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美国房屋空置率持续下降,经济复苏长线效应凸显

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总体而言,美国经济开始从08年金融危机的创伤中走出,逐渐恢复元气。

(原标题:美国房屋空置率持续下降,经济复苏长线效应凸显)

北京,2016年11月10日—“美国经济在经历了2008年的危险期之后,进入了一个稳定增长期,失业率逐步下降至4.7%。虽然目前的增速并不猛烈,但是这种健康且后劲十足的增长趋势,让整个市场都表现地异常积极。”仲量联行华北区研究部总监麦哲文(Steven McCord)表示。2016年,美国的经济受到4年一次的大选及英国脱欧的夹击影响,但经济复苏态势并未受到阻碍,根据美国第三季度实际GDP年化季率(2.9%)来看,高于前一季度1.4%的增速,经济增速保持稳定。

经济复苏效应显现

住宅市场变化往往受到地区及全球经济变化、人口基数、就业率、市场供需比等多方面影响。

美国的经济复苏持续了7年,在去年12月美联储进行了9年来的首次加息,但是加息的幅度只有0.25%。美联储主席耶伦茨此前曾表示,美联储多数官员认为如果经济保持现状,没有出现较大的全新风险,在今年加息是合适的。而市场也曾普遍预计美联储在12月加息的可能性比较大。

同时,美国的人口增长率仍旧稳定,移民的涌入刺激了美国房地产的刚性需求和投资性需求。根据世界银行统计,截止到2014年,美国总人口为3.19亿,而趋势统计,到2060年,美国人口将接近4.2亿。快速的人口增长,不仅体现在休斯顿、华盛顿、纽约等中心地区,同时也在多个区域性城市,如迈阿密、芝加哥、旧金山、圣荷西、圣地亚哥等。

另外,失业率的稳步下降,已经回落到正常状态,人口的常规上浮,让市场需求口被打开。种种迹象表明,美国经济复苏的特征日益显现。

平稳增速下的多区发展

2007年的金融危机,让美国以及世界经济都饱受重创,这个伤痕显然正在愈合。从这个泥潭中走出来的美国,开始蓄精养锐。根据仲量联行对于美国各地区的房价指数报告显示,在2010年,各区房价开始止跌反弹,之后五年均呈现平稳增长,而这种增长速度甚至超越了以往任何时期。

报告显示,从1980年到2016年美国主要城市的房价指数对比(一定时期房屋销售价格变动程度和趋势的相对数,通过百分数的形式来反映房价在不同时期的涨跌幅度)中可以看出,近四十年来,美国整体价格指数虽有所起伏,但整体保持稳步提升。

具体到实际价格,洛杉矶的实际房价走势最陡,相对来说可能存在泡沫;而纽约保持相对稳定,抗压性更强,这受益于纽约强大的经济根基以及整体政策的调控,当然,市场的基本需求同样起到了中流砥柱的作用。

值得一提的是,今年由于美元的暂时性低潮,让全世界投资者再度亢奋,美国迎来投资“丰收年”,在各地区的房产实际均价中,波士顿、西雅图地区平稳上涨,追平纽约。显然,美国的地产投资核心区已经被慢慢铺开,投资者以及房产商开始了更多的尝试。

房屋空置率下降

由于国家文化差异,以及美国租房体系的完善,美国人对买房没有亚洲人这般的“执念”。美国商务部的报告称,根据季节因素调整后,第一季度的住房自有率为63.6%,为史上第三低。这倒是让外来投资者发现了机会,无论是房屋本身的价格涨幅,还是后期租赁带来的收益,都让美国地产受到市场欢迎。

根据市场经济发达国家或地区房地产市场的一般规律,正常的房地产市场中,售价与租金之间存在一个较为固定的比例关系。房屋“租售比”约为1:100,这表明,房地产有投资价值;而一旦租售比达到1:200时,表明投资买房存在风险。

美国市场自2006年房价虚高、租房市场低迷后,从2013年开始,市场终于回归到了正常水平,并呈现稳定态势。尤其是纽约与芝加哥,租售比都降到1:100以下,这个比值意味着,如果把房子按现在的租金出租,不用100个月就能收回房款。

美国空置率有两种,一种是出租住宅空置率,另外一个是自有住宅空置率(没有进入市场的新房源并不被计算在内)。

正如上文提及,人口及市场的硬需求仍影响着美国的房屋租赁市场,美国人口普查局的数据显示,当前美国出租住宅空置率最低的前十名城市主要来自东北部及西部,如纽约、西雅图、洛杉矶和旧金山等。与此同时,根据美国联邦贮备银行圣路易斯分局(Federal Reserve Bank of St. Louis)在7月28日发表的第二季度经济数据研究显示,2016年美国第二季房产自有住宅的空置率低至1.7%。空置率的走低很大程度上将继续刺激美国的房价以及出租价。


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