导 读
调控之下，一切都“不可描述”。
地产壹线 梁爽 发自广州
11月22日这天，广州有10块优质土地集中在同一天拍卖，起拍价合计达到188亿元，掀起工作本年度土地市场的高潮。
卖地收金的广州市国土房管局同时兼任场外裁判员，为了防止开发商将土地市场抬价过高、市场过热，提前公布了一系列调控措施，包括规范开发商买地的资金来源（不得使用银行贷款、债券、信托、资管计划、险资竞买地块，并在竞得后5天内交代资金来源）、提高保证金（从土地起拍价的20%提高到50%）、设置最高地价控制溢价率等等，多个角度设置了门槛，也算是给未拍先火的土地市场加一点缓冲。
然而，诸多调控仍难以抑制开发商买地的热情。这场拍卖从上午10点整不间断地持续到傍晚7点结束，10宗地的拍卖持续了整整9个小时，合计卖出了205亿元的高价。
由于有最高地价的限制，拍卖的总价并不足以反映这场竞争的激烈程度。这10宗地之中，有1宗商业地流拍、1宗商业地底价成交，剩余的8宗居住用地全部达到最高地价并进入竞配建环节。显然居住用地是重点。而为了从激烈的争夺中获得这8宗宅地的开发权，开发商们最终应允配建的安置房和人才公寓面积合计近30万平方米，占这8宗地块合计建筑面积的29%。
换句话说，开发商辛辛苦苦抢得地块之后，自愿“回吐”大约1/3的面积用来配建人才公寓和拆迁安置房，建成后免费移交给政府。
网易房产粗略计算，这8宗宅地之中有6宗地的可售部分楼面价溢价率超过100%，剩下两宗地溢价率也达到70%以上。难怪有人形容广州这场拍卖“地价不可描述”。
“狂人”中冶置业
30亿买下一块“保障房小区＋服务于保障房小区的商业综合体”
这8宗宅地之中，最“不可描述”的一宗是位于广州市海珠区江燕路的“万宝冰箱厂旧改地块”，由AH050406、AH050408两块地组成，其中居住部分建筑面积为49960平方米，商业部分为55900平方米。
这宗地块有“未拍先火”的资本。海珠区是广州的中心城区之一，而该地块又处在海珠区的中心板块。据统计，海珠中心板块近三年仅成功出让过一宗小规模宅地，今年该板块的住宅更是连续10个月零新增供应，土地的稀缺程度可想而知。因此地块在今天的限时竞价之前，已经有超过20家房企参与报价，来势凶猛。
在10多家房企的126轮竞价之后，最终夺得该地块的房企是中冶置业。在达到地块最高限价30.7亿元之后，中冶置业最终报出了33750平方米的安置房面积，以3500元/平方米的配建成本来计算，这块地可售部分的楼面价超过4.4万元/平方米，比2万元/平方米的起拍价高出1倍还多。
更令人乍舌的不是高溢价，而是安置房比例高得离谱。万宝冰箱厂旧改地块规划的居住部分面积只有不到5万平方米，若除去开发商配建的3.38万平方米安置房，剩下的居住部分可售面积仅剩可怜的1.6万平方米。
粗略计算，商品房、安置房、商业部分在这个项目中的占比是3:1:5。在原本商业配比已经较大的情况下，商品房和安置房比例出现了奇怪的“倒挂”。
有网友戏称，万宝地块是“保障房小区＋服务于保障房小区的商业综合体”。
这样的拍卖结果让原本的“香饽饽”变成“鸡肋”。合富辉煌分析师黎文江认为，该区域居住氛围成熟，打造中高端价位会得到市场认可，但从比例来看恐怕不适合建豪宅，开发利润只能从商业上得到。但商业部分的打造哪有这么容易？方圆地产分析师邓浩志在拍地前已经预测，这个板块商业价值不高，居住才是重点。
花30亿在广州中心城区买一块鸡肋？中冶置业的拿地逻辑令人摸不着头脑。当然，这已不是中冶置业第一次“惊艳”广州市场。今年8月，他们在广州黄埔区创下2.7万元/平方米的区域最高单价记录，促使周边房价短期迅速上涨，区域内多个楼盘提前完成年度业绩……这样的地价对区域乃至全广州房价的影响延续至今。要知道，那只是中冶置业在广州土地招拍挂市场的首次露面。
3个月在广州两度露面，两度创下区域最高单价，而且“价”不惊人死不休。这家“狂人”般的外来房企到底在打什么主意？
“马拉松”式拍地
持续激战5小时、357轮竞价……
