轻”。

据张宇表示,龙湖存货水平保持在100亿元人民币左右,其销售战略以及对库存的严格把控,将帮助公司目标去化率进一步提升。

而鉴于此多方控制成本的举措,在行业毛利率普遍下行之际,龙湖仍坚持毛利率承诺,其高层也明确表示,“如果市场不好,至少守住25%这根线”。

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