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北京房价20年的演变、持续暴涨、谁应该负责?

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房价在暴涨这是共识,统计数据显示的同比30%涨幅甚至也不能完全体现出现在的价格涨幅,那么这个房价上涨的奇迹到底是什么因素导致的?谁应该负责?

过去十几年的房地产波动历史,与货币政策完全吻合。过去历次小周期波动的背后,外部因素才是主要原因。不论是经济大环境的变化(2008年),还是各项调控政策,都是市场下行的主要原因。

过去10年中的4次楼市调整中,除了2008年是受全球金融危机影响外,另外3次都和政策调整有关。除2005年外,2011年的调整和限购限贷政策的全面铺开有直接关系。2014年比较特别,表面上当年并没有新的调控政策出台,似乎是市场自发的调整。

但实际上,随着2011年限购限贷政策的实施,限制房企融资的政策虽然没有明确宣布,实际上也开始执行。房企的主要融资渠道——股市、债市甚至银行贷款都受到限制,房企被迫转向信托融资,这也造成了影子银行规模的快速扩大。这一现象持续到了2014年初,银行系统意识到风险扩大而加强控制,引发房企资金链问题,房企被迫降价,导致了此后市场一连串的调整。因此,2014年小周期下行的背后,其实也是货币等政策在起作用。

事实上,资产价格的爆发,基本都是因为货币的贬值超发。2016年将有150余万亿而在1990年只有1.5万亿。所以当年的万元户购买力和现在的百万基本接近。

土地是生产资产,卖地多少直接决定了供需结构,特别是有效土地供应:过去20年的房价暴涨,土地财政肯定是躲不过去的最大原因。

在资金潮下出现了资产荒,一线城市土地供应不足,这也是一线城市房价高于其他城市的主要原因。去年二线城市中表现最好的南京,也是受到江北新区2年前土地供应暂停的影响,供地不足而影响了新房的供应。与之形成对比的则是同处二线城市的杭州,多年前房价一度可与一线城市比肩,由于近两年土地供应充足,使得房价上涨乏力。

因此,虽然决定一个城市房价水平的主要是当地的经济产业结构,以及由此决定的收入结构。决定城市未来房地产发展的主要是人口因素。但是,这些都是长期因素,在短期内不会发生剧烈波动。而供应量的波动,即土地和新房的供应,对楼市短期表现的影响更大。尤其是在目前的市场环境下,当购房需求随着信贷宽松而快速放大时,低库存城市表现显著优于高库存城市。

以北京为例,就必须提及目前北京楼市豪宅化现状下的主角——景粼原著,其位于北京壹号别墅区核心之地,是政府统一规划的纯低密墅区,内部规划10万平米天然湖,同时,是北京唯一被五条高速路网环绕的板块,加之京密快速路的规划建设,北京壹号别墅区板块的价值正在飞速提升。区域内高端别墅产品几乎抢尽了北京其它区域高端的风头,让市场上诸多投资者趋之若鹜。2015年,龙湖携手首开、保利、平安于北京壹号别墅区打造高端别墅项目——景粼原著,其在示范区开放两周内便接待来访2000余人,足以证明市场对该区域内高端产品的热度。

景粼原著作为中国首席新中式原著,稀缺程度不言而喻,其最受瞩目的“独院”产品,不仅成就了“有天有地有情怀”的最好居住梦想,更表达了对中国人舒适居住的理解。伴随着高到访量来参观景粼原著,使得景粼原著一举成为北京豪宅领袖的标杆。不仅是因为其产品稀却,作为占据北京壹号别墅区的核心位置,拥有北京罕见的自然环境资源。与此同时,原著系品牌与产品服务的营造,成为北京顶豪别墅最受关注的项目。

朝阳北京壹号别墅区,中国首席新中式原著——景粼原著

地址:北京市朝阳京密路与顺黄路交叉路口往西200米

咨询电话:65768888。

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