调控落地 各地楼市步入深度调整期

（原标题：楼市步入深度调整期）

自9·30新政开始，北京楼市供需双方预期均发生改变。在这轮预期调整当中，楼市渐渐从卖方市场转向买方市场。在成交数据上，在刚刚过去的11月，北京新房、二手房成交继续探底。随着政策继续加码，楼市主要成交数据的持续下滑，标志着调控之后成交低迷周期的真正到来，楼市步入深度调整期。

□新房篇

>>成交

纯商房预售量创58个月的新低

亚豪君岳会统计数据显示，11月第四周（11月21日-11月27日）北京商品住宅（不含保障房与自住房）共实现成交1426套，环比增加6%，成交面积11.74万平方米，环比减少38%。与此同时，上周北京商品住宅成交均价为36620元/平方米。

截至11月27日北京商品住宅（不含保障房与自住房）仅实现成交5531套，成交面积61.95万平方米，相比10月同期均减少28%，按照这一成交趋势，预计11月全月成交量也将创造2016年春节之后近9个月的新低。在这其中，纯商住宅产品仅实现成交2477套。

从纯商住宅供应趋势来看，截至11月27日，北京纯商住宅预售量仅789套，这一数量也或将创造自2012年2月以来的近58个月新低。而从全年纯商住宅的预售量来看，也将创下北京有史以来的供应新低。

从纯商住宅预售年度走势当中可以看出，2010年之前北京纯商住宅年度预售面积基本维持在1000万平方米以上，虽然自2010年开始出现逐年递减的趋势，直到2015年纯商住宅预售面积开始进入波谷，其根本原因在于土地供应的萎缩。

2014年北京纯商住宅用地的成交规划建面仅200万平方米，造成2015年预售面积锐减至604.65万平方米，而2015年仅成交300万平方米纯商住宅用地，依然保持低位，造成今年新增预售面积尚不足400万平方米，预计明年形势更加严峻，今年仅出让42万平方米可售纯商住宅，将直接导致明年住宅预售量的进一步重挫。

□二手房篇

>>成交

网签量再创新低

9·30北京楼市新政已满两月，从这两个月二手房市场的表现来看，与10月相比，11月市场成交量下滑速度更为明显。

来自伟业我爱我家的数据显示，今年11月上半月（11月1日-11月15日），北京市二手住宅共网签9674套，环比10月下半月下降28.7%，较9月上半月下降22.7%。

11月上半月11个工作日的网签数据都位于1000套以下，其中最高998套，最低646套，平均每个工作日网签845套，环比10月下半月1152套的工作日平均网签量下降了26.6%，较9月上半月1178套的工作日平均网签量下降了28.2%。

今年第47周（11月14日-11月20日），北京市二手住宅共网签4376套，环比46周再降3.4%，自第43周以来已连续4周保持下降趋势。这一数据也是过去20周北京二手住宅网签量的最低值（国庆所在周除外）。

第47周五个工作日的网签量分别为937套、814套、795套、782套、891套，平均每个工作日网签844套。安居客、58同城和赶集网统计显示，进入11月后工作日网签量始终低于1000套的情况还在持续。

中原地产数据也显示，北京今年已经过去48周，其中有31周单周二手房成交量在5000套以上，而最近的11月3周成交量均分布在4387套、4532套、4870套。

>>案例

二手房源分化显著

11月29日中午刚过，位于东三环链家某门店内，几位经纪人在座位上闲聊，当记者以购房者身份进入门店时，其中一位经纪人热情地招呼记者。

“这段时间（11月之后）工作日成交确实不多，但周末来访量和带看量会好很多”，经纪人小周告诉记者，就在刚刚过去的这个周末，他所在的片区一共成交了十几套房源，在这样的市场环境下，这样的成绩无疑大大鼓舞了大家的士气。

小周告诉记者，9·30调控大大减少了投资客的数量，投资者从盲目抢购变成理性观望。现在的买房人主要是以自住需求为主，其中一部分为首次购房的刚需，还有一大部分是换房业主。“这些需求是一直存在的，有的是因为结婚买房，有的是因为家里增添人口换房，也有的是为孩子上学换房”。

考虑时间长、议价空间有限，是这些刚性需求的主要表现。据小周介绍，就附近的这一片区来说，相似房源在调控前后的成交价差别并不算大，取代过去频频坐地涨价的现象，现在业主报价的议价空间通常在5万-20万元之间，这其中，优劣房源的分化会表现得更为明显。

附近我爱我家的一位经纪人也对记者表达了类似的观点。她也告诉记者，过去市场好的时候，不管什么户型什么朝向的房源，都会很快被一抢而空且价格普遍高企，但市场下行的时候，优质房源仍然表现坚挺，而那些有明显缺陷的房源则会首当其冲，价格也会出现明显松动。

