7、8月份，辽宁东戴河新区将进入旅游高峰期。
近日《中国经营报》记者实地走访调查发现，进入旅游旺季的东戴河新区缺乏人气，配套设施等尚不完善，众多楼盘入住率仅1/10左右，多个别墅项目空置无人居住，还有部分项目停工或烂尾。
至今，东戴河新区虽然建设发展已有7年之久，但长期以来一直未摆脱“空城”“鬼城”的阴影。辽宁东戴河新区管委会宣传部副部长刘江秀认为，当地现状由国内形势、地方经济发展水平有限、季节性旅游方式、配套设施不完善和人口不足等多种原因所致。
楼盘去化艰难 “26万买的18万卖”
从北京坐动车，经过3个小时即可来到东戴河新区。从东戴河新区火车站出来，第一眼看到的都是楼盘的广告。放眼望去，海边高楼林立，而道路两侧的指路牌上都是各个楼盘的方向标。
刘江秀表示，以前这里非常贫困，都是庄稼地、沼泽地和小渔村。“7年了，变化挺大。”
记者调查发现，东戴河新区许多楼盘要么处于停工、烂尾状态，而已建好的楼盘则空置率居高不下。
东戴河新区规划总面积为960平方公里，但目前人口仅20万人左右，且比较分散。据记者不完全统计，当地现有旅游住宅项目规划总建筑面积达1200万平方米，已建成总面积预计800万平米，公寓、住宅及别墅总套数超过10万套。而当地城镇、农村居民人均每年可支配收入仅分别为24768元和10233元，购置房屋存在压力。庞大的库存量与微弱的本地消化能力形成鲜明对比。
记者现场走访发现，合生·天戴河项目售楼处已大门紧锁，近百栋别墅空置，项目暂时处于待售状态。前后排别墅之间隔着河水，河中已长满芦苇，堪比人高。公路与后排别墅之间也没有道路直接相通，出入很不方便。到了晚上黑乎乎一片。
这处由合生创展集团绥中海盛旅游置业发展有限公司开发建设的合生·天戴河项目。早在2010年就开始拿地，号称要投资40亿元规划建设90万平方米的联排别墅和高层住宅，均价为13000元的高档住宅，如今却停摆。
“因为别墅没有预售证，项目现在暂时停售。等预售证下来了再开始销售。”合生创展集团华北区品牌总监孟祥熙向记者表示，之前是有预售证的，但现在预售证过期了。
据了解，不仅合生创展，从2010年开始，还有佳兆业，来自北京的盛邦基业、亚胜置业、恒泰地产，来自秦皇岛的荣轩、三信、银都以及绥中本地开发企业等纷纷进驻东戴河新区。环顾东戴河新区，可看到山海同湾、御海龙湾、鑫宏盛世、戴河首府、海韵星城、时间海等20余楼盘聚集。
记者统计发现，卖得较好的山海同湾项目入住率也仅1/10左右；时间海项目小区门口灯火辉煌，而一栋楼却只有一两户亮灯，星星点点。渤海玉园项目一栋楼甚至无一人居住。
房不好卖，就打价格战。2012年前后，佳兆业东戴河、山海同湾等项目均价普遍在7000元~8000元/平方米，现在楼盘均价降至6000元/平方米左右。而降价销售也并未提升楼盘销量，销售人员表示楼盘难卖。
与此同时，“一万抵两万优惠”“一次性购房可享受全款95折优惠”等购房活动纷纷推向市场，吸引购房者。
一位此前购置了海景房的业主，正打算将原价26万元降至18万元转手出售。
“东戴河新区楼盘空余量比较大，有些楼盘卖一半，资金链断裂或者银行贷款出问题就不卖了。”渤海玉园销售人员向记者透露，像鑫宏盛世和辽宁云基地院士海两个楼盘窗户还没安装，目前还在销售，但无人购买。
关于东戴河新区各类旅游地产去化问题，记者致电致函东戴河新区管委会宣传部，其工作人员表示，现在全国的经济都受大环境影响。“楼盘入住率低，我们东戴河不是个例，其他地方也都差不多。”
东戴河新城缘何变“空城”，上海理工大学管理学院硕士生导师方厚政博士就此表示，用经济学的供求规律来分析，就是供大于求导致的。“空城”“鬼城”产生的根源在于政府的城市规划偏离了本地的经济发展水平和人口规模等重要的需求因素，过度追求政绩，过度开发。
候鸟式旅游成瓶颈
2012年1月，辽宁省政府批准“绥中滨海经济区”正式更名为辽宁东戴河新区。作为辽宁沿海经济带的起点，又地处东北和华北两大经济圈的结合部，东戴河新区具有承接两大区域双向辐射的先天优势。
每年7、8月份是当地的旅游旺季，其他月份则颇为冷清，这种现象称为“候鸟式旅游”。据刘江秀透露，旅游高峰期每年接待旅游人数480万人，周五周六每天接待10万人，“旅游期就和旅游城市一样，人挤人，车挤车”。