另一宗“不可描述”的地块是位于广州开发区的大体量宅地。这宗地的正式竞价从中午2点开始，持续到傍晚7点结束，是今天竞拍时间最长的一宗地块。最终龙湖、首开联合体以约43亿元总价、11万平方米配建击败万科等竞拍对手，从这场“马拉松”中胜出。
持续激战5小时、357轮竞价，不论是否打破以往土地拍卖的时间记录，这场竞拍已经让竞拍房企和围观群众精疲力尽。
这是龙湖和首开在广州的第三次合作机会。第一次合作是龙湖在广州落子的首个项目“龙湖首开天辰原著”，今年上半年单盘销售金额18亿元，是天河销冠、中心城区前三甲；第二次合作机会出现在今天中午，龙湖首开联合体以32.2亿元总价、约3万平方米的配建面积拿下广州中心城区的“明星地块”白云新城内一纯宅地；紧接着是第三次合作机会，成功夺得上述“马拉松”地块。
跟今天成功出让的所有宅地相似，这两宗地块都是“面粉贵过面包”：白云新城地块可售部分楼面价近4.7万元/平方米，而周边一手房基本售罄，尾货的售价在4.8万元/平方米左右；广州开发区地块可售部分楼面价约2.5万元/平方米，未超过3个月前中冶置地创造的区域最高单价2.7万元/平方米，但是显然高于地块周边2.2～2.5万元/平方米的一手房房价，以及1.7～2万元/平方米的二手房价。
而且这两个地块同样面临“配建比例过高”的难题。白云新城地块的拆迁安置房配建比例高达30%，开发区地块配建面积超过10万平方米，占比均都超过30%。
一天在广州斩获两块宅地，表明龙湖和首开重镇广州的信心。即使有专家评价，今天的拍地结果“给市场注入强心剂的同时会引来新的调控措施，未来道路不会平坦”，但对这两家房企而言，他们至少可以联手庆祝这一天的胜利。
夺地战术升级
“大家都去土拍厮杀时，我们要另辟蹊径，不跟他们玩”
市场消息称今天参与拍地的房企有40多家，而最终夺地的寥寥数家。除上述提到的中冶置地、龙湖首开联合体之外，有所斩获的还有万科、越秀地产、锦绣香江、保利和宝供物流。
熟悉广州市场的保利依然是最“淡定”的那位，以65亿元总价接连拿下广钢新城两块地，楼面价溢价率控制在70%左右。虽然也是每平方3万多的高楼面价，但已被中原地产分析师黄韬称为“稍微正常”的结果。
网络拍卖并没有透露哪些参与竞拍但落败的房企名称，不过市场消息走得更快。据悉，碧桂园、恒大、招商等龙头房企报名参与了几乎每一宗地块的竞价，另外积极报价的房企还包括中铁建、五矿、旭辉等等。
今天的10地连拍只是广州四季度土地盛宴的开端，本月25日，广州还将迎来8宗地连拍。也许是受到今日10地连拍战况的影响，即将在3天后拍卖的这8宗地块，已有5宗在今天达到最高限制地价，而且加价模式如出一撤：其中的两宗地块，有房企在自己报价的基础上一口气加价10亿元、5.3亿元，触及最高闲置地价；另外3宗地块，疯狂的房企们也一口气加价超过2亿元，封死了地价红线。
房企的小心思藏在不同的号码牌后面，让3天后的抢地大战变得更加难捉摸。
肉少狼多，不拿地则手中缺粮，但若拿地，不论是监管规则还是竞争格局都要求房企有更强的资金和产品开发实力。房企们不得不进入这场高溢价的土地追逐战之中。
当然也有不走寻常路的房企。以激进风格著称的闽系房企泰禾集团，曾经多次“喊话”要进军广州，但并没有参加本次拍地。泰禾有关负责人告诉网易房产：“我们基本不参与这类公开拍地了。在大家都去土拍厮杀时，我们要另辟蹊径，不跟他们玩，不走寻常路。”
就在11月21日，泰禾通过股权挂牌出让的方式以13.69亿元成为福建省华夏世纪园发展有限公司持股40%的大股东，未来将参与开发其旗下在福州的两个项目；22日，泰禾又通过受让四川恒康发展有限公司旗下医院100%股权，用于打造高端妇女儿童医院。此前，泰禾也通过股权投资等方式与信达等开发商合作开发地块。寻找合适的“二手地”，也许就是泰禾所指的“另辟蹊径”。
“进广州，必须的，等我们好消息。”泰禾方面说。
跟泰禾持有同样想法的房企不在少数，然而，并购、旧改等机会难得，寻求“二手地”对房企拓地能力、合作谈判能力、资金实力的综合考验，何尝不是一条艰巨的道路呢？
本文来源：网易房产
作者：梁爽
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