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昆明佳达利地产陷资金困局 业主自筹资金复工

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云南财经大学房地产与土地政策研究中心副主任周大研认为,业主自救将面临不少问题,比如竣工后怎样才能保证验收过关,房产证和土地证到时候能否拿到,昆明佳达利以后还能否拿出维修基金等。

昆明别样幸福城项目在多次延期交房后终于迎来转机。6月22日上午,昆明市官渡区别样幸福城5号地块在停工4个月后再次复工。建设方江苏中兴建设有限公司云南分公司(以下简称“中兴云南”),承诺只要950万元的复工资金到位,8月底前可以完成剩下的收尾工程达到交房条件。

《中国经营报》记者在采访中了解到,对于这笔复工资金,开发商昆明佳达利房地产开发经营有限公司(以下简称“昆明佳达利”)自称因遭遇市场风险,资金周转困难而无力承担。经协商,业主提前缴付房屋契税和维修基金,凑够200万启动资金后才有了这次复工。

据悉,别样幸福城4、5号地块共留下20栋烂尾楼未完工交房。目前5号地块业主的自救初见进展,但是后续复工资金若不到位,5号地块届时仍难以完工交房。而距5号地块不远处的4号地块,12栋烂尾楼仅完成主体封顶,资金缺口近亿元。昆明佳达利年初曾承诺4号地块6月30日交房,然而目前交房无望。

交房日多次延后 业主被迫自救

“掌握手中的命运,抓住眼前的幸福,别让梦想只是在梦里想想”。这句别样幸福城写在5号地块围墙上的广告语,在业主看来像是一种讽刺。

5号地块的业主张先生,2014年贷款购买了一套房子。那时,他希望4岁的女儿到入学年龄时能在附近读书。在别样幸福城的项目规划中,其内部配建了1所24班小学和1所9班幼儿园。据昆明佳达利官网介绍,目前校舍建设已基本完成。今年秋季,6岁的女儿就要读小学了。张先生非常着急,隔三岔五就来5号地块看施工进度,但每次总是失望。“买房时说是2015年3月交房,后来说是2015年底交房,再后来说是2016年3月交房。”张先生说,“工地干干停停,今年春节后一直停到现在。”他担心,如果不能在女儿入学前拿到房产证办理落户手续,女儿就不能进入附近公办小学读书了。

“8年了还没个结果。”业主罗女士苦笑着说,“还叫幸福城,我们业主一点都不幸福”。罗女士2008年参与单位团购交付2万元定金,之后几年通过向朋友借钱、卖老房子等办法,2012年就付清了40多万元房款。罗女士原以为最迟2014年就能入住,但当时5号地块的8栋住宅楼仅主体完工,此后交房日期不断延后。

据昆明佳达利官网介绍,别样幸福城位于昆明南市区巫家坝CBD核心区,毗邻春城路和轻轨1、2号线。该项目占地约390亩,总建筑面积约93万平方米。5个地块共41栋住宅楼,总户数4396户。除了小学和幼儿园,项目内部还规划了生鲜超市、主题商业街区、商务办公区。2011年3月项目正式开工,预定开盘时间是2013年5月。

据记者了解,1、2号地块的6栋住宅楼,主要是项目所在地苜蓿上村的回迁房;3、4、5号地块是商品房,大部分购房者和罗女士一样是以单位团购方式购买的,最早一批在2008年左右就开始交付定金,此后陆陆续续付清全部房款。另有一些像张先生一样贷款购买的散户。

5号地块业主提供的购房合同显示,一套约100平方米的房子,团购价格是42万元左右,散户价格则更高。若按每户100平米计算,5号地块860业主的房款总额是3亿多元。照此推算,4、5号地块业主的房款总额起码超过6亿元。

目前,1、2、3号地块均已交房入住,但是4、5号地块共20栋楼房成为了烂尾楼。

对于4、5号地块为何不能如期完工交房,昆明佳达利在致4、5号地块业主承诺函中解释:“2014年下半年开始,房地产市场一直处于下行趋势。我公司也遭遇市场风险,资金周转困难。”

