网易房产数据中心统计显示,2016年上半年北京全市新建住宅网签20548套,成交面积为300.4万平方米,成交总金额达1114亿元,成交均价高达37079元/平米。2015年全年,北京纯商品房均价为32008元/平,到了2016年一季度,成交均价攀升至接近3.5万/平,而综合2016上半年,北京纯商品房均价已突破3.7万/平,环比去年涨幅高达15.8%,房价仍在加速跑阶段。
生活在北京的人大概都有体会,2016年春节过后,无论是新房还是二手房,房价都是涨得停不下来。刚需客群面对高不可攀的房价,只得目光投向商住和自住房;而换房、二胎等改善客群则不断扩大,单价3-8万的楼盘销量明显增多;投资方面,在北京商住全面限购流言的影响下,商办市场9天出货227亿,成交达历史最高点。
在改善、商住成交火热的同时,主要面向购房“夹心层”的自住房却陷入了沉寂,上半年仅有不到10个项目入市,下半年或将集中入场。(为保证数据的纯粹性,本次统计不包含自住房、商住房、保障房、经适房、定向安置房等。)
成交金额排行榜:泛海国际蝉联夺冠 顶豪垄断TOP10榜单
成交金额前十楼盘
翻看过往成交榜单,泛海国际可谓成交金额冠军榜上的常客:2015年全年、2016年一季度销售金额的第一名,都花落泛海。早在2015年,泛海国际单价就迈过10万+的门槛,目前项目对外报价高达12.5万/平,是朝阳区成交最热的豪宅项目之一。
2015年,成交金额前十榜单的构成还比较复杂,既有中粮万科长阳半岛、华业东方玫瑰这样的刚需盘,也有西山艺境、枫丹壹號这样的改善盘。到了2016年,形势发生了明显的变化:能进入前十榜单的,半数单价在6万以上,其他项目单价虽偏低,但也多数是总价千万级以上的豪宅。
值得注意的是,即使是金额前十榜上的老面孔,也发生了一些新变化。价格高端化的趋势,较2015年更为明显。以亦庄·金茂悦(优惠购、楼盘相册、最新报价)为例,项目2015年的成交均价尚不足35000元/平,时隔半年,成交均价就突破了40000元/平,涨速可见一斑。
成交套数排行榜:走量还得靠低价 热盘远郊化成趋势
成交套数前十榜单
和金额TOP10榜单被顶豪垄断不同,出现在成交TOP10榜单上的,是一水儿的刚需盘、低价盘。可见,在价格不断走高的新房市场,想快速走量,还得靠低价、靠刚需。
在成交TOP10中,均价2万以下的有4个,2-3万的占3席,两者相加,占比高达7成。除排在第7名的京投发展万科西华府外,其余项目的单价都低于上半年平均成交价(37079元/平)。本次上榜的10个盘中,有4个位于房山,或与2016年春节过后北京楼市全面涨价,房山是唯一价格相对稳定的区域有关。
此外,热盘远郊化的趋势也非常值得关注。2015年,套数前十榜单中的项目还主要集中在5-6环,到了2016年上半年,除保利罗兰香谷二期等个别项目尚在6环内,其余楼盘均分布在6环外,其中不乏密云、平谷这样的远郊盘。据媒体报道,总价千万已成为住在5环内的一道平均门槛,对于刚需而言,5环内已再无落足之地。
成交均价排行榜:北京壹号院再度夺魁 10万+队伍不断壮大
成交均价前十榜单
北京壹号院曾是2015年的年度单价最贵,2016年一季度被万柳书院超越,上半年再度登顶均价榜。项目前身是农展馆地王,折合楼面价高达7.3万/平,在相当长的时间里保持着全国单价地王的纪录。项目当前对外报价16.5万/平,此前曾成交过两套单价超21万/平的房源,至今仍保持着北京豪宅单价最贵的纪录。
与此同时,豪宅市场发力明显,延续了2015顶豪元年的热度。2016下半年,还将有多个顶豪项目入市,10万+队伍估计会不断壮大。
从销售情况来看,四环内的内城豪宅无疑最受欢迎。网签61套的使馆壹号院位于东二环,网签45套的京投发展·琨御府位于西三环,网签31套的万柳书院位于西四环,可见区位优势仍是豪宅客群首要考虑的因素,地段越好,去化越快。
区域成交套数排行榜:传统热区包揽三甲 房山“黑马”夺冠
区域成交套数排名
从区域销量分布来看,楼市主力成交区仍然分布在大兴、通州和房山这3个楼市传统主供应区。房山以3372套的成交力压通州和大兴,成为夺冠的一匹“黑马”。大兴以2752套位列亚军,通州则跌至第3名,网签2740套。
房山夺冠,是意料之外、情理之中的事。通州住宅限购之后,风光不再,大兴改善型渐占上风,价高走高,作为2016年春节过后唯一房价表现相对稳定的区域,房山几乎成了刚需低价买房的唯一选择。但进入3月后,长阳、良乡两个主力板块的多个项目也开始上调房价,房山房价还能稳多久,也是个未知数。
如果说房山是低价换量,大兴就是量价齐高。早在2015年,大兴区域的成交结构就开始以改善型为主了,到了2016年,区域楼市进一步高端化,仅3个月的时间,区域成交均价就从不到3万5一路涨到了接近4万。在可预见的未来,这种涨价趋势还将延续。
均价分布榜单解读:部分刚需离场 改善成交占比近半
不同价格段成交解读
从成交套数来看,3万以下的项目成交占比明显萎缩,从过去两年的占比接近70%锐减至2016上半年的占比55%。这意味着部分刚需已经离开了一手房市场,未来二手房将是许多刚需族和刚改客的主要置业方向。
成交金额方面,3-5万档是最吸金的价格段,仅半年时间成交金额就突破400亿元。在3-8万改善价格区间的楼盘,2016上半年共网签8715套,占总体成交量的近半数。随着北京新房市场的进一步高端化,未来改善盘必将成为楼市成交主力。
8万+豪宅则继续保持高增速,上半年吸金152.3亿,和2015全年成交金额仅相差不到30亿元。
别墅成交金额排行榜:朝阳大独栋稳拿第一 别墅项目遍地开花
别墅成交金额前十
2016上半年别墅成交金额夺冠的是朝阳老牌顶豪——远洋LA VIE。项目毗邻首都机场高速路,在售产品为三期独栋,户型面积1000-4000平米不等,总价1.2亿/套起。项目是中央别墅区内最后一座占地百万平米以上的纯独栋别墅社区,园林、空间、私密性都堪称顶级。
在2016上半年别墅成交金额TOP10中,有好几个新面孔,它们的前身,不少是2015年及之前拍出的高价地。地价倒逼房价,是房企开发别墅的重要原因之一。未来别墅项目不再局限于传统的别墅区,而是遍地开花的分布,也将成为一种新趋势。