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【商业地产观察Ⅴ】互联网时代 小型化“店”商的盈利野心

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互联网时代,它的作用力已经下沉到生活的各个维度,不过互联网颠覆某个领域的惊悚新闻却甚少出现了。在商业地产领域,如今电商对“店”商更多的是由冲突到融合,实体店被冲击的伪命题像个旧新闻,正被逐渐否定。

走在商场,你不经意间经过的“店铺调整中”的帷幕,正是互联网背景下,实体店自我革新的一个镜头,这些革新中显著的趋势就是店铺小型化和精品化,以往大进深的店铺逐渐改善成大面宽、小进深。一来控制成本、提高单位产出,二来让实体店的意义最大发挥——展示品牌形象、放大品牌溢价。

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不过店铺小型化的过程,实体店实足“利用”了一把互联网。

实体店的瘦身与野心 背后是运营思维前置

以往的商业地产以大而全作为市场穿透力手段,大店铺意味着大仓储,大的资金占用和周转。在互联网背景下,部分购买力被网购稀释,实体店瘦身无疑是明智之举。当然这只是第一步,商业地产更大的野心在“人”。

互联网通过改变人们的消费习惯,来影响实体商业。那么按图索骥,利用互联网迎合人的消费习惯,把人“粘”到实体店,形成购买力的回流,是实体店的一个翻身仗。

以服饰为例,现在绝大多数品牌都有淘宝的官方店铺,它的网购替代性相对较强。这种情况下,小型化的实体店以展示品牌形象或者新款、流行款为主,更像这个品牌的网络触须。但又通过加微信好友、支付、关注公众号等形式,与消费者建立稳定的消费粘性,再搭配网上下单、快递等业务,把原本可以在网络上的消费拉回实体店。这类店面目前主流的面积在40-50平米左右,这种产出效率,着实让人惊喜。

有一些新兴的品牌或者服务,需要的面积更小,经营模式也多是实体+网络的形式,此时实体店可以作为O2O虚拟经营的一个落地展厅,线上、线下实现互联,对于这种品牌,单位产出的效率就尤为重要。

除了传统的零售业态,面积密集型的餐饮业,也在适应互联网的消费需求,缩小店面的尺寸。以必胜客为例,这种国际餐饮连锁品牌在店铺选址时,有严格的人口密度和消费能力测算,以往这种品牌店铺可以开到700平米以上,如今可以控制到400平米以内,节约将近一半的成本。一部分消费需求通过线上订餐解决,在这种程度上,实体店可以说是吸收了互联网的冲击力,又通过互联网把服务的触角延伸出去。

店铺小型化的背后其实是开发商运营思维前置,充分考虑到了互联网时代实体店经营的场景,并把经营的可能性细分。在此,互联网和实体店,与其说谁冲击了谁,不如说是谁融合了谁。

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互联网时代的运营 流量和体验仍是王牌

无论是互联网还是实体店,共同的关键点就是流量运营,而实体店的自然流量是互联网的先天缺失。以京西新兴的商业综合体中昂·时代广场为例,目前门头沟区域每平方公里人口1.5万,这个密度堪比中心城区。预计到2020年,区域人口将达到45万人,新涌入的高端消费人群就达到15万人。

门头沟三面环山、一面环水的独有地理特征,围合成商业的“小垄断”,门头沟居民已经形成了50年的本地就近消费习惯。坐守的超大流量已经能让商业项目吃饱,运营商却有着更高的产品诉求和商业前瞻。

在互联网时代店铺小型化的趋势下,在店铺面积规划前期,中昂集团根据位置、需求、人流量、消费潜力等多角度出发,对实体店铺进行精细划分,50-400平米在售产品,兼备各种投资需求。40-50平米的铺面代表较低的运营成本,以及对每平米产出效率的提高。200-400平米的跃层铺面,为现在最受关注商铺购买面积段,在不断更新的商业经营模式上,跃层产品最大程度上满足了品牌形象展示的空间需求。商业招商方面,中昂·时代广场吸引到京西物美卖场旗舰店、必胜客等5大主力店,以及5大次主力店。通过对各类国际品牌和各类“旗舰店”的加盟进驻,将中昂·时代广场的内核倾注能量。

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在用户体验上,项目规划的4大主题业态覆盖全年龄消费群体,包括亲子成长、滨水休闲、潮流名品、美食公园等体验式种类。并通过统一招商运营,保证整体的高回报率。

中昂时代广场作为门头沟大体量的商业项目,店铺小型化带来的是更多业态的进驻,在商业中心基础上,形成品牌的集成效应,显现的是投资潜力,更代表着商业的趋势。

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