100%自持当“房东” 开发商转型之困

11月17日上午，北京“限房价、竞地价” 试点土拍四宗地块全部竞拍结束，四宗地块住宅部分均由房企100%自持。至此，北京四宗“限房价、竞地价”地块（海淀永丰18号地块、海淀永丰19号地块、海淀永丰20号地块、大兴黄村21号地块）拍卖落下帷幕，总土地出让金额达到203.35亿元，且四宗地块的住宅面积均将由开发商自持并作为租赁住房出租，不得销售。

对于开发商100%自持这个结果，业内专家分析，在政策引导下开发商从单纯的出售获利转为长期持有当“房东”，其运营模式也将发生重大转变。

土地新政下开发商运营模式之变

土地竞拍方式的转变，让开发商不得不从之前的纯开发模式向“开发+持有”的模式转变。原来开发商的商业模式是拿地、开发、销售，如今变成了拿地、开发、自持、出租、再在资本市场寻求退出的机会。这既是短期内政策调控的导向，也是开发商长期转型的必然趋势。转型必然需要经历阵痛。对于开发商而言，拿不到地时着急，拿到了地，短期内同样面临着诸多需要解决的难题。

首先，开发商在拿地环节和以往不一样了。以往拿地的环节所做的市场定位、产品设计和经济测算都是基于销售的，而未来这些都要基于长期的持有运营出租，对于这些未来只能自持出租的住宅，项目的市场定位是高端租赁，还是中低端租赁？产品设计是以开间小户型为主，还是以套间为主？经济测算方面，未来租金定价多少？多久能收回成本等等，这是开发商面临的第一大挑战。

其次，虽然现在以万科、龙湖、招商、金地、旭辉等为代表的多家房企已经开始试水长租公寓，但运营时间都比较短，规模也相对有限，但未来如何运营管理好规模更大、房源更多、租客更多长租公寓，是开发商面临的第二大挑战。

目前，我国一线城市的年净租金投资回报率仅在1.2%-1.3%之间，也就是说至少需要用七八十年的时间才能回收前期的开发建设成本。如何降低开发建设成本、如何提升持有期间的运营管理效率、如何提升租金收益等，将成为开发商在开发建设和持有运营环节面临的挑战。

当然，开发商也可以通过REITS等资本运作寻求从资本市场退出的方式，但是目前中国尚未铺垫好Reits的土壤，完美退出仍需要资本市场的创新、金融的创新。

业内专家表示，“目前开发企业需根据新的土地出让方式转变拿地思路，过去的拿地定价模式开始出现变化，对房企的经营要求也将越来越高，过去的销售思维将逐渐转变为经营思维。”

在开发商逐渐向“房东”的变身过程中，如何更好、更快地实现转型？

全新需求嫁接 战略合作互惠共赢

面对游戏规则的改变，开发企业如何在短期内实现转型，那当然是与专业的能够提供专业服务的企业合作是明智之选。

虽然住房租赁需求庞大，但由于租赁市场面临着“房价高、税负高、营建改造成本高、融资成本高、租金收益率低”的尴尬局面，使得国内有规模、有经验的从事租赁运营企业并不多。

纵观目前国内风生水起的长租公寓行业，规模、经验等各方面都比较完善的，无非我爱我家旗下的“相寓”和链家旗下的“自如”。近两年借助资本的力量疯狂成长起来的大多数的长租公寓运营企业，规模大都在千套以下，且大都为单一或几个城市的区域性公司，而与这些企业相比，相寓和自如的运营经验更丰富、规模也更大。

据公开资料显示，链家旗下的自如成立于2011年，截至目前，拥有5年的长租公寓运营管理经验，在全国的3个城市拥有10万套，25万间的规模；我爱我家旗下的相寓，脱胎于2000年便开始运营的房屋管家业务，截至目前，拥有16年的长租公寓运营管理经验，在全国的10个城市拥有17万套，40万间的规模。

伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示，以开发商拿地环节遇到的困惑为例，如今的拍地不再是得房率、溢价率、利润报表的简单加减乘除，而是需要市场的精准定位和经济测算。在这个环节，组合伟业我爱我家集团旗下的伟业投资顾问和全新资产管理品牌相寓的运营经验，就能很好地帮助开发商解决部分难题。

在第二个运营阶段，开发商不得不面临装修、配置、出租、管理等业务挑战，在这个环节，我爱我家旗下的“相寓”就可以提供很好的资产管理模式、经验和系统。

当开发商谋求市场退出时，大型房地产经纪企业同样具备明显优势。伟业我爱我家就曾与国投瑞银、中信金石等合作方对Reits进行过探讨和试水。在住宅规模化运营和资本创新等多方面课题研究上，伟业我爱我家也曾与住建部及北京市住建委对房屋租赁模式进行过多轮课题研究，并在大量的需求调研和精准测算中获得了许多宝贵的数据。

房产市场即将开启全新居住时代

其实在早些时候，伟业我爱我家集团副总裁胡景晖就曾表示：国内的房产市场已从单纯的开发、销售转向了包含再次交易、管理运营、金融服务等各项更深层次服务的“后开发时代”。他认为，激活存量房资源，管理好房屋资产，除去开发商，房地产经纪企业也能发挥重大作用。

过去，开发商没有动力将开发建设的新房用作租赁、自持和运营，但当风向转变时，开发商也需要从“限房价、竞地价、需自持面积”的限制中另辟蹊径，寻找合作伙伴，实现合作共赢。

在胡景晖看来，这样的变化虽然稍显猝不及防，但长期来看，自持是好事。拍地模式的改变，将增加北京楼市租赁房源的供应量，变相丰富市场上的租赁产品，这样能够更好地提升租赁效率，提供租房者真正需要的产品。

土拍规则一夕变化，牵一线而动全身。开发商势必将从联合开发转向外部合作，过去开发商与中介的交集体现在一二手房联动，如今将呈现新气象。从黄金时代过渡到白银时代，从以新房销售为主到存量房租赁、买卖占据优势地位，开发商与房产服务企业的合作空间也将越来越大。