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买了房却拿不到土地证?背后到底有怎样的迷局

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(原标题:手中有“房本儿”土地却没“身份证” 部分郑州居民不动产登记遇政策空白难题)

今年7月,郑州市的平先生在管城区陇海北三街买了一套住宅,房子在7月份做了网签,9月份受理完毕。本想等拿到房本之后再去银行抵押贷款,但是,平先生在办理不动产登记的时候卡了壳。他告诉《每日经济新闻》记者,郑州市管城区不动产登记中心的工作人员说查不到土地信息。平先生又到了国土局、房管局,查询依旧无果。

无奈之中的平先生又来到管城区不动产中心,该中心让平先生去找小区开发商郑州市铁路开发有限公司,而开发商又建议平先生去龙海马路办事处查询,办事处让平先生去烟厂后街管城区征收办查询,拆迁办又把平先生支到郑州市规划局。

平先生颇为无奈地告诉记者,“两个多月过去了,仍没有单位可以给我开出土地信息证明。”

在记者调查过程中,与平先生经历类似的业主还有不少。为什么公开出售的房子,却查不到相关土地信息?为什么在不动产统一登记制度落地的2016年,郑州当地市民却在办理不动产登记过程中遇到这样的挫折?事情背后究竟隐藏着什么秘密?近日,《每日经济新闻》记者奔赴郑州,对此进行了深入调查。

●土地信息去哪儿了?

2016年被称为不动产统一登记制度“落地”之年。据《经济参考报》从国土资源部了解到,截至7月21日,全国335个地市、2855个县区中,已有170个地市、1451个县市区实施不动产统一登记,分别占比50.7%、50.8%。

但是,在河南郑州,自从今年8月25日全面推行不动产登记制度至今,不少郑州市民在办理过程中遇到了一些坎儿。

案例1:土地征收手续仍未完成

跟买房者平先生不同,卖房者徐先生在房屋置换交易中也受到了类似困扰。

2005年,徐先生以商品房的价格购买了位于郑州市桐柏北路开元银榕花园的一套二手房,并取得了国家颁发的商品房房屋所有权证书。交易完成后,对方并没有给到土地使用证。当徐先生去咨询该小区开发商郑州开元房地产开发有限公司时,对方表示,土地使用证正在办理中。

“由于当时房地产交易以房产证为准,所以也没有追究土地证的事情。”徐先生说。

2016年7月10日,徐先生通过房产中介公司,找到了买房人,准备把房子卖掉。签合同,买房人申请贷款,房管局过户,一切看起来都还顺利。

徐先生说,如果按照以前的流程,9月18日应该发给买房者房产证,但是郑州市房地产管理局发给购房者的却是一张房产确认单。目前的要求是拿着上述确认单去不动产登记局更换不动产登记证就可以了。

然而,事情的进展并没有想象中那么顺利。徐先生和购房者在不动产登记局更换不动产证时,竟然没有查询到开元银榕小区的土地信息,因此也无法办理不动产登记证书。

根据徐先生得到的消息,开元银榕小区土地征收手续必须完成才能办理不动产证。土地征收手续要想完成,须征得朱屯村村民的同意,才能进行下去。

案例2:开发商未补缴土地出让金

郑州市经开区建达·百度花园小区业主曹先生表示,虽然小区已经住了多年,但在办理不动产登记过程中,因为查不到小区相关土地信息,无法办理业务。

据曹先生提供给《每日经济新闻》的一份《协议书》显示,该小区地块开发商是郑州人友置业有限公司,该公司曾和郑州经开区管委会签订一份协议书。协议显示,经开区管委会负责将已于2001年出让给郑州人友置业的91亩住宅用地,以9.14万元/亩的价格进行出让,并为该公司补办完成剩余手续。同时,该公司将这91亩土地的出让金全部付清。

曹先生还提供了一份郑州市国土资源局和经济技术开发区分局联合出具《权属证明》复印件,上面写道,郑州人友置业有限公司在郑州经济技术开发区经开第三大街以西、经南三路以南通过出让方式获得91.1291亩国有土地使用权,用于建设住宅项目,土地使用年限为70年,土地使用证正在办理之中。落款时间是2005年8月20日。

有了《权属证明》是否可以办理土地证?《河南商报》报道称,郑州人友置业经办此事的一位负责人称,土地出让金已于2006年4月30日缴过了,约为833万元。2014年,曾经有过一次办理土地证的机会,但是要求按当时的出让金标准来补缴。“隔了十年,十年前的标准和十年后的标准,我们得再缴2亿元。当年卖才卖多少钱?关键签的有协议书。”据介绍,当时,很多开发商都没有“补差”。

曹先生说,结果我们小区成了业主无法买卖交易、抵押贷款的有房本的“小产权房”。

对于以上案例,郑州市不动产登记部门的相关人员表示,都涉及土地问题,不动产登记方面不好回答。郑州市的房屋存量很大,土地方面很复杂,不是简单能说清的。涉及土地这块,国土资源局已经出台了一些文件,正在解决。之前不能办理(不动产登记)的小区,已有工作人员去做调研了,准备拿出一些政策和解决办法。作为不动产登记部门,无论遗留的土地问题还是房产问题,均不好回答。

●谁来补缴土地出让金?

