“5年了，看着楼下这块地的荒草一岁一枯荣。”住在成都火车东站东广场旁边小区的业主王先生，指着东广场前那块长满荒草的地块告诉《中国经营报》记者。
这块地并非无主。在已经打围5年的围墙上，还是可以看到早前的广告牌：上海长峰集团、新加坡鹏瑞利集团强强携手，跨国实力铸地标。按照规划，在2011年1月由上海长峰集团拍下的247亩共分4块，这个命名为“龙之梦”的项目，将打造为“170万平方米的西部枢纽之城”。
如今5年过去了，除了B地块的龙之梦酒店正在装修即将营业之外，A、D地块尚未建设完成。此外C地块即东站广场前这个规划建设一个双子塔的大型商业综合体，如今仍是荒草萋萋。对此，上海长峰集团回复本报称，“由于政策、市场、规划等方面的原因，项目整体的推进速度较规划时间有一定延迟。”
按照鹏瑞利集团的对外宣传，将对原项目重新定位，把双方合作的相关物业打造为国际颐养院，并已经与百汇班台医疗集团签约，从而打造一个大型医养商业综合体。
“商业地产调整做康养产业是好事。”四川省养老服务业协会秘书长罗谦表示，养老的核心不是地方不是物质条件，最核心的是能够提供什么样的康养服务，这是对房地产开发商最大的考量。
项目仍是长满荒草的空地
成都火车东客站周边道路四通八达，多数以四川省内的山河命名，龙之梦项目的4个地块分别在邛崃山路、安宁河路、岷江路和三环路东五段围成的区域内。
成都市国土局网站的成交信息显示，2011年1月下旬，上海长峰房地产开发有限公司以99253.03万元的代价，拿下如今龙之梦项目所在的247亩土地。按照上海长峰的说法，地上加地下建筑总计将达到170万平方米。随之，该项目最初被命名为“龙之梦·成都新城”其开发商上海长峰集团，以擅长在交通枢纽中心开发商业地产项目而闻名。
当时，上海长峰宣布该项目将投资100亿元，借鉴“上海龙之梦新城模式”，预计未来3至4年，这个相当于5个成都春熙路商业容量的西部首席城际CBD项目，将崛起于成都城际商旅城内。当年，成都东客站亦将正式开通运行，作为成都城际铁路以及高铁的始发站，加上地铁2号线和7号线在这里将实现无缝换乘，因此龙之梦项目让成都充满期待。
据初步规划，项目将打造出集文化产业创意为主的甲级写字楼、星级酒店、大型超市、品牌旗舰店、电影院、室内大型真冰场、中央公园等为一体的地标性商业综合体，支撑起成都整个东部核心区域商圈；商业业态汇集创意产业、总部经济、金融、安全、中介、咨询、法律服务等现代服务业。
“当时围墙打围，说是要修建大型的商场和游乐园，我们特别期待。”上述王先生随后就开始装修自己家的房子，期望能够享受龙之梦带来的便利配套。但是王先生的期望落空了，除了家门口的那栋龙之梦酒店建成之外，他每天看到的仍是这个长满荒草的空地。
就此，记者采访了长峰集团成都分公司总经理王卫超，他拒绝对此表态，而集团回应称该地块的具体情况属于商业机密。至于该公司与成都国土管理部门合同约定的具体开发年限，尚不得而知。成都市新客站城际商旅城管委会有关负责人介绍说，该地块有一部分交地存在问题，“关键是当初拍地的时候带的规划，要进行更改调整很难。”
不得已的股权合作
“上海长峰为什么要转型，肯定是原来的规划做不下去了。”成都一位房地产研究机构的负责人透露说，上海长峰成都公司负责人曾经与她沟通过，他们的规划明显无法适应成都火车东站对商业地产承载力的问题。
于是，“龙之梦·成都新城”随后被换成了“龙之梦·鹏瑞利新城”。记者注意到，该项目围墙上的广告语仍有“即抢即赚，30~350平方米绝版金铺，限量问世”的字样。但在龙之梦的售楼部，当时的沙盘已经布满灰尘，对于是否销售了部分商铺，值班人员表示不清楚，而王卫超总经理拒绝回答。
