今天晚上，大连万达商业地产股份有限公司（“万达商业”）令人震惊地公布了它私有化——即从香港联交所退市的公告。
猛一听到这条消息似乎在意料之外，当初由于万达商业在A股市场不招待见，尽管多年努力，也没在A股市场修成正果，所以2014年12月才选择在香港联交所挂牌上市。现在挂牌仅仅一年零三个月就要退市，当然在意料之外。
然而，万达的私有化又在情理之中。首先，万达商业作为中国最优秀、成长性最强的商业地产商，几年来并未像住宅地产一样受到政策影响，而是在过去的数年内保持着30%的成长性。万达实施轻资产转型以来，已经把发展重点从建房、卖房转为主打品牌、设计和商业地产的出租，这一点从其利润构成中得以体现，过去一年租金收入从15%增长到35%，而2016年万达租金收入将会达到55%，完全实现了从重资产卖房到轻资产租赁的成功转型。
像万达这样的物业管理商在海外估值通常高于房地产商，一般市盈率在10—15倍之间，然而截止到今天，万达净利润170亿，每股收益高达6.62元，然而市盈率只有6倍左右。价值被严重低估。从万达股东角度出发，无论是万达的大股东和小股东，无论是从感情和理性上恐怕都难以接受。
其次，过去两年香港政治、经济、社会形势不稳，而且香港人从文化上也难以理解大陆的上市公司。对类似万达商业、中国中车等成长性好的股票，香港股市却普遍存在严重低估。
第三，由于万达的价值在香港股市被严重低估，价格也长期在IPO价格之下徘徊。这无论对于万达的股东们来说，还是对王健林要让所有投资万达股东都赚钱的理念来说是不可忍受的。
第四，仔细分析，在万达现有股东结构中，86%都来自内地，来自香港股份只有14%。若从万达商业的发起人股东在挂牌后一年可流通角度来说，由于目前中国大陆汇率政策原因，资本项目没有完全对外开放，即使流通了，这86%大陆股东，也很难流通变现，独立使用。
第五，从王健林为人看，无论商业地产还是万达院线，以及以后万达体育、万达金融，他要做，就要做到第一，他要募集股份就必然让投资者赚钱。然而在香港股市如此低估万达商业前提下，这一目的很难在短期实现。以其个性和价值观判断，这次果断的退市并以远远超出38元市价，而是以不低于一年前每股48元IPO发行价进行回购，作为私有化价格也可窥斑见豹，符合王健林个性。
最后需要指出的是，从王建林及万达的成长轨迹看，这是一个理想和理性兼具的企业家，他既然敢果断在香港退市，不排除其有回归大陆再上A股的构想。
万达此次私有化，退出香港股市引出以下思考。
第一，香港联交所和证监会应反思。成长性、业绩和治理结构俱佳的万达商业在香港股市估值如此之低，一个五年来平均成长率在30%以上的企业市盈率竟然在6倍左右，导致香港股市留不住，应该引起反思。任凭大陆企业在香港退市发展下去，只会使香港在与上海金融中心的竞争中处于劣势。
第二，对大陆已经或将要在香港上市企业的反思。对像万达这样优秀的企业在香港市场估值如此之低，是否会影响其他优秀的已上市企业企也会采用退市方式。更重要的是，万达在香港退市事件，必将对大陆企业赴香港上市产生不利的效果。这样的连锁反应，作为香港证券市场，应该引起反思。
第三，大陆证券监管部门也应该反思。是什么政策让万达在过去十年不能在境内A股实现上市，而是被迫出走香港。中国证券监管部门和发改委应该认真反思其上市政策。市场的事情应该由市场来决定，无数中国好的企业出走海外的惨痛教训不应该继续。
总之，万达商业无论是在香港退市，还是今后在大陆A股再上市，都将是引起海内外各方关注的重大事件。
本文来源：网易房产
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