被曝非正常手法筹资 天朗集团隐现资金困局

西安天朗大兴郡二期业主车位涉嫌“以租代售”

6月中旬以来，西安天朗大兴郡二期业主与开发商展开了一场车位“拉锯战”，大批业主车辆被拒之门外，造成道路拥堵。

《中国经营报》记者实地调查发现，天朗大兴郡开发商天朗控股集团（以下简称“天朗集团”）在近期推出车位的销售计划，规定只有与其签订20年车位长租的业主车辆方能进入小区。

对此，业主们认为该销售涉嫌“以租代售”带有强制性，让业主没有购买的选择性。另外，大兴郡二期业主也反映了房屋墙体出现裂缝，房产证长达三年无法获得等多项问题。

6月27日，天朗集团相关负责人在接受本报记者采访时表示公司拥有车位的独立产权，亦有权进行处置，20年长租行为合乎法律规定。房产证因部分业主未主动上交延误了证件办理，至于业主家中的墙体裂缝属于正常现象，不影响居住安全。

同时，天朗集团方面相关负责人表示，就上述问题能够书面回复，但是截至发稿并没有收到对方书面回复。

车位争议

一场因为车位而发生的争执，让天朗集团这家本土房地产公司饱受争议。

近期，天朗大兴郡二期发布一条通知。该通知显示，将产权归开发公司所有的尚未进行长期租赁的地下车库车位统一关闭，由开发公司进行长期租赁。并且约定时间，自2016年6月13日起，未办理长期租赁手续车辆将不能使用地下停车位。

对此，业主王晓梅认为，所谓的长期租赁就是一次性签订20年的长租合同，且不允许短租的形式，否则业主车辆无法进入小区。该规定就是变相的“以租代售”，并且带有强制性。

“目前用于租赁的这部分车位产权属于我们开发公司所有，人防工程的地块则暂未有车位开发。”6月27日，天朗集团品牌管理部副总监张楠在接受记者采访时表示，公司对于车位的销售行为合乎法律规定，在销售前曾对业主进行了走访调研，大部分业主都是支持我们的长租方案。

但是对于“大部分”的具体数量，张楠表示需要向物业部门进行查询，暂无法给出确切数字。另外，多位天朗业主向记者表示，天朗物业就车位问题从未进行过任何形式的调查，更别提听取业主意见了。

事实上，对于车位租赁，陕西省住建厅曾做过明确规定，其中陕建发【2011】116号第六条规定开发建设单位在出租车位、车库应当优先满足业主停车需要，租赁合同期限不得超过1年。

然而，这个规定天朗集团方面并不认同。“陕西省住建厅这个文件我们认为从法律层级上来说连地方法规都不算。”天朗集团法务史雷表示，按照《合同法》规定租赁期限最高可达20年。陕西省住建厅的文件明显与上位法相冲突，那么，它可能制定本身就是违法的。”

对于史雷的说法，陕西法正平安律师事务所贾清泉律师并不认同。他表示陕西省住建厅的文件有适用范围，不能称无效，企业应当执行。“《合同法》规定的租赁期限为一般商事合同的期限，但涉及不动产的，应优先适用房地产法规政策。住建厅文件就是根据房地产法规制定的，在该文件被撤销前应视为有效。”

质量存疑

除了车位涉嫌“以租代售”之外，天朗集团的房屋质量也遭到业主的投诉，主要集中在墙体出现裂缝。

在业主马健民（化名）的书房内，记者注意到，有两面墙体存在裂缝。“我是前年住进的，贴壁纸时没发现问题，但过了一段时间后，发现有裂缝了，而且越来越大。”马先生告诉记者，最严重的是在承重墙上的不规则裂缝，对此，马先生把问题反映给物业，但是物业只做了查看，没有给出明确的处理意见以及修复措施。

“很有可能是地基下沉不均造成的墙体开缝。”在建筑工程业者高强看来，裂缝病因不一而足。他分析首先可能是桩位施工问题，其次梁施工存在问题，偷工减料降低了商砼标号，钢筋问题则是混凝土没达到凝固期，另外还可能存在提前拆模板的原因。但是具体病因还需要专业部门作出鉴定。

事实上，高强的说法某种程度上言中了天朗房屋出现裂缝的病因。多位业主证实，天朗大兴郡二期去年出现多个楼栋地基下陷的情况，后来物业方面进行了回填。

天朗集团品牌管理部副总监张楠则表示，裂缝的出现是因为两种建筑材料的热胀冷缩条件差异造成的。他称，对于业主反映的墙体裂缝已通过第三方的质检，裂缝属于正常现象，不会影响到业主的居住安全。