>>分析

春节前网签量还将继续下探

9月30日出台的“京八条”，对稳定楼市预期、抑制过热的房地产市场，起到了立竿见影的效果。伟业我爱我家集团副总裁胡景晖认为，一方面，客户由着急抢购转为等待观望，部分客户受新政影响延缓或取消了购房计划，11月上半月新增购房客户较9月上半月减少了近四成，有效购房客户需求明显减少。另一方面，受购房需求减少的影响，业主“涨价惜售”销声匿迹，业主报价迅速回归理性，部分着急出售房产套现的业主开始主动降价，房价出现回落。

胡景晖预计，春节前，北京二手房市场网签量还将进一步下跌，房价在经历了环比涨幅收窄，局部区域房价回调之后，未来将迎来房价的明显回落。

据房天下数据研究中心，11月第4周，北京二手房每日分别网签1007套、877套、924套、619套、1257套、143套、92套，平均挂牌价格为55283元/平米。由于接近月末，市场成交意愿展现出短期回升趋势，但长期走势仍趋于微幅回落。热度方面，市场关注度仍以刚需为主，同时改善型关注度占据很大比例。

>>供应

纯商住宅的预售量大减

数据显示，2016年前9个月，北京纯商住宅月均新增预售项目量达到14个之多，而在9·30之后纯商住宅的预售量大减，10月仅4个项目取证，11月截至24日则仅有3个纯商住宅项目取得预售许可，而这一趋势将至少延续到明年一季度。

根据亚豪君岳会统计数据显示，12月北京住宅市场仅有9个项目预计入市，其中包括台湖银河湾（优惠购、楼盘相册、最新报价）、首创禧悦府等4个纯新盘，以及包括五和万科长阳天地、北京城建·上河湾等在内的5个老项目后期。

从当前计划入市项目特征来看，急于在年底入市的项目以郊区居多，9个项目全部位于五环以外，其中六环以外项目超过半数，并且以中小户型为主，例如台湖银河湾主打53平米一居以及82平米两居，另外首创禧悦府、通用博园等项目中90平米以内中小户型占比也较大。

目前北京商品住宅存量超过八成位于五环外，六环外占比也达到将近四成。

亚豪机构市场总监郭毅认为，在持续性收紧调控的背景之下，随着置业需求的减弱，库存的压力将会持续上升，特别是郊区住宅面临着一定的市场风险。

北京调控新政中，明确提出加大土地市场供应，结合此前土地供应的区域特征来看，新增土地供应将以五环外甚至是六环外的郊区为主，再加上“90/70”政策，使得未来郊区为主战场的楼市供应中，中小户型商品住宅将会明显激增。除此之外，加大供应的政策性住房也与部分郊区项目的产品有所重叠。

而在当前，新房供给尚以中大户型产品为主，面向刚需刚改客群的中小户型住宅产品则较为稀缺，因此部分主力产品面积偏小、定位于中端置业需求的项目，在预期未来竞争压力加大的背景下，选择在年末小户型供应的断档期入市，也是寻求踏准市场节奏的机会点，在淡市回笼资金，储备能量。

另外，由于郊区项目定价相对偏低，因此在现阶段取证成功的可能性也相对较高，也是这类项目得以入市的原因之一。郭毅认为，随着年末中小户型、中低价位商品住宅的集中入市，将会对北京商品住宅的整体均价水平产生一定的下拉作用，届时，北京新房市场有望出现成交均价的结构性下滑。

>>市场观察

开发商忙创新产品

随着楼市新政出台，不少开发商日常工作发生改变，不少开发商最近在密集看盘，汲取经验，研发产品，希望明年能通过品质的提升和营销的创新在调控之下提升业绩。

在房地产行业，能否对市场有着清晰的判断几乎决定了一家房企的生存状况。开发商们每天最关注的也是政策的变化，进而影响企业的投资决策。

“这次调控的严峻程度，很多企业是预计不足的，再怎么重视这次宏观调控都不为过。这次调控力度超过之前每一次，是自上而下的，而且实行目标管理。”11月23日，在民生银行主办的“中国不动产金融年会”上，融创中国董事长孙宏斌断言：“房地产行业再增长已经很难。”

“买对地方、买对时间”，是孙宏斌认为房企首先应该做好的事情，“要充分认识中国城市发展、市场供需、宏观政策的发展规律和资源错位的不平衡现状，做好时间和空间上的选择。”

孙宏斌判断，房地产规模再增长已经很难，这时会加速向大企业集中。

对于企业来说，认清土地价值，投资上做好时间和空间上的判断，产品和服务上做好品质和品牌，“任何形势再不确定，企业的选择和发展都是确定的”。

□全国篇

签约量刷新2016年春节后最低值

中原地产研究中心统计数据显示：截至11月27日，主要城市签约量刷新2016年春节后同期最低值，同比2015年11月同期跌幅达到了25%，整体看，市场在2016年9·30政策密集出台后，连续两个月出现了下调的现象。