根据承诺函,昆明佳达利目前的解决办法是,与5号地块业主和中兴云南互相协商配合,向业主收取未交纳的总额达1600万元的房屋契税和维修基金用于建设收尾工程;督促4号地块业主都交清房款,启动车位选取收取车位款,而这两笔款项都充作复工资金。

昆明佳达利还承诺为已交纳房款的业主在购房合同规定的期限内办理产权证。尽管如此,一些4号地块业主并不接受这一提议,而是准备起诉昆明佳达利要求退款赔偿。

昆明佳达利在一份张贴于今年5月25日的承诺函中称,“我公司拟5号地块在2016年10月15日前正式交房”。这一交房日期,是建立在5号地块业主凑够复工资金的前提上,而现在还有180多户业主没有缴付维修基金和房屋契税,复工资金尚缺600多万元。

今年5月15日,5号地块部分业主成立自救促进交房工作小组。小组在自救倡议书中介绍说,土建工程已完成90%以上,未完成的部分是楼道地砖、部分铺面塑钢门窗、入户坡道、楼门、车库划线、室内穿线等,“如果资金到位所有工程需三个月”。

5号地块业主希望相关政府部门介入此事,但至今公开报道中未见政府表态。

昆明佳达利在致4号地块业主的承诺函中称,其多次与政府单位协商,“政府单位回复:购买住宅属于个人行为,政府单位不便参与监管。”记者多次拨打昆明市官渡区住房与城乡建设局办公电话,电话一直是通话状态或无人接听。

云南财经大学房地产与土地政策研究中心副主任周大研认为,业主自救将面临不少问题,比如竣工后怎样才能保证验收过关,房产证和土地证到时候能否拿到,昆明佳达利以后还能否拿出维修基金等。

“蛇吞象”后遗症

公开资料显示,2001年成立的昆明佳达利,2002年涉足房地产业,是一家靠城中村改造项目起家的昆明本土地产商。从2002年到2007年,昆明佳达利还是一个小型地产商,其开发过的3个城中村改造项目加起来面积也不超过200亩。不过这3个项目使昆明佳达利在昆明地产界有了一定知名度。

2010年,昆明佳达利同时运作超大型旅游度假地产项目春城海岸、占地520亩的别样蓝天(即别样幸福城)、占地204亩的凤凰龙庭等3个地产项目。其中后两个项目都是城中村改造项目,凤凰龙庭因资金短缺至今未动工。这3个项目占地总面积超过3000亩。

以开发上述3个大型地产项目为契机,昆明佳达利“也得以由小变大,跻身本土主流开发商行列”,并谋划成为大中型专业化房地产集团。

然而2015年8月14日,有网友在搜狐焦点网春城海岸业主论坛上发帖称,春城海岸逾期4年不能交房。记者检索中国裁判文书网发现,春城海岸多名购房者2010年与昆明佳达利签订购房合同,但后者未能按合同约定的2011年6月30日前交房,前者遂于2015年将后者告上法庭。今年3月,个别购房者还向法院申请查扣、冻结昆明佳达利财产。

在春城海岸项目开发过程中,中国裁判文书网相关文书还提到,昆明佳达利与云南田陈建筑工程有限公司发生建设工程施工合同纠纷,导致未能按时交房。这两家公司因纠纷也闹上法庭,法院二审判决昆明佳达利向后者支付近1000万元工程款。昆明佳达利还涉及2起民间借贷纠纷案件,但是法院裁定书并未透露涉案金额。

就上述相关情况,别样幸福城交房中心工作人员表示不接受记者采访,记者多次拨打该公司一余姓副总电话,对方在得知记者身份后以正在开会为由挂断,此后多次拨打均拒不接听。

公开资料显示,昆明佳达利2007年竞得占地2400亩的春城海岸项目国有土地使用权,2009年2月正式动工建设,2010年5月一期项目的别墅和公寓开始销售。春城海岸项目总投资20亿元,规划业态涵盖别墅、公寓、酒店、高尔夫球场等,原计划3年内建成。

