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盈利只够还债 北京太阳城陷资金困境

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(原标题:北京太阳城陷资金困境:利润仅够还债 后续服务难维持)

盈利只够还债 北京太阳城优惠购楼盘相册最新报价)陷资金困境

李未来、周丽

“项目开发时向银行贷了8000万元,后期开发经营的资金都是通过老板和员工卖家产得来的。”北京太阳城银龄公寓院长朱凤至无奈地对记者说。

作为北京较早开发养老地产的企业,北京太阳城房地产有限公司陷入了严重的资金困境。据了解,公司目前仅靠5栋老年公寓来盈利,虽然入住情况还不错,每年也有20%的净利润,但朱凤至表示,这只够还债。

社区后续服务遭质疑

据悉,早在2000年,北京太阳城房地产有限公司便以开发老年社区的名义拿下这个600余亩的地块,其中200余亩用来建造老年公寓。此前,太阳城便因有借建造养老社区名义圈地的嫌疑而饱受舆论压力。太阳城多名老年业主也屡次向记者抱怨,社区后续的服务难以维持。

一名老年业主告诉记者:“开发商之前承诺的很多配套都没有兑现,本来说要在社区建温泉,可是那块地已经盖了公寓,社区现在的配套甚至还不如之前。以前超市的人流量还算可观,商品也比较齐全,可现在人少了很多,货也没有以前丰富。社区虽然有自己的医院,但药品却非常缺乏,一般很少有业主去那里看病。”

针对此事,记者采访了北京太阳城房地产开发有限公司总经理金辉,他解释称,业主所说的温泉地块并不存在,当初也没有这样规划,但是社区把地下温泉引入游泳馆,目前游泳馆因为设备损坏存在安全隐患,所以暂停使用,等公司资金充裕了以后将会维修开放。

记者从他翻开盖有北京市规划委员会公章的规划图上看到,社区内规划有五栋老年公寓和多栋产权式住宅,确实没有温泉地块的规划。

关于超市日益不景气的质疑,金辉给出的解释是:“因为之前是一个大商家开的超市,因为需求没有那么旺盛,有时候一件货物一个月也卖不出去,所以后来就转给一个小商家。”

业主所抱怨的那所医院就是北京太阳城医院。这位负责人告诉记者,这个医院是公司自己办的,医生、护士等工作人员也都是由自己招募。

业内有关人士指出,这种自己创办的医院在经验、医疗资源方面都是有限的,一般有实力的开发企业会选择购买社会医疗资源,或将项目落在医疗资源比较丰富的地方。

后续服务质量难以维持,其背后隐藏的是北京太阳城房地产有限公司巨大的资金困难。

经营利润仅够还债

金辉向记者坦言,太阳城项目自开发之初向银行贷款8000万元以后,就再也没有获得银行贷款,公司靠高利息的小额贷款和老板变卖家产来推进老年公寓的经营。银龄公寓院长朱凤至告诉记者,“公寓从运营第四年就开始盈利,已经连续6年上税,年净利润率可达20%,但这些也只够还利息,更别提本金,小额贷款公司的利率达到20%~30%,我们每天忙碌,也就是给债主打工。”

朱凤至同时坦诚,公司能够正常运营,而且获得不错的利润,主要依靠他们的开源节流。“笔芯用完了不会连同笔杆一起扔,打印纸绝不只打一面”,然而,即便这样,赚的钱依然只够还债。

朱凤至还说,他们每年的净利润大概在300万元,国家给入住自理老人的补贴是每月300元,非自理老人为每月500元,由于公寓规模大,入住人数多,算下来每年能拿到400万元左右的补贴,因此盈利还是不错的。但是他们在典当行、小额贷款公司共贷款3000万元,每年的利息也在七八百万元,因此盈利只够还息。因为他们不是央企、国企,所以想从银行获得相对低息的贷款就很困难,也没有泰康之家那样的资金实力,因此导致现在的状况。

上海易居智库研究院研究总监严跃进认为,万科、保利、远洋、泰康、平安等这样的企业有较大的资金实力可以进行投资,因此能承受盈利方面亏空的风险,但中小型企业则难以承受。

亚豪机构市场总监郭毅表示,养老地产具有高投入、慢回报的特征,必须有足够的资金支持才能维持下去。

养老政策没有落到实处

中原地产首席分析师张大伟认为,让企业承担风险来办养老事业本身就是不合理的。“我们之前调查过日本、美国等地的养老地产,基本都是国家扶持的,而且也应该由国家来主导养老地产,像太阳城这种利润还不够还贷款的现象本身就不合理。”

他同时认为:“企业能否摸索出一条持续盈利的模式并不重要,国家政策的扶持才是根本。”

记者调查了解到,近年来国家陆续出台了一些扶持养老地产的相关政策,但没有真正落到实处。2014年,国土资源部曾发布了《养老服务设施用地指导意见》,对养老地产用地给予了一定的扶持,其中明确表示:“以招标、拍卖或者挂牌方式供应养老服务设施用地时,不得设置要求竞买人具备相应资质、资格等影响公平公正竞争的限制条件。房地产用地中配套建设养老服务设施的,可将养老服务设施的建设要求作为出让条件,但不得将养老服务机构的资格或资信等级作为出让条件。”一名不愿透露姓名的业内人士在接受记者采访时指出,国家的政策是好的,但地方政府在以挂牌的方式出让土地时,并不会倾向于养老地产用地。“比如这一地块本来可以拍卖6000万元,地方政府一般不会为养老地产项目而把价格降到3000万元。”这位业内人士表示。

这名业内人士还指出,政府正在逐步试行“公办民营”的模式,由国家负责开发建设,引进民营企业管理运营。不过目前来看这种方式还存在很多漏洞。比如对引入的民营企业设置高门槛,有经验但无资金实力的民营养老机构依然无法进入,同时,政府如何对民营机构在收费等方面的管控也是一大问题。

朱凤至还呼吁,国家应该加强对老年护工队伍的培训和补贴。“现在大学里边老年护理专业的大学生毕业后都转行做其他行业了,很少有人愿意来做老年护理,国家应该对老年公寓的护工给予一定的补贴或福利,让更多的人愿意做这种工作。”

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