北京市中唐律师事务所王佳红主管律师表示,没有土地信息,开发商已经破产或者找不到人,无法完善土地信息;开发商没有缴纳土地出让金,而土地登记无法办理,但是业主已经取得了产权证;开发商的土地被查封了,无法办理土地登记手续等。上述历史问题有一个共性,就是业主已经支付了房款、取得了产权证,甚至有的房子已经交易多次了,而由于开发商的问题或政府监管不力而导致无法办理不动产登记。针对历史问题,基本原则应该是尊重历史、尊重业主私有财产的所有权。

房地产业内人士章林晓表示,这些问题在不动产统一登记前,其实也一直潜藏着存在,现在只是因为不动产统一登记而浮现了出来。

是否应该由业主补缴土地出让金?章林晓认为,这取决于业主当年与开发商签订合同的内容。如果合同规定土地性质是国有出让土地,则土地出让金应该由开发商补交。如果合同规定土地性质是国有划拨土地,则国有划拨土地上市场交易的土地出让金,应该由业主交纳。

王佳红律师认为,无论从合同约定、法律规定还是从公平角度,业主都不应该缴纳土地出让金。首先,在业主和开发商的买卖合同上,并没有约定开发商所拖欠的土地出让金应该由业主缴纳,所以让业主缴纳土地出让金没有合同依据。其次,从法律规定上来看,没有任何一部法律规定,土地出让金应该由业主缴纳,或者规定当开发商拒绝缴纳土地出让金的时候应该由业主承担。再次,就这些业主而言,已经取得了产权证,根据法律规定,业主之所以能取得产权证肯定是开发商用地手续、建设手续、销售手续都已经具备的情况下政府才能给业主发证。

王佳红表示,既然业主已经支付了全部的购房款,且已经实际占有和使用房屋,更是取得了产权证,那么开发商没有缴纳土地出让金的法律责任不应该由业主买单。“当然,具体情况要具体分析,有的业主买的就是小产权房,本身就没有产权证,这种情况要区别对待。”

●土地信息不明确能不能办不动产登记?

在二手房交易中,有哪些楼盘不能办理不动产登记,11月28日晚,《每日经济新闻》记者走访了郑州市多家房产中介。

金水区恒辉房产的一位置业顾问表示,现在卖二手房都是先查询好土地信息,确认无误后才拿来挂牌。目的就是为了防止买卖成交之后双方不能办理过户。而另外一个置业顾问表示,郑州市不动产登记出台后,因为无法办理(不动产登记)而出现了许多纠纷。毕竟不动产登记是新生事物,而这些问题主要是历史(遗留)问题,所以只能慢慢解决。

在走访过程中,世家房产和21世纪不动产郑州弘业加盟店的经纪人也表示,对于土地信息不明确的房屋,不予在门店挂牌。

11月29日上午9点,记者来到郑州市金水区政务服务中心,门外排起了十几米的长队,排队的铁栅栏旁立着“不动产登记排队入口”的指示牌。记者来到办理柜台,咨询哪些情况不能办理不动产登记?一位工作人员表示,不同小区有不同情况,不能一概而论。当日下午,记者来到郑州市不动产登记中心办事大厅。大厅内张贴的两张纸上对此给予了明确的解释。关于房屋是否符合登记条件:只要房屋所落座的土地取得大土地证,且无查封、无抵押、无改变用途、无跨宗地界线,就不影响办理不动产登记。没有取得大土地证的房屋,以及存在土地被查封、被抵押、房地用途不一致、房地权属不一致等问题的房屋,在郑州市政府出台相关政策前,暂时无法办理不动产登记。

关于土地登记在城中村集体名下的:凡是通过确权方式登记在城中村村集体名下的土地,地上房屋未办理有偿使用手续的,因此这类房屋也不能办理二手房交易过户(转移)登记。不管之前在房管局办理过几次转让,在不动产登记机构都无法办理相关登记。到目前为止,没有解决措施。关于土地是省直单位房改房的:目前省直单位房改房大部分土地都没有办理登记,国土部门正在研究相关解决方案,待该区域土地登记基础数据库建成后,方可办理相关登记。

王佳红律师认为,针对历史遗留问题应该进行区别对待:针对业主具备产权证但土地信息不完善或土地出让金没有缴纳或土地手续不齐全等,导致无法办理不动产统一登记的,应该为业主开创绿色通道,予以登记。针对土地权属来源合法,但地上建筑物不合法的,应该待房产手续完善后,再行办理不动产登记。其次,应该进一步强化政府部门严格执行法律规定。

章林晓表示,处理这些历史遗留问题,郑州市政府需要在法律的框架内尊重历史事实出台一些相关政策。湖南吉首市的处理经验,或许值得借鉴学习。“当然,郑州最重要的是要结合当地实际来出台相关政策。”

《吉首市不动产统一登记工作中相关问题的处理意见(试行)》显示,凡土地权属来源合法,只办理了房屋分户权证且土地总证齐全的,由项目开发实施责任主体单位或街道、社区物管办组织业主委员会按相关规定办理不动产登记;对虽办理了房屋分户权证但土地使用权证下落不明的,由市国土资源局按程序将原土地使用证注销后,由项目开发实施责任主体单位或街道、社区物管办组织业主委员会按相关规定办理不动产登记。

针对上述问题,据河南《大河报》报道,河南省国土资源厅近日出台并下发了《关于做好当前不动产登记工作的指导意见》,对于此前出现的部分因无土地信息等原因造成的房屋无法办理转移、抵押登记的情况,给出了相应的解决方案,这也意味着着此前那些解决不了的问题终获突破口。

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