据当地媒体报道，上海长峰之前以1万元/平方米的单价，将A地块建成后的28万平方米物业80%的股权出售给新加坡的鹏瑞利中国商用信托，总价为22.4亿元。这也意味着龙之梦·成都新城1号地块开发建成之后，将由鹏瑞利进行招商运营和后期管理，项目已定名为鹏瑞利东站广场。
鹏瑞利置地集团是一家在新加坡证券交易所主板上市， 集持有、开发和管理于一体的综合性房地产公司，地产业务覆盖新加坡、中国、马来西亚和加纳等多个国家。集团开发的综合体项目将融合医院、购物中心、写字楼、住宅等多种业态，打造商业社区、办公场所和国际综合的医疗健康中心。
根据鹏瑞利中国商用信托官方的描述，鹏瑞利东站广场是一个地上八层，地下两层的大型购物中心。建设完成后，将提供众多针对中等收入消费者的购物与娱乐选择，包括超市、游乐园、电影院、本地与国际的时装、餐饮品牌和其他商家。
在成都，除了已经确定持有龙之梦·成都新城1号地块的80%权益之外，鹏瑞利还拥有位于光华新城的中铁西城1号地块购物中心的全部权益，该项目建筑面积约9万平方米，命名为鹏瑞利青羊广场。此外，该集团首席执行官潘锡源在接受新加坡《联合早报》记者采访时称，鹏瑞利还将与龙之梦·成都新城合作三四号地块，预计双方将各拥有50%股权。
就此，上海长峰总部回复记者称，股权合作属于商业机密，不便透露。“在国家政策允许范围内的适度调整，是为了将项目更好地呈现。”上海长峰表示目前其他地块正在加速推进。
康养产业悬疑
虽然上海长峰对于项目调整讳莫如深，但鹏瑞利却一再对外宣传他们的运营进展。按照鹏瑞利最初的想法是将A地块建设为大型购物中心，“火车站的相对封闭性、人群的快速流动以及周边居民的严重不足，显然无法支撑购物中心的运营。”上述房地产研究公司负责人表示。
去年4月，鹏瑞利新城官方微信发布称“医疗健康生活新规划蓝图”，随后潘锡源在成都外称将重新定位其持有的6栋住宅物业，该住宅物业的性质将转变为国际颐养院。国际颐养院将配套超市、诊所、食堂、洗衣店、运动康复设施等，预计会为成都市的老龄人口提供6000张床位。
为此，去年10月，鹏瑞利与百汇班台医疗集团签订了合作协议，百汇班台医疗集团将成为鹏瑞利成都东站国际医疗健康中心的主力租户，其将开设多科室的综合医院，预计于2017年二季度开业。
据新客站城际商旅城管委会负责人介绍，目前龙之梦项目的4个地块规划仍为：A地块规划为鹏瑞利国际医疗健康中心，B地块规划为星级酒店群，C地块规划为双塔甲级写字楼，D地块规划为养老公寓社区。目前C地块最新的规划正在重新报批过程中，等待政府的审批。此外，B地块，这个拥有客房数达3240间的三四五星级酒店群将在近期开业，“全部由公司自持运营，正是基于我们对成都市场的信心与看好。”上海长峰如此表示。
记者注意到，位于成都城南的上海复地开发的复城国际广场目前也提出转向康养产业。该项目一度因为经营问题引发业主的大规模维权活动，如今因为城南商业地产的大量空置，也不得不转型，进而选择康养产业。据悉，其自持的近10万方商业中，大健康产业布局面积将超过1/3，快乐时尚类业态也将达到1万方以上。调整完成后，复城国际广场将形成以大健康产业为主打，零售、娱乐、餐饮为依托的全新业态组合。
“商业地产瞄准康养产业方向走，说明这是当前商业地产突围的一个大趋势，在全产业链尚未完全闭合的市场环境下，是有意义的、必要的探索。”上述房地产分析机构负责人表示。
但罗谦表示，现在做康养产业很多都是一拥而上，用开发商或者自己的感受来为养老做配套，比如医疗、环境等等，“不是简单的把空置的房子隔成单间就可以出租给老人的。”罗谦说之前很多景区的康养机构做死了，应该是现在都市做康养产业的前车之鉴。
本文来源：中国经营报
作者：党鹏
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