在调控一个月后，随着签约周期的变化，部分城市因为限购末班车效应的集中签约释放后，市场逐渐开始出现调控导致的成交下调现象，特别是一线城市中上旬成交量下调21.4%。

市场降温现象明显。其背后一方面是调控不断收紧，对市场各类限制干预所产生的政策效应显现；另一方面市场供应大幅萎缩，进而对当前及后市的成交水平带来明显抑制。

中原地产统计显示，各地新房和二手房市场的整体成交量环比均有所回落，且非调控城市与调控城市成交降幅基本一致，表明22城市的政策收紧已令全国主要城市的市场行情都受到了波及影响。降幅较大的城市包括厦门、惠州、苏州等。与之对比，非调控城市整体新房成交量环比也下降9.4%，亦有约七成城市成交量环比回落，降幅较大的城市包括襄阳、温州、常州等。

报告显示，从实际签约看，受到新政影响的22个城市，成交量出现了明显下调，实际跌幅达到了40%左右。预计这一成交量将在10月下旬逐渐开始反映到签约数据上。实际全国布局的中介公司代理行，在10月业绩环比下调都在40%-50%左右。11月成交量相比10月继续下调，整体看，本轮市场调控将导致4季度相比3季度起码下调50%。

□政策篇

11月超10城市再升级楼市调控

上海市住建委11月28日晚间公布，自11月29日起，居民家庭购买首套住房申请商业贷款的，首付款比例不低于35%。在本市已拥有1套住房的，或在本市无住房但有住房贷款记录的居民家庭申请商业贷款，购买普通自住房的，首付款比例不低于50%；购买非普通自住房的，首付款比例不低于70%。

这是上海自10月8日出台楼市新政之后再次收紧楼市。今年十一前后，北京、天津、深圳、南京、苏州、厦门等20余城拉开了全国楼市的第一轮调控序幕，一线城市、部分前期楼市过热的二线城市，以及部分一线城市周边的三四线城市各自因城施策，出台了限购、限贷、提升公积金门槛、严控土地交易、调节土地供给、加强市场管理诸多相关政策。期间，上海也于10月8日出台了楼市新政，但内容主要偏向于行政手段和市场管理。

11月10日前后，楼市调控二轮加码的序幕再次拉开，杭州、深圳、南京、武汉等城市都在此前的基础上进一步收紧了楼市政策，并将调控手段聚焦在了货币政策上。上海也在此前单纯加强市场管理的基础上祭出了货币政策，提升了购房贷款首付比例，这也使得上海楼市调控的力度再上一个台阶，来到了与北京、深圳同段位的水平。

中原地产研究中心统计显示：11月以来，已经超过10个城市在10月基础上出台了楼市调控。从全国看，从9·30开始的这一轮楼市调控，各地已经有超过24个城市出台了50多次楼市调控措施。

中原地产首席分析师张大伟分析认为：升级调控的城市都是房价前期涨幅较高的城市，从10月房价走势看，这些城市已经有所放缓，但部分依然在上涨中，升级调控是为了停止房价上涨并进一步降温市场。从这50天的调控看，本轮房地产调控与往年最大的不同是，政策持续打补丁，加压力，叠加历史最严格的执行力度。张大伟认为，从市场影响看，政策效果非常明显，降温趋势将延续。

□观点

>>伟业我爱我家集团副总裁胡景晖

诸多政策很大程度上稳定市场预期

11月份的北京土地市场，四宗很有高价地潜质的热门地块在“限房价，竞地价”的拍卖新规则下，均成为由开发商100%自持的租赁项目，这在很大程度上稳定了市场预期，避免了高地价对市场预期的误导；与此同时，近期南京、杭州、武汉和深圳又再次加码楼市调控，对于北京来说，楼市调控其实还有税收、利率诸多政策储备，这也在很大程度上对稳定市场预期起到了重要作用。

>>中原地产首席分析师张大伟

市场将告别明显上涨

在前期限购、限贷政策出台后，10月中旬全国各地开展了前所未有的一次房地产调控全面落地执行，这也使得本轮房地产调控与历史上各次调控相比，政策执行力度最强。相比10月，11月初市场继续降温，各地严格执行的调控政策影响购房者开始出现全面观望，市场成交下调趋势加速。这一轮政策因为原则是一城一策，所以各城市力度不一，部分城市力度太大，这也给了很多出台政策力度不大的城市压力，预期这些城市很可能会继续加码打补丁。

整体看，这一轮政策的调控力度非常大，市场将告别明显上涨。