东戴河处于华北和东北3小时度假圈内，据山海同湾销售人员介绍，买房者多为来自京津冀和东北到此休闲度假人群。“东戴河作为其第二、第三居所，只是夏天来住一段时间。”东戴河新区因此或热闹、或冷清，高楼大厦里的灯光也因此或明亮、或暗淡。
“这里适合旅游休闲度假或者养老，不适合工作。”受访的当地人对记者表示，本地人很少会在此买房，到了旅游旺季会出来做旅游生意，到了淡季就回去上班或者回老家干农活。
“这种季节性的旅游方式，是制约东戴河新区发展的瓶颈。”刘江秀告诉记者，当地政府也在积极想办法改变局面。
“这里人太少，在这买房晚上会害怕。”当地一位知情人士表示，目前东戴河新区处于缓建状态，整个新区都有待继续开发，要想改变现状，还需要政府带动，积极招商引资，建设相关的配套设施，提高人气。
方厚政建议，东戴河新区旅游地产的客户定位应面向企事业单位，“政府可以帮助开发商开拓京津冀和长春等东北大城市市场，与大型国企、大学、医院等单位合作，在东戴河新区建立员工疗养、培训和会议基地，或与知名旅行社合作建设满足游客多层次、个性化住宿需求的旅店、民宿等。”
人口规模不达标 沃尔玛迟迟未落地
除了巨大库存量以及候鸟式旅游方式影响外，配套设施缺乏和产业发展缓慢也是东戴河新区楼市滞销的原因。
记者调查发现，东戴河新区缺少完善的基础配套设施，没有大型商场、医院和加油站。当地人告诉记者，周边的孟家新村有一个商贸市场，想购物可以去山海关。
刘江秀透露，政府和沃尔玛等企业洽谈已有一年之久。“但东戴河的人口和规模，无法达到沃尔玛的要求，达标了他们才会过来。” 东戴河新区管委会宣传部相关负责人告诉记者，政府将通过发挥自身优势、给予支持和加强服务来吸引企业，进而提升人气。
“生活+生产+生态，三生合一，才能实现区域经济可持续发展。”知名房地产与人居学者冯国亮认为，可以将现有房产变为旅居度假模式房产，盘活闲置房产。同时，要引入产业，才能吸引更多居住人群。近日，在“首届旅游休闲发展论坛”上，中国房地产业协会副会长兼秘书长苗乐表示，房地产项目的发展，离不开与其他产业的互动结合。
据政府公开资料显示，环球之星（韩国）工业园、青牛软件产业园、赛伯乐京东科技产业园、天马辉光电产业园和亿赞普大数据产业园5个园区为“园中园”项目，累计占地面积3511.8亩，总建筑面积353万平方米，总投资111亿元。
记者梳理发现，这些园区拿地量大，却建设缓慢。据媒体报道，青牛软件产业园项目、亿赞普大数据产业园、京东高新产业园项目在2013年6月份就预开工建设。赛伯乐京东科技产业园于2013年9月29日举行过开工典礼，赛伯乐投资集团相关负责人告诉记者，该项目正在运作，还没开始建设。
天马辉光电产业园项目号称目前国内最大的LED产业园，计划总投资10亿元人民币，占地面积350亩，一期工程已于2014年开工建设。该公司相关负责人向记者透露，建设多年仍未全部完工，截至目前只建设了80多亩，剩下的200多亩地还没有办理好土地变更等相关手续。
对此，东戴河新区国土资源局地级科相关负责人表示，带着土地出让合同，土地批复文件过来登记后才能发土地证。“办理好前期手续再过来。”
“自从我们进入以后，东戴河的领导频繁换任，政策也在不断变化。”天马辉相关负责人表示，这使得办理相关手续特别麻烦，也给园区建设造成困扰。“但我们还得继续坚持，毕竟地都买了，钱都投了。”
东戴河新区大项目服务局相关负责人告诉记者，不存在建设多年还没建好的情况。但对于项目具体情况，该负责人以只负责招商为由拒绝回答。
公开资料显示，从2009年立项到现在，东戴河新区发展已有7年历史，现计划用10—20年时间使东戴河新区财政收入达到100亿元，GDP1000达到亿元。但最新数据显示，东戴河新区地区生产总值在2015年完成43.6亿元，年均仅为增长3.8%；而地方财政收入仅有5.7亿元，发展之路任重道远。
对此，刘江秀坦言，相对发展了20年的北戴河，东戴河新区的发展不是一蹴而就的，需要一个过程。
本文来源：中国经营报
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