龙湖地产不独揽地王秉持的是理性求稳发展态度

在有“地王年”之称的2016年，不拿上几幅高价地，几乎相当于拿不到地。但拿到地王的企业在庆功宴之后可能面临的是抛盘，且能为地王埋单的接盘者并不好找。

两相煎熬之下，大型房企都在坚持自己的拿地逻辑，以频率换概率，买股权变相买地等手段倍出，但唯有一条趋同一致，即地王不轻易碰。

然而，这种“胆小”可能导致最终失去斩获有高毛利预期优质地块的机会。鉴于此，笔者梳理了几家大型房企的拿地逻辑后发现，在2016年这个疯狂拿地之年，龙湖地产颇有“艺高人胆小”之举，未曾独揽高价地，即使11月份摘得的广州地王，也是与首开联合摘得。

不独揽高价地，慎拿地王，与其他房企合作开发，做操盘手输出龙湖高端品牌，进而分享收益，或许是龙湖的拿地逻辑。正如龙湖集团执行董事兼首席执行官邵明晓所示，“龙湖主要是根据监测数据做出拿地判断”，“不会为了进入一个城市而盲目追高价地”。

高价地均合作开发

11月23日，龙湖地产公告称，公司与首都开发公司拍得广州白云新城一块宅地，总价达32亿元人民币。据悉，该地块楼面价每平方米约4.7万元，并刷新今年8月雅居乐创下的地王纪录。

有分析指出，该地块所在区域有升值潜力，但当前的楼面价可能面临政策性风险。

事实上，今年上半年诞生的地王，尤其是二线城市的多个地王，下半年即进入了转让期，包括信达地产稀释123亿元的全国总价地王杭州滨江奥体地块股权至50%；绿城房地产集团与建发房地产集团合作首个项目，即是备受瞩目的杭州潮鸣地王项目；融侨集团与招商局蛇口就合肥溢价率达271.46%的融侨悦府项目签署战略合作协议等。

值得关注的是，对于龙湖拿高价地，资本市场似乎并未担忧。有分析师向笔者表示，龙湖地产在拿地方面一直非常理性，尤其在今年复杂的市场环境下，从未独自抢高价地，偶尔的地王项目，也是坚持合作开发，摊薄风险，同时利用品牌优势提高项目溢价空间。

邵明晓在龙湖地产中期业绩发布会上曾表示，龙湖主要是根据监测数据做出判断，比如去年的南京、苏州，都是通过市场的去化周期、供应量等数据，同业竞争情况，得出结论。而对于土地市场过热的一线城市，龙湖坚持“以频率换概率”去拿地，比如去年，北京团队看了150个项目，上了将近50次会，最后拿了8块地。

而据记者了解，今年上半年龙湖成功获取16幅优质土地，总建筑面积574万㎡。土地集中在10个核心目标城市及天津、济南等潜力市场。截至2016年中期，龙湖平均土地成本每平方米仅3507元。

据中金公司分析师张宇表示，今年上半年，新增土地储备成本是龙湖地产主要的资本消耗，下半年拿地节奏有所放缓，健康的销售战略以及对库存的严格把控将助力公司持续稳健发展。

快速开发保毛利

龙湖谨慎的另一面，来自于对毛利的追求。

据接近龙湖地产人士向笔者表示，无论是土地红利空间多高的地块，龙湖也不恋战。一旦毛利达到预期水平，快速开发，加快资产变现是龙湖的“胆小”逻辑。即使是北京西三环位置，市场极度稀缺的内城别墅项目-龙湖西宸原著，也是坚持快速变现，销售两年就几近清盘。

邵明晓曾表示，对于地价到高价位时，我们认为快速开发、快速达到所希望的毛利率是有挑战的，胆子有些小。”龙湖讲究稳健，原则是有回款的签约、有利润的增长。鉴于此，龙湖的开发周期比较快，基本上9个月就会开盘。此外，在现房管理方面，龙湖在不断优化，包袱“渐轻”。

据张宇表示，龙湖存货水平保持在100亿元人民币左右，其销售战略以及对库存的严格把控，将帮助公司目标去化率进一步提升。

而鉴于此多方控制成本的举措，在行业毛利率普遍下行之际，龙湖仍坚持毛利率承诺，其高层也明确表示，“如果市场不好，至少守住25%这根线”。