此前仅开发过3个小楼盘的昆明佳达利,一年内就同时运作3个难度颇高的大型地产项目,这在昆明地产界是很少见的。周大研认为昆明佳达利无异于“蛇吞象”,出问题是必然的。

“现在房产形势不好,而且杠杆太长,不要说这种民营企业,就是云南大型地产公司也难做好这种超大型项目。”周大研分析说,如今房地产行业游戏规则改了,地产商以前可以使用自有资金、银行贷款和购房款项来运作项目,但是现在银行收紧贷款,房地产市场又遇冷,地产商仅凭其自有资金,很难运作成功大型项目。

资金陷困 500强房企成“老赖”

当5号地块业主忙于自救时,3号地块的业主正在为车位维权。6月21日上午,记者在别样幸福城营销中心见到3号地块的几十个业主,在排队领取与昆明佳达利签订的车位协议书。业主们说,他们准备去云南省最高人民法院申请解除查封。一封落款日期为6月19日的倡议书称:“因开发商欠工商银行及中国华融资产管理有限公司贷款被起诉,导致各位业主的车位被查封,如果不及时解除查封,最终将被法院拍卖。”

昆明市官渡区住房与城乡建设局2015年8月20日发布的公告证实,昆明佳达利将3、4号地块共1369个车位和3套商品房作为抵押物,向该局申请办理在建工程抵押登记,而抵押权人正是工商银行昆明北京路支行。昆明佳达利相关负责人公开表示,此次抵押所获的上亿贷款,都用于5号地块工程建设。

记者登录中国华融资产管理股份有限公司官网检索发现,中国华融资产管理股份有限公司云南省分公司(以下简称“华融云南”)2015年11月17日发布的资产处置公告中,华融云南对昆明晓安拆迁拥有超过4.6亿元的债权余额,“拟以公开转让或协议转让等处置方式对上述债权进行单户或组包处置”。该公告提及的担保方式为:土地抵押、昆明佳达利房地产开发经营有限公司和李留存保证、股权质押。

工商信息显示,昆明晓安拆迁成立于1995年10月19日,注册资本金是5亿元,法定代表人李留存出资4.8亿元,担任执行董事兼总经理;另一个自然人股东是出资2000万元的李昆仑。该公司的经营范围主要是房地产开发经营、房屋拆迁及五金建材和百货销售等,其发布的2013、2014、2015年报也并未公布资产状况信息。

昆明晓安拆迁股权出质登记信息显示,2013年8月29日,李留存和李昆仑成功将各自所拥有的全部出资额出质给质权人华融云南。李留存和李昆仑在昆明晓安拆迁的全部股权,现在已被云南省最高人民法院冻结,期限从2016年4月6日到2019年4月5日。李留存在昆明佳达利的4700万元出资额,也已被云南省最高人民法院执行冻结,冻结期限同上。

昆明佳达利为何及何时开始陷入资金困境?截至发稿,该公司的高层及员工未接受记者采访。

这两年,昆明房地产去库存压力大,本土房企日子并不好过。据云南房网3月消息,昆明包括别样幸福城在内仍有4个楼盘处于停工状态。此外,跻身2016年中国房企500强的云南本土房企,也从2015年的14家缩减为12家,其中8家排名暴跌。2016年第一季度,昆明有10家房企被最高人民法院列入失信人被执行名单,其中就有昆明佳达利。

据昆明佳达利官网介绍,2013年,昆明佳达利第一次入围中国房地产企业500强,排名422名,2014年未入围,2015年再次入围且排名200名,但是2016年又降至336名。

中国裁判文书网显示,昆明佳达利过去几年有多起涉及春城海岸项目的官司,其曾与4家合作方发生过涉案总金额高达1100多万元的合同纠纷,因拒不履行判决而被最高人民法院列为失信被执行人名单,也就是俗称的“老赖”。即使如此,昆明佳达利仍将“佳达利集团荣获“2016中国房地产开发企业第336强殊荣”发布在官网上。

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