对于已经经过第三方鉴定的说法，记者希望能够获得书面回复，但是直到截稿，并没有收到天朗的相关书面回复。

另外，天朗业主还集中向本报记者反映：“入住三年，无法获得房产证，天朗集团涉嫌挪用业主大修基金与契税款项以及‘直客式贷款’等问题。”

直客式贷款是指，个人住房贷款是银行直接向购房者发放贷款，让购房者自己把全部房款（包括首付款和银行贷款）一次性支付给房地产公司。直客式个人住房贷款放款速度更快，利于房地产企业快速回款。

但是直客式贷款不利于业主。毕女士被告知因为“直客式贷款“的原因导致早前签署的抵押合同无效。毕女士表示：“我当时签的是按揭房贷，并不是直客式贷款，但在农行电脑看到业主名字后边显示为直客式贷款。”

对于上述问题，天朗集团行政总监张倩解释称，关于房产证问题是按照合同规定开发商是在540个工作日之后开始办理房屋的“大证”，后续办理房产证需要业主提供个人相关资料，但因部分业主未上交导致无法办理。对于契税、大修基金，天朗为了业主方便，部分可能存在代收。至于“直客式贷款”是违规的，天朗也从未办理此项业务。

但这种解释，天朗多位业主做出回应称：“2015年下半年业主集体上交了材料，不存在没有及时交材料的问题。另外，业主在三年前交的大修基金，但在2015年11月份，业主打电话给房管局，发现天朗没有给业主交这部分钱，这些钱究竟以什么形式存在，不得而知。”

资金隐忧

那么，究竟是什么原因，天朗集团要集中出租20年的车位，并诟病于涉嫌挪用业主大修基金以及契税款项。

有业内人士指出，天朗集团作为西安本土最大房企，近几年的扩张计划接连受挫，可能导致资金紧张，所以急需“找钱”。

公开资料显示，天朗集团启动全国城市战略发展方向之后，以西安为大本营，拓展环渤海、长三角、西南等热点经济圈。另外天朗还着力打造包括资本、文化、产业、健康等在内的八大核心板块业务。

但扩张之路却布满荆棘。天朗集团在南京先后拿下位于江浦和两岸科技园的两处地块，然而上述两处地块却因种种原因进度迟缓。2015年天朗在济南的蔚蓝城项目长时间无法交付，被当地媒体曝出资金链紧张的窘境。

在2015年9月2日，融创中国（01918，HK）发布公告称双方拟成立西安平台公司，由融创控股八成，参与收购西安天朗两项目，运作位于西安的待开发及储备项目，而天朗济南、南京和成都6个项目悉数被融创收归账下。

“天朗的扩张太快了，几个新兴产业板块耗费了大量资金，在短期内又无法带来回报。”同策咨询华姓分析师认为，天朗集团在西安本地市场拥有强大实力，但涉足外地市场依然沿用西安的经验，项目定位存在问题，加上自有资金也并不充裕。

一位已离职的天朗集团员工证实，天朗目前确实面临很大的资金困境。“因为不是上市公司，天朗的融资成本高，拿了许多地但没有充裕资金去开发。”他透露，天朗长安项目因体量庞大，虽然2013年就已销售但直到2015年底也未动工，土地证手续亦未获得。“五珑项目也是因为资金问题停过一段时间。”

“天朗因四处扩张近几年资金一直吃紧，在御湖项目上把人防工程的产权车库逼业主购买，御湖8号楼项目工程款还出现过压着不结款的情况。”美城机构分析师陈伟表示，天朗集团在资金紧张的情况下，采取了一些非正常手法来缓解资金压力。

记者获取的一份销售数据显示，天朗集团在西安的房产销售额从2014年的41.22亿元下滑至2015年的31.74亿元，而在售的自有楼盘仅剩天朗大兴郡和天朗蔚蓝东庭，且多处于尾盘阶段。

“过去楼市发展模式比较粗放，开发商往往以小博大，凭借高杠杆玩法去快递推盘。”独立房产评论人李连源认为天朗地产要为自己的盲目乐观去买单，项目一旦销售遇阻就影响到资金的回款速度，进而出现资金的紧张状况。

李连源认为，楼市已经进入“后房产时代”，房企应该改变原有高度同质化的产品体系，走精细化道路，打造真正适合西安市民的房子。

“事实上我们与融创的合作就是看重融创的品牌效应以及较低的融资成本。”天朗集团品牌副总监张楠表示，公司未来仍有上市计划，但不会是纯地产板块。